Davalı şirket ile dava dışı Beyaş arasında iddia olunduğu gibi 19/04/2011 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilip akdedilmediği araştırılmamış bu husus üzerinde durulmamış, varsa kat karşılığı inşaat sözleşmesi celp edilmemiştir. Davadaki istemin dayanağı dava dışı arsa sahibi Beyaş ...A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 19/04/2011 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ve bu sözleşmeye dayanarak yüklenici davalının davacıya yaptığı şahsi hakkın temlikine ilişkin konut satış sözleşmesidir. Yüklenicinin ancak 19/04/2011 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimini yerine getirdiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümleri kazanabilir ve bu edimi yerine getirmesi kaydıyla kazanacağı kişisel hakkı üçüncü kişilere (davacıya) devredebilir....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans .../... S. 2 sağlanması amacıyla verilen "Avans" niteliğinde olup yüklenici yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda "Şahsi hak" elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmenin de ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı ayni hakka dönüşür. Somut olayda, aralarında davacının da bulunduğu bir grup arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 03.10.2011 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir....
Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporundan, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklendiği edimleri %100 oranında yerine getirdiği tespit edilmiştir. Ancak, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca iskan ruhsatının alınması da yüklenicinin sorumluluğunda olduğundan, halefi olan davacının iskan ruhsatı alması gerekmektedir. Bu hususta mahkemece davacıya defalarca süre verilmiş, ayrıca davacının apartman yönetiminin ilgisizliği nedeniyle iskan raporunu alması için yetki talebine binaen yetki de verilmiş ancak iskan raporu alınmamış, imar affından yararlanılarak 06.01.2019 tarihli yapı kayıt belgeleri dosyaya sunulmuştur. Yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. İmar Kanunu‘nun geçici 16. maddenin 10.bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Davalılar ... ile yüklenici ... arasındaki 02.02.1996 günlü arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep ... edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa ... etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
Bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. ” Kanunda düzenlenmiş olan irtifak hakkının tapuya şerh verilmekle irtifak hakkı sahibine taşınmaz üzerinde bina yapıp, kat mülkiyetine çevrilinceye kadar devam eden, mülkiyet hakkına benzer mahiyeti haklar sağladığı, kanunun açık hükmü gereği arsa sahipleri ile yüklenici müteahhit arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenici kişi adına düşen bağımsız bölümlerin sözleşme hükümlerine göre yapıların belirli seviyeye gelmesi halinde müteahhit adına tapu hakkı verdiği ve yüklenicinin o bağımsız bölüm mülkiyetini kazandığı, bunun sonucunda doğaldır ki hak üzerinde kurum tarafından haciz konulmasında hiçbir hukuki engel bulunmadığı, Haydar Yıldız'ın kurum olan borcundan dolayı kat karşılığı inşaat Sözleşmesi'nin mahiyeti gereği borçluya düşen bağımsız bölümleri haciz konulabildiği, bu bakımdan, Ankara 7....
Davacı arsa sahipleriyle dava dışı arsa sahibi ... ve davalı yüklenici ... arasında 30.10.1997 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye göre arsa sahiplerine ait ... ada 1 parsel üzerine her katta 4 daire olmak üzere 5 katlı 20 daireden oluşacak inşaat yapılacak, %40-%60 paylaşım oranına göre 8 adet daire arsa sahiplerine, 12 adet daire ise yükleniciye ait olacak, inşaata Nisan 1998 tarihinde başlanarak Nisan 2000 tarihinde bitirilip teslim edilecektir. Daha sonra düzenlenen 05.06.2000 tarihli düzenleme şeklinde taahhütname ile arsa sahiplerine ait olan 8 daireden 4’ü Eylül 2000 ayı içerisinde teslim edilecek, aksi halde geciken her ay için 8 daireye toplam aylık 800 dolar kira tazminatı ödenecektir. Davalı yüklenicinin sözleşmeden doğan edimini süresinde yerine getiremediği davacılar istemiyle yaptırılan tespitte alınan bilirkişi raporu ve dosya kapsamı delillerle sabittir....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde (6098 sayılı Kanunun 183 ila 204 md.) düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez....
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile yüklenici arsa sahibine karşı şahsi hak kazanır. Yüklenici bu hakkının doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin yazılı olmak koşuluyla üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. (TBK m183) Yüklenicinin üçüncü kişilere yapacağı devir, satış vaadi sözleşmesi ile olabileceği gibi basit yazılı temlik sözleşmesi de yeterlidir. Temlik sözleşmesinde devredenin imzasının bulunması yeterlidir. Aynı bağımsız bölüm için birden fazla temlik sözleşmesi varsa şahsi hakların yarışması söz konusudur. Önceki tarihli olana değer verilir. Temlik sözleşmesinin basit yazılı yahut resmi şekilde yapılması sözleşmeye öncelik verilmesini gerektirmez. Yukarıda adları yazılı davacıların talebi, dava konusu taşınmazdaki 15 no'lu bağımsız bölüme ilişkindir. Mahkemece yapılan keşifte binada bulunan 14 no'lu dairenin eylemli olarak ..., 15 no'lu dairenin ise ... tarafından kullanıldığı tespit edilmiştir....
e, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, müteahhide verilen yetkiye istinaden devredildiği, yüklenicinin, bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, edimini ifa etmesine, yani inşaatı eksiksiz ve kusursuz yapıp teslim etmesine bağlı olduğu, taşınmazı devralan 3. kişilerin iyi niyetli oldukları kabul edilemeyeceği, gerek dava tarihi gerekse keşif tarihi itibariyle dava konusu yerde herhangi bir inşaata başlanmadığı, sözleşmedeki şart ve süreler ile dava tarihi göz önüne alındığında aradaki geçen süre zarfında da inşaata başlanılıp bitirilmesi fiilen mümkün olmadığı, yüklenicinin proje düzenleme ve inşaat ruhsatı alma gibi hazırlıklarını makul süre içinde yapması gerektiği gerekçesi ile davanın reddine dair verilen karar Dairemizin 2014/10691 esas, 2016/1765 karar sayılı ilamı ile “yargılama giderleri ve vekalet ücretinden davalı ...'in 1/7 oranında sorumlu tutulmasına ” ibaresinin yazılarak 21.03.2016 tarihinde düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir....
