Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapudaki şerhin terkini davaları Harçlar Kanunu'nun az yukarıda açıklanan kuralı gereğince değer tayini mümkün olan davalardandır. Dava dilekçesinde değer gösterilmemiş, sadece maktu harç ödenerek dava açılmıştır. Bu durumda Harçlar Kanunu'ndaki hükümler kamu düzenine ilişkin olup mahkemece görevi gereği kendiliğinden gözönünde tutulması gerektiğinden, öncelikle davacıya dava değerinin tespit ettirilmesi, gerekirse yapılacak itirazlar da gözönünde bulundurularak sözleşme konusunun değeri keşfen tespit edilip buna göre noksan harç tamamlattırıldıktan sonra yargılamaya devam edilip sonuçlandırılması gerekirken bu husus gözden kaçırılarak değer tespit ettirilmeksizin, işin esasının incelenmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir....
İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : ANKARA BATI ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ : 01/06/2023 NUMARASI : 2022/739 E-2023/650 K DAVACILAR VEKİLİ DAVALI DAVANIN KONUSU : Sözleşmelerin Geriye Etkili Feshi, Tazminat(Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ : 27/03/2024 KARAR YAZIM TARİHİ : 01/04/2024 Davacılar vekili tarafından davalı aleyhine açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshi ile tazminat davasında mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karara karşı davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede; GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Davacılar vekili; müvekkillerinin ...parselde kayıtlı arsa üzerinde inşaat yapmak üzere, davalı yüklenici şirket ile Ankara 49. Noterliği'nin 23/08/2017 tarih ve 09783 yevmiye no'lu ve Ankara 51....
, tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırı olduğunu, mahkemece bu husus göz ardı edilerek eksik inceleme ve yanlış değerlendirmeye dayalı olarak hüküm kurulduğunu, mahkemece, kat karşılığı sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye feshi halinde sözleşme hiç yapılmamış farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alabileceklerini, mahkemece yapılan yargılamada delillerin toplanmadığını, bilirkişi raporu ve dosyadaki belgelere karşı yapılan itirazların değerlendirilmediğini, eksik inceleme ile hatalı şekilde hüküm kurulduğunu belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması istemi ile istinaf başvurusunda bulunmuştur....
Gıda şirketi kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmelerinde belirtilen edimleri yerine getirilmediği belirtilerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshini ve davacılar adına kayıtlı tapuların iptalini talep etmektedir.15.01.2001 tarihli sözleşmede arsa sahibi ... şirketinin imzası bulunmadığından ... şirketi tarafından 22.04.1994 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine ait hak ve borçların arsayı devir alan ..., ... ve ...'e temlik edildiği kabul edilemiyecektir. Kat karşılığı inşaat sözleşmenin feshi için sözleşmenin tüm taraflarının davada taraf olarak yer alması gerekmektedir. Bu durumda, sözleşmede arsa sahibi sıfatı ile yer alan tasfiye halindeki ... şirketinin davaya dahil edilmesi yada ayrı bir dava açılarak birleştirilmesi suretiyle taraf teşkilinin sağlanması gerekmektedir. Tasfiye halinde ... şirketinin tasfiyesinin tamamlanmış olması halinde, şirketin usulünce ihyası sağlanarak, dava dosyasında taraf teşkilinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir....
Hukuk Dairesi Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. K A R A R Davacı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalı yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümün davalı tarafından dava dışı...’a satışının yapıldığını, bu kişiden de taşınmazı kendisinin satın aldığını, arsa sahipleri tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve yüklenici tarafından satışı yapılan taşınmazın tapu kaydının iptali talebi ile açılan davalar nedeniyle tapu kaydının iptal edileceği ve zararının oluşacağını ileri sürerek satış bedelinin tahsili talebiyle başlatılan icra takibine vaki itirazın iptalini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir....
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
İstinaf sebepleri ile sınırlı dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda; Dava Arsa payı karşılığı inşaat Sözleşmesi'nin geriye etkili feshi ve gecikme tazminatı ile birleşen dava ise taraflarınca imzalanan sözleşmenin yürürlükte olduğunun tespiti ve meni müdahale suretiyle muarazanın giderilmesi istemidir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüde düşer ve arsa sahibinin anılan yasanın TBK'nın 125 maddesince seçimlik hakları doğar. Somut olayda inşaat süresinin sonunda inşaat seviyesinin % 47 ve % 51 oranında kalması nedeniyle inşaat süresinde tamamlanmadığından yüklenicinin temerrüdü oluşmuştur. Davacı arsa sahipleri tercihlerini sözleşmenin geriye etkili fesih yönünde kullanmakla sözleşmenin feshi gerekmiştir....
Noterliğinin 11.09.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, daha sonra 01.10.2017 tarihli ikinci bir sözleşme imzalandığını ve bu sözleşmenin 4. maddesinde ‘’ Noter sözleşmesindeki dört daire ...’e 600.000TL karşılığında müteahhitten satın alınmıştır. Noter sözleşmesi geçersiz sayılacaktır’’ hükmü ile taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz kılındığını, daha sonra 581 ada 389 parsel sayılı taşınmazın tamamının satış yoluyla müvekkiline devredildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz kılınması ile taşınmaz üzerinde yapılan bağımsız bölümler 600.000,00TL karşılığında davacıya satıldığını ve davacının ödemeleri yapmadığı için inşaatın zamanında bitirilemediğini, taraflar arasında davacının iddia ettiği gibi bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığını, 01.10.2017 tarihli sözleşme ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun kararlaştırıldığını, davanın reddini savunmuştur....
Kararı, davalı şirket temsilcisi temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve ileri sürülen temyiz nedenlerine göre, davalı şirket temsilcisinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi istemine ilişkindir. Dosya kapsamından, inşaat seviyesinin %67 oranında olduğu belirlenmiş olup, belirlenen bu seviyeye göre taraflar arasındaki sözleşmenin ileriye etkili değil de geriye etkili feshi gerekir ise de, tarafların gerek yargılama aşamasındaki beyanlarından ve gerekse hükmün ileriye etkili olarak feshine ilişkin kısmının temyize konu edilmemiş olmasından, ileriye etkili fesih yönünden taraf iradelerinin birleştiğinin kabulü gerekir....
Mahkemece, sözleşmenin feshine ve davacının (2) nolu dairenin tapusunun verilmesi isteminin reddine dair kararın kesinleştiği, ancak davalının 43.611,11 TL malvarlığında artış meydana geldiğinden istemle bağlı kalınarak davanın kabulüne karar verilmiş, davalının temyizi üzerine Dairemizce sözleşmenin geriye etkili feshine karar verildiğine göre sadece imalât bedelinin istenebileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmeli denilerek karar bozulmuş, bozma ilâmına karşı davacının karar düzeltme talebiyle dosya yeniden incelenmiştir. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin derecaattan geçerek kesinleşen İzmir 7. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2000/776-838 sayılı kararıyla geriye etkili feshine karar verilmiştir. Bu durumda yüklenici BK’nın 108. ve 61. maddeleri hükmünce, feshin kesinleştiği tarih itibariyle yaptığı imalâtın –yasal ve tekniğine uygun olması koşuluyla- bedelini arsa sahibinden isteyebilir....
