karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshini ve dava dilekçesinde bildirilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile tapunun eski haline döndürülerek her türlü takyidattan ari olarak payları oranında arsa sahipleri müvekkillerinin adlarına tapuya kayıt ve tescilini talep ve dava etmiştir....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davası sonucunda verilen hükmün düzeltilerek onanmasına ilişkin Dairemizin 22.01.2016 gün ve 2014/6653 Esas, 2016/288 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davalılardan ... ve ... vekillerince istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yükleniciler ... ve ... arasında imzalanan 18.03.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde işin süresinin su basmanı vizesinden itibaren 30 ay olarak kararlaştırıldığını, kararlaştırılan bu sürenin iki katı kadar süre geçtiği halde, işin halen teslim edilmediğini ve teslim edilebilme imkânının da bulunmadığını, davalı yüklenicilerden bağımsız bölüm satın alan diğer davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali gerektiğini ileri sürerek, 18.03.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile diğer davalılar adına...
Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda bulunan yapının yıkılıp yeniden inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf 634 sayılı KMK'nın 45. maddesi gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir. Somut olayda dava konusu Silivri .... Noterliği'nin 16.02.2000 gün 00997 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi incelendiğinde; İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 100 ada 7 ve 4 parsellerde kat kat karşılığı inşaat yapılmak üzere arsa sahipleri, ..., ..., ..., ... ve .... ile yüklenici ... İnş. Ltd....
Davacı arsa sahipleri vekili, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesi gereği sözleşmenin imzasından itibaren 6 ay içinde projelerin onaylanarak inşaat ruhsatı alınmasının zorunlu olmasına rağmen, yüklenici tarafından bu süre içinde herhangi bir proje onaylatmadığı gibi, inşaat ruhsatı da alınmadığını, müvekkillerinin yükleniciye keşide ettiği ihtarnamelerle sözleşmeyi feshettiklerini bildirdiklerini, davalının ise feshi kabul etmemekle birlikte, gecikmeyi kabul ederek bir kısım nedenler ileri sürdüğünü, davalının ilgili kurumlara eksik belgelerle başvurarak kendi kusuruyla geciktiğini, basiretli iş adamı gibi davranarak inşaat yapılacak bölgenin şartlarını bilmesi gerektiğini ileri sürerek, taraflar arasıda düzenlenen...... tarih ve... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, taşınmazın tapu kayıtları üzerine konulan şerhin terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
yetkili temsilcisi ile davacı arasında 10.02.2015 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun sözleşmenin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, sözleşmenin ifa olanağı bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir. Bu nedenle "bekletici mesele" yapılarak dava sonucu beklenmeli, sonucuna göre bir karar verilmelidir. Mahkemece bütün bu yönler üzerinde durulmadan eksik inceleme ve araştırmayla hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir....
. - KARAR - Davacı vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ile tescil davasının .... Ticaret Mahkemesi'nde.... esas sayılı dosyasında yapılan yargılamada davalının talebi üzerine verilen ihtiyati tedbirin haksız olması nedeniyle davacının zarara uğradığını ileri sürerek, 150.000,00 TL'nin, 09.11.2012 tarihli ıslah dilekçesiyle 303.352,00 TL olmak üzere toplam 453.352,00 TL maddi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, konulan ihtiyati tedbir nedeniyle davacının bir zararının olmadığını, ıslahla talep edilen alacak miktarının zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ : Davalı Işın Elektrik A.Ş. vekili istinaf dilekçesinde özetle: cevap dilekçesindeki beyanlarını tekrarla mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, Yargıtay içtihatları ile de sabit olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi şartlarının incelenmediğini, davacı tarafından tek taraflı beyanla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedildiği, dolayısıyla arsa paylarının sözleşmeden önceki haline çevrilmesi talebinin hakkaniyete aykırı olduğunu, bu hususun ayrı bir yargılamayı gerektirdiğini, öncelikle geriye etkili fesih şartlarının oluşup oluşmadığına bakılması gerektiği, eğer şartlar oluşmuşsa inşaatın aşaması tespit edilerek yüklenici müteahhit şirketin emek ve mesaisinin karşılığı belirlenerek arsa sahipleri tarafından bu bedelin yükleniciye ödenmesi gerektiğini, nitekim bu hususta mahkemeye başvurulmuş olduğunu, 07.10.2021 tarihinde İstanbul Anadolu 20....
Mahkemece, iddia, savunma, tanık beyanları, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, tapuda davalı yükleniciye pay devrinin yapılmış olması nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli bir sözleşme haline geldiği, davaya konu taşınmazda inşaat yapımına başlanılamadığından sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi gerektiği, davalılardan ... in taşınmazı satın aldığı tarihlerde yurt dışında çalıştığı ve ekonomik durumunun iyi olduğu, tapu kaydında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konulduğuna dair şerh bulunmadığı, davalılar arasında yakınlık ve akrabalığı bulunduğunun da ispatlanamadığı dikkate alınarak davalı ...'in de taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı ... Ltd....
in araması üzerine öğrendiklerini, taşınmaz üzerine konulan tedbir karanının tapunun bilgisayar sisteminden düşüldüğünü, bilgisayar sisteminde görünmediğini, tapu sistem kaydında ihtiyati tedbir kaydı görünmediği için davalı şirketin ve şirket yetkilisi şahsa güvenilerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tanzim edildiğini, Tapu Memurları tarafından yanlışlığın giderilerek taşınmaz üzerine 09.01.2013 tarihli ihtiyati tedbir konulduğunu,davalı şirkete Noter aracılığı ile toplam ... TL bedelli senetlerin iadesi için ihtar gönderildiğini, davalı tarafın ihtara verdikleri cevap içeriğinin gerçeği yansıtmadığını, bu nedenlerle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve sözleşmeye dayı olarak davalı şirket yetkilisi ... lehine keşide edilen ve teminat olarak verilen toplam ......
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
