Ancak tarafların tamamının katılım ve dönme konusundaki uygun iradelerinin birleşmesiyle sona erdirilebileceği gibi, açılacak dava sonucu verilecek dönme nedeniyle sona erme kararının kesinleşmesiyle sona erebilecektir. Bu sona erme arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, kural olarak ani edimli olması nedeniyle, geriye etkili olacağından, arsa sahibi bedel olarak verdiği tapu paylarını, tapu iptâli ve tescili davası açmak suretiyle isteyebilecektir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da; tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına geri döndürmeleridir. Feshedilen sözleşme, arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme olup, tasfiyenin bu kişiler arasında yapılması gerekirse de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye finansman kolaylığı sağlamak üzere, daha inşaat aşamasında tapu devri yapılmakta, yüklenici de devraldığı bu tapuyu, sattığı bağımsız bölüme karşılık üçüncü kişilere temlik etmektedir....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 25/05/2022 NUMARASI : 2019/284 ESAS, 2022/285 KARAR DAVA KONUSU : Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi, Tazminat, Tapu İptali ve Tescil (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : Merzifon 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 25/05/2022 tarih, 2019/284 esas 2022/285 karar sayılı kararına karşı, davacılar vekili Av. T4 ve davalılardan T7 ve T8 vekili Av. Serkan TİRYAKİ tarafından süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : İDDİA: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkillerinin Merzifon İlçesi Mahzen Mahallesi 377 Ada 24 parselde kayıtlı arsa vasfındaki taşınmazın maliki olduklarını, müvekkiller maliki oldukları arsa üzerinde davalılardan müteahhit T5 ile 18.09.2017 tarihinde Arsa Payı Karşılığı inşaat yapmak üzere anlaştıklarını, Suluova 1....
taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı gerçek kişiler adına oluşan tapu kayıtlarının iptali ile 1.000,00- TL menfi zararlarının davalılardan yargılama giderleri ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir....
Noterliğinin 12.10.2018 tarihli 33434 yevmiye no.lu ihtarnamesi ile taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olarak müvekkili tarafından fesih edildiğini, davalı müteahhit aleyhinde Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/449 Esas sayılı dosyası ile 16.10.2018 tarihinde Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi davası açıldığını. ...belirttikleri görülmüştür....
takibin iptali istemiyle icra mahkemesine başvurduğu, mahkemece; icra takibine konu kararda; davacı şirketin ......ifaya izin talebinin reddi ile taraflar arasındaki....... 08.02.2012 tarihli ve 4332 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine, davacı ... yönünden de sözleşmenin geriye etkili olacak şekilde feshine, şirket lehine konulmuş kat karşılığı inşaat hakkı şerhinin terkinine karar verildiği, kararda hüküm altına alınan vekalet ücreti ve yargılama giderinin alacaklı tarafça talep edildiği, karar içeriğinden de anlaşılacağı üzere taşınmazın ayni yönünden bir ihtilafın söz konusu olmadığı, bu nedenle icraya konulabilmesi için kesinleşmesinin gerekmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği görülmüştür....
Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir....
Şti vekilleri temyiz etmiştir. 1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalılardan ..., ... ve... İnşaat Ltd. Şti vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile tescili istemine ilişkindir. Mahkemece verilen tescil kararı infaz edilebilir nitelikte değildir. Şöyle ki, davaya konu edilen taşınmaz üzerinde kat irtifakı tesis edilerek davalılardan yüklenici adına isabet edecek bağımsız bölümler, arsa sahibi olan davalı ... dışındaki diğer davalılara satılarak adlarına tescil edilmiştir....
Bu sona erme arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, kural olarak ani edimli olması nedeniyle, geriye etkili olacağından, arsa sahibi bedel olarak verdiği tapu paylarını, tapu iptâli ve tescili davası açmak suretiyle isteyebilecektir. Yüklenici de dönme anına kadar, arsa sahibinin mal varlığına giren yasal ve yararlı imalâtın parasal karşılığının ödenmesini isteyebilecektir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da; tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Feshedilen sözleşme, arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme olup, tasfiyenin bu kişiler arasında yapılması gerekirse de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye finansman kolaylığı sağlamak üzere, daha inşaat aşamasında tapu devri yapılmakta, yüklenici de devraldığı bu tapuyu, sattığı bağımsız bölüme karşılık üçüncü kişilere temlik etmektedir....
geriye etkili fesih hususunda iradelerinin birleştiği" yönündeki gerekçesinin meri mevzuata, usul kurallarına ve dosya muhteviyatına uygun düşmediğini, Yerel mahkemenin 2013 yılında sözleşmenin fesih edildiğine ilişkin fesih ihbarnamelerinin tek taraflı olarak sonuç doğurmayacağına ve hukuki geçerlilik kazanmayacağına yönelik tespit yapıldıktan sonra yüklenicinin ikame ettiği dava ile tarafların fesih konusunda iradelerinin birleştiği ve sözleşmenin geriye etkili feshedildiğinin kabulü gerektiği yönündeki gerekçesinin uyum içerisinde olmadığını, yüklenicinin ikame ettiği davada fesih iradesini ortaya koymadığını ve hele de geriye etkili fesih hususunda da iradelerinin birleşmediğinin açık ve net olduğunu, Dosya tetkik edildiğinde, davacı yüklenicinin kendi levazım ve işçiliğiyle inşaat imalatının, Adana 6....
Nin 07/07/2018 günlü Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin kendisi için doğurduğu ifa borcunu bu sözleşmesinin imzası gününden başlayarak 20 ay ile sınırlandığını ve bu süre geçtiğini, öncesinde davacı müvekkil T1 mülkiyetinde iken davalılardan Taş Grup Otomotiv İnşaat San. Ve Tic. Ltd. Şti. İle müvekkili arasında imza edilmiş 07/07/2018 günlü Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Gayrimenkul Satşı Sözleşmesi ile davalılardan Taş Grup Otomotiv İnşaat San. Ve Tic. Ltd. Şti. Adına satım yolu tescillendikten sonra, davalılardan Taş Grup Otomotiv İnşaat San. Ve Tic. Ltd. Şti....
