Davacı taraf "yüklenici olan davalının, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimini yerine getirmediğini, bu nedenle sözleşmenin feshi ile uğradığı zararlarının tazmin edilmesi gerektiğini" iddia etmektedir. Davalı taraf ise "sözleşme gereğinin yerine getirilememesinde hem davacıların kusurlu davranışlarının, hem de mücbir sebep durumlarının bulunduğunu, dolayısıyla sözleşme feshi koşullarının oluşmadığını" savunmaktadır. Taraflar arasında; Torbalı 4. Noterliği'nin 16/12/2013 tarih ve 5345 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, yüklenici davalının sözleşmedeki edimini yerine getiremediği, yapılması gereken bina inşaatına başlanamadığı konuları tarafların kabulünde olup dosyadaki belgelerden de anlaşılmaktadır. Uyuşmazlık; "yüklenicinin sözleşmesel edimini yerine getirmemesinde tarafların kusur durumları ve buna göre sözleşmenin feshi koşullarının oluşup oluşmadığı, ayrıca davacının iddia ettiği zararların varlığı ve miktarı" noktalarında toplanmaktadır....
Parsel No: 1 de kayıtlı bulunan 545M2 Yüzölçümlü arsa vasıllı taşınmaz, için Kırkağaç Noterliğinde 13,Ağustos.2014 tarih ve 2014 •7299 yevmiye numarası ile davalılardan T5 ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, Yapılan inşaat sözleşmesinde 3 ncü maddede "inşaat ruhsat tarihinden itibaren 20 ay içerisinde bitirmektir" ibaresi mevcuttur. Ancak şu ana kadar inşaata müteahhit tarafından hiç bir şekilde bir çalışma yapılmamış, arsa halen sözleşme sırasındaki haliyle boş olarak kalmıştır. Müvekkile müteahhidin Kırkağaç Belediyesine başvurarak inşaat ruhsatı aldığını ve Lap uda kat irtifakı kurduğunu ve muvazaalı şekilde davalılardan T3' ait 3 adet daire. T6 a iki adet daire, T7 a bir adet daireyi satış olarak göstererek tescil ettirdiğini öğrenmiştir. Davalı müvekkile düşecek olan 6 numaralı daireyi de müvekkili adına kat irtifakı olarak tescil ettirdiğini, Müvekkile bir çok kez vekili aracığıyla davalı müteahhidi aramış ve İnşaata başlamasını ve bitirmesini istemiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Asıl dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine, karşı dava ise; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 6723 sayılı Kanunun 21. maddesi ile değişik 60/3. maddesi gereğince, Yargıtay Büyük Genel Kurulunun Hukuk Dairelerinin işbölümünü düzenleyen 23.01.2020 tarihli ve 2020/1 sayılı Kararına ve davanın açıklanan niteliğine göre temyiz inceleme görevi Yargıtay (15.) Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle dosyanın sözü edilen görevli Yüksek Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 09.09.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi....
Noterliğinin 05.08.2004 tarihli 16877 yevmiye no.lu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, yüklenicinin bu sözleşme ile yapımını üstlendiği ... ... Mahallesi, 6425 ada 8 parsel sayılı taşınmazın 6 numaralı bağımsız bölümünü, ... 2. Noterliğinin 28.07.2010 tarihli 15460 yevmiye no.lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya sattığını ve meskenin 31.12.2010 tarihinde teslim etmeyi taahhüt ettiğini, arsa maliki ...'...
Noterliği'nin 13.04.2006 tarih ve 11492 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir. Kararı, asıl davada davacı ve birleşen davada davalı şirket vekili temyiz etmiştir. Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan cezai şartın tahsili ve sözleşmenin tapuya şerhi; birleşen dava ise sözleşmenin feshi ve maddi tazminat istemlerine ilişkindir. Dosya kapsamında mevcut .... İhtisas Kurulu'nun 30.12.2013 tarih ve 4477 sayılı raporunda muris ...'...
. - K A R A R - Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ek sözleşmelerin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Davacı arsa sahibi, davalılardan ... yüklenici ve diğer davalılar ise tapu malikleridir....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2016/393 esas sayılı dosyada davacılar vekilleri, müvekkillerinin murisi ... ile yüklenici ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, ...'ın sözleşmeye uygun hareket etmeyerek binayı kaçak olarak inşa ettiğini, sonrasında da binanın tamamını işgal ettiğini, halen binanın ...'ın tasarrufu altında 3. kişilere ve firmalara kiraya verilmek sureti ile işgal ve tasarruf edildiğini, davalıların dava konusu bağımsız bölümlerde kiracı olduklarını ileri sürerek, müdahelelerinin men'ini talep ve dava etmiştir....
Dosya kapsamı itibariyle dava konusu edilen tüm kat karşılığı inşaat sözleşmeleri dosya arasında bulunmadığından dava konusu 1446 ada 9 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tüm kat maliklerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayıp imzalamadıkları, hangi sözleşmelerin kimler tarafından imzalandığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan tüm tüm kat maliklerinin asıl ve birleşen davada davacı olup olmadıkları hususları anlaşılamamaktadır. Kat malikleri-hissedarların tamamı ile sözleşme imzalanmadığının anlaşılması halinde sözleşmenin iptali değil sözleşmenin geçersizliği söz konusu olacaktır. Geçerli bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı anlaşılırsa sözleşmenin feshine değil geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesiyle yetinilmesi gerekir....
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmaz ise rayiç hisse bedelinin tahsili, mümkün olmaz ise eksik iş bedelinin ve gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. HMK'nın 111. maddesinde belirlendiği gibi, davacı bir davada birden fazla isteği aslilik ve ferilik ilişkisi içinde bir davalıdan talep edebilir. Hakim asli talebi reddetmeden feri talep hakkında karar veremez. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Bu tür sözleşmelerin feshi ya taraf iradelerinin birleşmesi ya da mahkeme kararı ile mümkündür. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca devredilen tapu kayıtlarının iadesinin talep edilmesi sözleşmenin feshi gerçekleşmeden mümkün olamayacağı için tapu iptalinin talep edilmesi halinde sözleşmenin feshininde bu talep içinde olduğunun kabulü gerekir....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gayrimenkul devrini de içerdiğinden feshi ancak ya mahkeme kararı ile ya da taraf iadelerinin birleşmesi ile mümkündür. Davacı yüklenici asıl davada gerçekleştirmiş olduğu imalât bedelini talep etmiş, arsa sahibi de imalât bedelini ödeyeceklerini beyan etmiş olmakla, yanlar arasındaki usulüne uygun olarak düzenlenmiş olan 30.06.1998 günlü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi hususunda taraf iradelerinin birleştiğinin kabulü gerekir. Bu nedenle imalât bedeline hükmedilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ancak, sözleşme feshedilmiş olmakla müspet zarar kapsamında olan kira kaybı talep edilemez. Mahkemece bu husus gözden kaçırılarak kira kaybı da hesaplanarak bu miktarın yüklenicinin alacağından düşülmek suretiyle hüküm kurulmuş olması doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir....
