Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davacıya yapılan ödemelerin iadesi ve tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece yapılan yargılama neticesinde sözleşmenin haklı nedenle fesih edildiğinin tespitine ve davacı tarafından ödendiği iddia edilen bedelin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki sözleşme içiçe olup; biri hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi, diğeri ise resmi biçimde yapılması gereken mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil geçerlilik şartıdır. Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....
Somut olayda davacılar vekili, müvekkillerinin hissedarı oldukları ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... pafta, ... ada, 5 ve 4 parsel üzerinde davalı şirket ve temsilcisi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, ancak davalı yanın sözleşmelerin gereğini yerine getirmediklerini, bu sözleşmelerle ilgili gayrimenkul üzerinde hiç bir işlem yapılmadığını, ilgili belediyelere dahi hiçbir müracaatlarının bulunmadığını öğrendiklerinden kendilerine noter kanalıyla fesih ihbarnamelerinde bulunulduklarını, ihtarnameyle kendilerine tanınan sürede davalı yanın yine hiç bir işlem yapmadıklarını ve müvekkillerini de bilgilendirmediklerini bunun üzerine müvekkillerinin dava dışı bir şirket ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını ve inşaatın da bitmek üzere olduğunu, ancak davalılar ile yapılan sözleşmeler feshedildiği halde tapuya şerh edildiği için yapılan inşaatlarla ilgili olarak tapu işlemleri yapılamadığını belirterek kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ile ilgili...
Ancak yüklenici davalı ile davacı arasında yapılan harici satış sözleşmesi gereğince davacının sebepsiz zenginleşme hükümlerine de dayandığı dikkate alınarak şayet yüklenici davalının, arsa sahibi davalıya karşı feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yaptığı inşaat bölümü yönünden sebepsiz zenginleşme iddiasına dayalı olarak talep edebileceği bir hakkı varsa davacının, harici satış sözleşmesi ile satın aldığı bağımsız bölüme düşecek hissesi oranında davalı arsa sahibi ...' ten talepte bulunabilir. Ayrıca, davacı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden sonrada yüklenicinin eksik işleri ile ilgili satın aldığı bağımsız bölüme harcama yaptığını ileri sürmüştür. Bu durumda, davalı arsa sahibinin yapılan faydalı masraflardan dolayı bir zenginleşmesinin olacağı muhakkaktır....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması ya da feshedilmesi paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi ve olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerinden olduğundan sözleşmenin feshi davasının ya da iradesinin tüm arsa sahiplerince açılması ya da ortaya konulması gerekir. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşması ile sonuç doğurması mümkün değildir. Dairemiz uygulama ve içtihatlarında bu tür sözleşmelerin tüm arsa sahipleri ile yüklenicilerin iradelerinin uyuşması ile haricen ya da tüm arsa sahipleri ve yüklenicinin taraf oldukları davada verilecek mahkeme kararı ile feshedilebileceği kabul edilmektedir. Eldeki davada tüm tarafların fesih konusunda iradeleri birleşmediği gibi bu konuda alınmış mahkeme kararı da bulunmamaktadır. Mevcut davada da tüm arsa sahipleri taraf olarak yer almamıştır....
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda, Dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin tapu kayıtlarından terkini talebine ilişkindir....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Taraflar arasındaki uyuşmazlık Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı arsa sahibi, davalı yüklenicidir. Yanlar arasındaki 14.04.2004 tarihli “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” noterden re’sen düzenlenmiş olup, uyuşmazlık konusu değildir....
- K A R A R - Asıl davada davacı vekili, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak ve vekaletnamede sayılan hususlarda yetkili olmak üzere 15.05.2012 tarihli vekaletname ile paydaşlardan ...'ı vekil tayin ettiğini, veraset ilamına göre 1/6 pay sahibi olmasına rağmen diğer mirasçılar ve yüklenicinin kat karşılığı yapılacak inşaat üzerinde paylaşılan dairelerinden kot altında bulunan ve piyasa değeri diğer dairelere kıyasla çok daha az maddi bir değerde olan bodrum katı kendisine ve diğer mirasçılardan ...'...
Somut olayda davacı, davalı şirket arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, inşaatın tamamlanıp bitirilme süresinin 01/06/2012 olduğunu, bu tarihten itibaren davalı - yüklenici şirketin temerrüt halinde olduğunu, halihazırda inşaatın atıl vaziyette olduğunu, davalının akde kül halinde temerrüt halinde olduğunun sabit olduğunundan taraflar arasındaki düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile davalı şirketin müdahalesinin menine karar verilmesini talep etmiştir. 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Kanunun 3. maddesi birinci bendinde "Gerçek veya tüzel kişilerle tüketiciler arasında kurulan eser sözleşmelerini tüketici işlemi kapsamına almıştır....
Bunun üzerine davalı yüklenici tarafından 06.12.2001 tarihli ihbarname ile 11.10.1995 tarihli arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği davacı arsa sahibine bildirilmiştir. Davacı arsa sahibi tarafından 11.01.2001 tarihli dilekçe ile Gölbaşı Asliye Hukuk Mahkemesi’ne dava açılmış, bu davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi üzerine de bu dava açılmıştır. Kat karşılığı yapılan inşaat sözleşmelerinin ... taraflı irade beyanı ile feshedilmeleri mümkün değildir. Davacı arsa sahibi 24.10.2001 tarihli azilname ile yüklenici kooperatife verdiği bazı yetkileri ortadan kaldırmıştır. Davacı arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda bir beyanı ve davası bulunmamaktadır. Davacı arsa sahibi bu davada, sözleşmenin aynen ifası mümkün olmadığı takdirde tazminat isteminde bulunmakla kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshetmediğini belirtmiştir....
Arsa sahibi ...’nın mirasçısı olan davacılar, her ne kadar dava dilekçesinde yüklenici şirket ile akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin açık biçimde feshini talep etmemiş iseler de davada yükleniciye ve üçüncü kişiye devredilen tapuların iptâl ve tescili istendiğine göre bu talebin içinde sözleşmenin geriye dönük olarak feshi talebinin de bulunduğu açık olduğundan mahkemece sözleşmenin feshi yolunda bir hüküm kurulmadan üçüncü kişi adına kayıtlı olan tapunun iptâli ile davacılar adına tesciline karar verilmesi doğru olmamıştır. Davacıların murisi ....27.07.1999 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği inşaat yapılacak 810 ada 3 parsel nolu taşınmazdaki 3/10 hisseyi üzerinde ipka ile 7/10 hissesinin üçüncü kişilere devri için yüklenici şirket temsilcisi ...’e vekâlet vermiş, ...bu vekâlete istinaden 2/10 hisseyi ...’a, ... Bankası A.Ş.’ne, ... Bankası ....’a,... da 16.07.2004 tarihinde davalı ...’a devretmiştir....
