- KARAR - Asıl ve birleşen davada davacılar vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicinin inşaatı iskân alınmış şekilde 1,5 ay geç teslim ettiğini, eksik ve ayıplı imalat yaptığını, yükleniciye verilmesi gereken bazı bağımsız bölümlerin halen arsa sahibi adına olduğunu, sözleşmede anahtar teslimi şeklinde düzenleme bulunduğundan iskân ruhsatının geç alınması nedeniyle zarara uğradığını ileri sürerek, eksikliklerin tamamlanması için kendilerine nama ifaya izin verilmesini, gecikme tazminatı olarak şimdilik 9.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Asıl ve bilrleşen davada davalı vekili, müvekkili yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlayarak teslim ettiğini, davacıların sözleşme gereği müvekkiline düşen daireleri teslimden kaçındıklarını, kira alacaklarının doğmadığını, üstelik nama ifa istenmesinin kötüniyet olduğunu, eksik ve ayıplı iş olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....

İlçesi 1730 parsel, 5857 ada 1, 2, 3 parsel ve 5858 ada 4 parsel ( eski 5858 ada 2 ve 3 parsel) sayılı taşınmazlarda inşaat yapım işine ilişkin olarak yapılmıştır. Bu tür davalarda tapu iptali ve tescil talebi yönünden yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı olarak açılan tescil isteğinin kabulü için yüklenicinin veya onun halefi olan davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmesi halinde şahsi hak kazanılmış olacağından ayrıca bir kısım arsa sahipleri tarafından diğer davalı yüklenici ... aleyhine ... 25. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2015/288 Esas sayılı dosyada 31.08.2010 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemiyle dava açıldığı belirtilmiş olduğundan bu konuda mahkemece yapılan inceleme ve araştırma yetersizdir. Bu durumda öncelikle HMK'nin 165. maddesi uyarınca ... 25....

Yargılama sırasında davacı vekili 26.05.2016 tarihinde dilekçe vererek dava konusu 8 nolu dairenin tapusunun iptâli dışında kalan alacak kalemlerinden feragat ettiklerini belirtmiştir.Davadaki istemin dayanağı, dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasında düzenlenen 21.04.2005 tarih ve 11885 yevmiye nolu “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi İçerikli Kat ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ve yüklenicinin yaptığı, şahsi hakkın temlikine ilişkin satış sözleşmesidir.Kural olarak; davacının arsa sahibiyle yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.”...

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki nama ifaya izin davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı arasında ....04.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, sözleşme gereği yapılması gereken işlerin yapılmaması nedeniyle davalıya keşide edilen ihtarnameden sonuç alamadıklarını ileri sürerek, eksik ve ayıplı işlerin giderilip iskân ruhsatı alınabilmesi amacıyla davalı şirket adına özgülenen ... ve ... numaralı bağımsız bölümlerin satışına izin verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, davanın reddini istemiştir....

Dolayısıyla davacının temlik alan sıfatıyla, bir diğer anlatımla yüklenicinin halefi sıfatıyla arsa malikini ifaya zorlayabilmesi için yüklenicinin edimini eksiksiz yerine getirmesi gerekmektedir. Zira arsa maliki yükleniciye karşı sahip olduğu ve ileri sürebileceği tüm defi ve itirazları temlik alana karşı da ileri sürebilecektir. Bu bakımdan taraflar arsa maliki ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi Gaziantep 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/48 E-2020/73 K sayılı ilamı ile feshedildiğinden ve ilam 01/07/2020 tarihinde kesinleştiğinden artık yüklenicinin iş bu kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak arsa malikinden talep edebileceği bir hakkı bulunmamaktadır. Aynı sebeple, yüklenicinin halefi sıfatıyla hareket eden davacının da arsa malikini ifaya zorlaması mümkün değildir....

Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir....

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanunu'nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; davacı, davalı yüklenici ile aralarındaki satış sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuş olup inşaatın kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre geldiği inşaat seviyesine göre yüklenicinin davaya konu bağımsız bölümü hak kazanıp kazanmadığı araştırılarak karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı karar verilmesi doğru görülmemiştir....

Davalı arsa sahibi ... vekili, 24.08.1993 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 26. maddesinde “üçüncü şahıslar adına kesinlikle kat irtifakı tapu devri yapılamaz” hükmünün düzenlendiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, davanın zamanaşımına uğradığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur....

Yapılan açıklamalar ve yukarıda belirtilen ilkeler ışığında; mahkemece tarafların tüm delilleri toplandıktan sonra; uzman inşaat mühendisi bilirkişi vasıtasıyla keşif yapılarak arsa sahibi ile yüklenici arasındaki inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin saptanması, inşaat eksik bırakılmış ise hangi aşamada bırakıldığının ve eksik işler tespit edilerek inşaat seviyesinin yüzdelik ifade ile belirlenmesi, bilirkişilerden denetime elverişli ve ayrıntılı rapor alınması ve daha sonra sözleşme hükümleri de göz önüne alınarak bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir....

Noterliğinde 30/03/2015 tarihinde 08646 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşmede T3 arsa sahibi sıfatına T5 ise Yüklenici sıfatına sahip olduğunu, yapılan bu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği T3 adına olan 128 ada, 6 parsel sayılı taşınmaz olan arsa üzerinde bina yapılacak zemin kat doğu ve batı, birinci kat doğu, ikinci kat doğu ve batı, üçüncü kat doğu ve batı dördüncü kat batı, beşinci kat doğu ve altıncı kat doğuda bulunan daireler arsa sahibine ait olacağını, daha sonra müteahhit T5 yüklenici sıfatı ile kendisine kalacak dairelerden bir tanesini (kat:2 no:4) davacı T1 satmayı taahhüt ettiğini, tapu kayıtlarından görüleceği üzere yüklenici davacıya taahhüt edilen daireyi Haşim Oğlu Abdulkadir Yılmaz'a sattığını, Ancak sözleşmede yükleniciye ait olan zemin kat batı(no:13) ve 5....