İSTEM: Davacı avukatı tarafından verilen 01.07.2015 tarihli dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında İzmir ili Buca ilçesi Kocatepe Mahallesi 7425 ada 3 ve 4 parselde kayıtlı taşınmazların Buca Belediyesi, Büyükşehir Belediyesi ve sözleşme dışı diğer hissedarların hisselerinin müteahhit tarafından satın alınması, iki arsanın tevhid edilerek yada edilmeden arsalar üzerinde müteahhit tarafından bir zemin dört normal katlı apartman inşaat yapmak amacıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmeden sonra davacı şirket tarafından yapılan işlemlerin tamamının ihtarname ile davalılara bildirildiğini, işlemler devam ederken davacı şirket yetkililerine verilen tüm vekaletnameler ve kanunen mümkün olmamasına rağmen sözleşme fesih ihtarnamesinin gönderildiğini, inşaat sürecinin davalılar tarafından gerekçesiz olarak durdurulduğunu, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi hukuken yürürlükte olmasına rağmen davalıların fiilen olmayan, adresi, yasal vergi ve diğer kayıtları...
Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır. 22. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 23. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır....
Yerleşik yargı kararları gereğince; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, bu sözleşme gereğince kendisine düşen bağımsız bölümleri finans sağlamak amacıyla üçüncü kişilere devrettiğinde, satıcı yüklenici ile alıcı üçüncü kişi arasında satış vaadi ile birlikte "alacağın temliki" sözleşmesi de kurulmuş olur. Diğer bir ifade ile; yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahibinden alacağı olan bağımsız bölümü üçüncü kişiye devretmiş olur. Bu nedenle, alacağın temliki niteliğindeki satış vaadi sözleşmesinin yazılı olarak yapılması yeterli olup, ayrıca resmi şekilde yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Diğer taraftan; yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilmesi ya da üçüncü kişinin yapılan satış sözleşmesi gereği bu bağımsız bölüm ile ilgili hak iddia edebilmesi için, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini eksiksiz yerine getirmiş olması gerekir....
Noterliğinde 03.06.1998 tarihinde 13809 yevmiye numarası ile yapılan düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilen kesinleşmiş bir mahkeme ilamı yahut anılan sözleşmenin feshi hususunda açılmış ve derdest olan bir davanın bulunmadığı görülmektedir....
Mahallesi 6560 parsel sayılı taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı konusunda 03.10.1984 gün, 13228 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, dava dışı yüklenici ... ile bir kısım davacıların murisi ve taşınmazda 2/4 pay sahibi ... arasında imzalanmıştır. Aynı taşınmazda pay sahibi olan arsa sahipleri ... ve ... ile dava dışı yüklenici ... arasında aynı Noterlikte 03.10.1984 gün, 13229 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi imzalanmıştır. ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1995/724 Esas 1996/316 Karar sayılı dosyasındaki sözleşmenin feshi ve ifaya izin davası, 03.10.1984 gün, 13228 yevmiye nolu sözleşmeyi arsa sahibi olarak imzalayan ......
Geçerli yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün olmadığı yerleşik Yargıtay içtihatları gereğidir. Ancak eldeki davada, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığından, davacının ihtarnamesi ile sözleşmenin tek taraflı feshedildiği davalının ihtara karşı 08.10.2015 tarihinde cevap verdiği ve ihtarı öğrendiği anlaşılmakla davalı haksız şagil durumunda kaldığından, ihtar tarihinden 2 ay sonrası 26.12.2015 tarihinden dava tarihine kadar hesaplanan ecrimisilin ( haksız işgal tazminatı) kararının yerinde olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar davalı vekili istinaf dilekçesinde, sözleşmeye duyduğu güven ve inançla yaptığı masrafların istemini içeren Marmaris 2....
Asliye Hukuk Mahkemesine 2014/725 E. sayılı dava açıldığını, yönetimin ilk sözleşmeyi haklı nedenlerle fesih etmeden veya bu müteahhit ile karşılıklı uzlaşmaya gitmeden ikinci bir kişi ile inşaat sözleşmesi yapılmasının kat maliklerinin aleyhinde ve zararına olduğunu beyanla apartman kat malikleri genel kurulunun 29/11/2014 tarihli 4 nolu kararının iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
İnşaat Ltd. Şti. ile arsa sahibi ... arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalılar tarafından muvazaalı olarak müvekkilinin alacağının tahsiline engel olmak amacı fesih edildiğini, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin halen geçerli olduğunu bu nedenle sözleşme gereği müteahhitin hak ettiği payın İİK'nın 94/2. maddesi gereğince müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, davalı ... sözleşmenin müteahhit tarafından gereği yerine getirilmediğinden feshin geçerli bir fesih olduğu, inşaatı kendi imkânları ile tamamladığını, diğer davalı şirketler ise sözleşmenin fesih edildiğini ve inşaata kendilerince başlanamadığını savunmuşlardır. Arsa sahibi davalı ... ile davalılardan yüklenici ... İnşaat Sanayi Ticaret Ltd. Şti arasında ... 25....
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda, Asıl dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan yüklenicinin açtığı menfi zararların tahsili davası, karşı dava; arsa sahiplerinden olan, davadan önce 31.03.2009'da hisselerini devreden davalı T14'ın açtığı müspet ve menfi zararların yükleniciden tahsili davasıdır. "...Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, tapuda pay devrini de içerdiğinden, tarafların tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla feshi mümkün değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak mahkeme kararıyla ya da tarafların fesih iradelerinin birleşmesi ile feshedilebilir....
Bozma ilamı sonrası birleşen davada, davacı arsa sahipleri davalı yüklenici ile aralarında imzalanmış olan 30.11.1995 Tarih 813 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin edimini ifa etmemiş olması nedeniyle geriye etkili olarak feshini talep etmiştir....
