Davacı, davalı yüklenici şirket ile arsa sahibi diğer davalılar arasında noterde yapılan 03.07.2002 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 281 ada 12 parselde inşa edilecek binalardan davalı yükleniciye düşen... numaralı villa niteliğindeki bağımsız bölümü ... 5. Noterliğinin 14.08.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile yükleniciden satın aldığını, satış bedelini davalı yükleniciye ödediğini, buna rağmen tapunun halen devredilmediğini ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı arsa sahipleri, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmeye ek protokoller gereği edimlerini yerine getirmediğini, inşaatın imara aykırı olduğundan iskan alınamadığını ve kat mülkiyeti kurulamadığını, yüklenici ile aralarındaki sözleşmenin ve ek protokollerinin geriye etkili feshi için ... 4....
T16 tarafından süresi içerisinde ayrı ayrı istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : İDDİA: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilleri ile davalı arasında Kılıçdede Mah., 3628 ada, 12 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapılması için kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat tadil sözleşmesi yapıldığını, her iki sözleşme gereğince davalının her bir blokta 56 bağımsız bölüm olmak üzere 4 bloğu 48 ay içinde tamamlaması gerektiğini, verilen sürenin 06/04/2010 tarihinde sona erdiğini, davalıya verilen en son sürenin 01/03/2015 tarihinde sona erdiğini, bu süreden sonra da inşaatta hiçbir işlem yapılmadığını, Samsun 4....
Noterliği'nin 31.07.2009 gün ... yevmiye nolu Düzenlenme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, yüklenici ... ve ... ile arsa sahipleri . ..., ...,.....arasında imzalanmıştır. Yine aynı parselle ilgili ... 7. Noterliği'nde imzalanan 14.10.2009 gün 33777 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi de, yüklenici ... ve ... ile arsa sahipleri ... ve ... arasında düzenlenmiştir. Eldeki dava da arsa sahiplerinden ..., ..., ... ve ... tarafından açılmıştır. Davalı ... vekili, sözleşmede taraf olan diğer arsa sahiplerinin ... 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/392 Esas sayılı dava dosyasında aynı sözleşmelerin feshi, tapu iptâli ve tescil istemli dava açtıklarını ve bu dava sonucunun beklendiğini bildirmiştir....
Davacı, davalı yüklenici şirket ile arsa sahibi diğer davalılar arasında noterde yapılan 03.07.2002 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 281 ada 12 parselde inşa edilecek binalardan davalı yükleniciye düşen 49 No'lu villa niteliğindeki bağımsız bölümü ... 5. Noterliğinin 13.08.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile yükleniciden satın aldığını, satış bedelini davalı yükleniciye ödediğini, buna rağmen tapunun halen devredilmediğini ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün arsa maliki davalılar ... ve ... adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiştir. Davalı arsa sahipleri, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmeye ek protokoller gereği edimlerini yerine getirmediğini, inşaatın imara aykırı olduğundan iskan alınamadığını ve kat mülkiyeti kurulamadığını, yüklenici ile aralarındaki sözleşmenin ve ek protokollerinin geriye etkili feshi için ... 4....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescil, müdahalenin önlenmesi, kaçak ve ruhsatsız binanın kâl’i istemleriyle açılmış, mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasında Bakırköy 16.Noterliği’nin 16.10.1991 tarih 54539 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Bu sözleşmenin 3.maddesinde inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 18 ay içerisinde bitirilip anahtar teslimi olarak arsa sahibine teslimi kararlaştırılmıştır....
Noterliğince doğrudan düzenlenen 28.04.2000 tarihli “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi”’nin feshi, 1.000,00 YTL ceza şartı alacağının tahsili ve inşaatın davalı yüklenici namına tamamlanması istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Az yukarıda belirtilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini arsa sahiplerinden davacıların imzaladığı; oysa dosya kapsamındaki tapu kayıtlarına göre inşaat yapılması kararlaştırılan (3) sayılı parselin kayden başka paydaşlarının bulunduğu ve taşınmaza paydaşların müşterek mülkiyet şeklinde malik oldukları anlaşılmaktadır. Diğer paydaşlarla yüklenici arasında ayrı ayrı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını gösterir dosya kapsamında bilgi ve belge bulunmadığı gibi; onların, davaya dayanak alınan sözleşmeye onay verdiklerini gösterir bir bilgi de mevcut değildir....
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile kira kaybı ve eksik imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir. BK’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir....
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davacıya yapılan ödemelerin iadesi ve tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece yapılan yargılama neticesinde sözleşmenin haklı nedenle fesih edildiğinin tespitine ve davacı tarafından ödendiği iddia edilen bedelin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki sözleşme içiçe olup; biri hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi, diğeri ise resmi biçimde yapılması gereken mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil geçerlilik şartıdır. Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....
Somut olayda davacılar vekili, müvekkillerinin hissedarı oldukları ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... pafta, ... ada, 5 ve 4 parsel üzerinde davalı şirket ve temsilcisi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, ancak davalı yanın sözleşmelerin gereğini yerine getirmediklerini, bu sözleşmelerle ilgili gayrimenkul üzerinde hiç bir işlem yapılmadığını, ilgili belediyelere dahi hiçbir müracaatlarının bulunmadığını öğrendiklerinden kendilerine noter kanalıyla fesih ihbarnamelerinde bulunulduklarını, ihtarnameyle kendilerine tanınan sürede davalı yanın yine hiç bir işlem yapmadıklarını ve müvekkillerini de bilgilendirmediklerini bunun üzerine müvekkillerinin dava dışı bir şirket ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını ve inşaatın da bitmek üzere olduğunu, ancak davalılar ile yapılan sözleşmeler feshedildiği halde tapuya şerh edildiği için yapılan inşaatlarla ilgili olarak tapu işlemleri yapılamadığını belirterek kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ile ilgili...
Ancak yüklenici davalı ile davacı arasında yapılan harici satış sözleşmesi gereğince davacının sebepsiz zenginleşme hükümlerine de dayandığı dikkate alınarak şayet yüklenici davalının, arsa sahibi davalıya karşı feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yaptığı inşaat bölümü yönünden sebepsiz zenginleşme iddiasına dayalı olarak talep edebileceği bir hakkı varsa davacının, harici satış sözleşmesi ile satın aldığı bağımsız bölüme düşecek hissesi oranında davalı arsa sahibi ...' ten talepte bulunabilir. Ayrıca, davacı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden sonrada yüklenicinin eksik işleri ile ilgili satın aldığı bağımsız bölüme harcama yaptığını ileri sürmüştür. Bu durumda, davalı arsa sahibinin yapılan faydalı masraflardan dolayı bir zenginleşmesinin olacağı muhakkaktır....
