Asliye Hukuk Mahkemesi Dava, taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile takyidatsız olarak tapu kaydının iptali ve uğranıldığı iddia edilen menfi zararın tazmini istemidir. Davacı arsa sahibi, davalılar yüklenici ve dava konusu taşınmazdan bağımsız bölüm satın alan tapu malikleridir. İlk derece mahkemesince davalılardan ... İnş. En. Tur. Tic. Ltd. Şirketi aleyhine açılan davanın kısmen kabulü ve kısmen reddi ile; dava konusu davacı arsa sahibi ile davalı ... İnşaat Enerji Tur.San. ve Tic. Ltd. Şirketi arasında imzalanan ... 4. Noterliğine ait 22/03/2012 tarih ve 1942 yevmiye no.lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davacı vekilinin menfi zararın tazminine ilişkin talebi ile diğer davalılara yönelik tapu iptali ve tesciline ilişkin taleplerin ayrı ayrı reddine karar verilmiştir....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ve tescil kararı sonucunda oluşacak tapu durumunun da kararda açık seçik gösterilmesi ve yeni uyuşmazlıklara neden olunmadan taraflara aidiyeti gereken payların HMK'nın 297 ve devamı maddeleri hükmünce infazda tereddüt yaratmayacak biçimde belirlenmesi zorunludur. (Emsal Yargıtay 15. HD'nin 18- 04/2019 tarih, 2019/40 esas ve 2019/1897 karar sayılı ilamı) (Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi Talebi Hakkında Değerlendirme ve Kabul) Eldeki dosyada ; eldeki dosyada davacı arsa sahiplerince avans payı devri yapılmasına rağmen bilirkişi heyet raporunda da belirtildiği üzere inşaata hiç başlanılmadığı ve hatta Belediye yazı cevabından anlaşıldığı gibi inşaat ruhsatının dahi alınmadığı, sözleşme tarihi dikkate alındığında ruhsata başvuru makul sürelerinin aşıldığı, davalı yüklenici T12'ın kusuru ve temerrüdü nedeniyle davacı arsa sahibinin sözleşmenin feshi talebinde haklı olduğu kanaat edilmiştir....
Borçlar Kanunu’nun 108. maddesi gereğince, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde; taraflar, kendilerine düşen borcu ödemekten kaçınabilir ve aynı Kanunun 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve haksız iktisap kuralları uyarınca da verdiklerini geri isteyebilir ve bu kapsamda yüklenici de yasa ve sözleşme hükümlerine uygun şekilde yapmış olduğu inşaatın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin kesinleştiği tarihteki serbest piyasa rayiçlerine göre belirlenecek bedelini arsa sahibi ya da sahiplerinden talep edebilir....
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi davasıdır. HMK 355. maddesine göre yapılan istinaf incelemesi neticesinde; Davacı tarafça açılan davada dava dilekçesinde ihtiyati tedbir talebi reddedilerek, tapuda yazılı müteahhit şerhinin kaldırılması ile taşınmaz üzerine üçüncü kişilere devir ve temliki önler mahiyette tedbir konulması talep edilmiş, bilahare verilen talep dilekçesi ile tapu kayıtlarında yer alan müteahhit şerhinin ihtiyati tedbir yoluyla kaldırılmasını talep etmiştir. 1)Davacı vekili istinafında açıkça talep olmadığı halde ihtiyati tedbir konulduğu ileri sürülmüştür. HMK'nun 341. Maddesine göre, davacı ihtiyati tedbir talebinin reddi ile bu taleplerin kabulü halinde itiraz üzerine verilecek kararlara karşı istinaf kanun yoluna başvurabilecektir....
Şirketi arasında yapılan bila tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine, davalılardan Cengiz Dilek adına olan tapu kaydının iptali ile davacı T1 adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermek gerekmiş, birleşen dosya yönünden de her ne kadar tanıklar kat karşılığı inşaat sözleşmesini bilmediklerini ve Cengiz Dilek'i ve Öz-Ka Şirketini tanımadıklarını belirtmiş iseler ve dava dışı Mahmut Özcan isimli kooperatif üyesine kredi vermek için dava konusu olan taşınmazın üzerine ipotek konulduğunu belirtmiş iseler de asıl dava dosyası ile davalı Öz-Ka'ya yapılan devrin avans niteliğinde olduğu ve davalı şirket edimini yerine getirmediği için yapılan tescilin yolsuz tescil hükmünde olduğu ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine karar verildiği için konulan ipoteklerin de hukuki dayanağı ortadan kalktığından hükümsüz hale geldiği '' gerekçesiyle asıl davada davacı ile davalılardan Öz-Ka Ltd....
Dava dışı yüklenici şirket ile arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedilmesi üzerine davacı banka tarafından 15.12.2006 tarihli ıslah dilekçesiyle dava sebepsiz zenginleşme nedeniyle alacak istemine dönüştürülmüştür. İİK'nın 94. maddesi uyarınca açılan davaların kabul edilebilmesi için yüklenicinin arsa sahiplerinden yaptığı işe karşılık almadığı ayni hakkının bulunması zorunludur. Somut olayda yüklenici şirket ile arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesinden sonra 30.09.2006 tarihli ibraname düzenlenmiş, yüklenicinin üçüncü kişilere sattığı 8 ve 9 numaralı bağımsız bölümler dışında arsa sahiplerinden herhangi bir alacak hakkının kalmadığı kabul edilmiştir....
Sözleşmenin geriye etkili feshi ve yüklenicinin el çektirilmesi talebi yönünden yapılan değerlendirmede, taraflar arasındaki sözleşme gereği davacıların edimlerini yerine getirdiği, İnşaat Mühendisi bilirkişi, Makine Mühendisi Bilirkişi Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı bilirkişisi marifetiyle yapılan keşifte, yüklenicinin inşaat faaliyetlerine devam etmediği görülmüş, inşaat mühendisi bilirkişinin 21/12/2020 havale tarihli raporunda; binanın inşaat kısmının fiziki olarak % 49,12'nin tamamlandığı, yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmeyerek kusurlu davrandığı anlaşıldığından, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi koşullarının olayda gerçekleştiği anlaşılmıştır. Tapu iptal ve tescil talebi yönünden yapılan değerlendirmede, henüz işin başında yükleniciye ya da onun gösterdiği şahıslara bir kısım tapu paylarının devredilmesi avans niteliğindedir....
Noterliğinin 12/06/2007 tarih ve 11251 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİNE "şeklinde karar verildiği anlaşılmıştır....
den 10/05/2017 tarihli sözleşme ile satın aldığını, ödemelerin müvekkil tarafından yapıldığını ve dairenin tapusunun da müvekkili üzerine alındığını, müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili olarak tapuya şerh vermediklerini, bu durumda iyi niyeli üçüncü kişinin hakkının genel ilkeler çerçevesinde korunacağını savunarak, davanın reddini istemiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; "Dava; arsa sahibince yükleniciye ve yükleniciden kat irtifakı satın alınanlara karşı açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Öncelikle belirtmek gerekir ki her ne kadar dava dilekçesinde açıkça sözleşmenin geriye etkili feshi talebi yer almıyor ise de; davacı tapu iptali ve tescil talep ettiğine göre sözleşmenin ayakta kalmasını istemediği hususu açıktır....
İnşaat aşamasında arsa sahibince yükleniciye pay devredilmesi, inşaat yapımı sırasında yükleniciye sermaye sağlanması ve işin bir an önce bitirilmesine ilişkin avans niteliğinde geçici bir intikal niteliğindedir. Dosyanın incelenmesinde; davalı ile dava dışı yüklenici arasında kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı, sözleşmeye göre 10 bağımsız bölümün yükleniciye verileceği, davacıya verilen bağımsız bölümün de yükleniciye verilecek bölümlerden olduğu, dava konusu bağımsız bölümün arsa sahibi tarafından 17/01/2008 tarihli resmi senetle satışının yapıldığı, daha sonra davalı arsa sahibi tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve satışı yapılan bağımsız bölümlerinin tapusunun iptali ve tescili için dava açıldığı, 7....
