"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL YRG.GELİŞ TARİHİ: -KARAR- Mahkeme kararındaki nitelendirmeye göre dava; ve birleşen davalar kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali tescil sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 21.01.2013 tarih ve 1 sayılı kararı ile aynen kabul edilen ve 26.01.2013 günü Resmi Gazetede yayımlanarak 01.02.2013 tarihinde yürürlüğe giren hukuk dairelerine ilişkin işbölümü uyarınca temyiz incelemesi Yargıtay 23.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan nedenlerle, dosyanın ilgisi yönünden 23.Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE,10.5.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
T11 vermiş olduğu ihtiyati tedbir kararına itiraz dilekçesinde; açılan davayı , dava dilekçesindeki iddia ve talepleri kabul etmediklerini, tüm talep ve iddiaların mesnetsiz, haksız ve kötü niyetli olduğunu, haksız ve yasal dayanaktan uzak gerekçelerle verilmiş tedbire yasal sürede itiraz ettiklerini, kaldırılmasını talep ettiklerini, davacı tarafın iddialarının hukuka ve akla aykırı olup, aksinin zaten tapu kayıtları ile sabit olduğunu, bedeli ödenmek suretiyle taşımazların 2002 tarihinde satın alındığını, davacının ise bir kısım arsa sahipleri ile bundan 5 yıl sonra 2008 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını ve arsa sahiplerinin daha sonra bu daireleri davacıdan kaçırmak amacı ile müvekkillerine ve kendisine muvazaalı olarak sattığını iddia ettiğini, davaya konu edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunu, 2008 yılındaki bir kısım tapu sahipleri ile 2008 yılında bir kısım blokları yapmak için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını iddia etmesinin doğru...
Bu itibarla, anılan davalılar vekilinin temyiz isteminin feragat nedeniyle reddine karar vermek gerekmiştir. 2-a) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı sözleşmenin feshi ve tapu iptali ile tescili istemlerine ilişkidir. TMK’nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ile tapu iptali ve tescili istemlerinde tüm paydaşların taraf olarak yer alması zorunlu olup, bunun yanında tapu iptali ve tescile karar verilmesi halinde tapu sicilinde hak sahibi olarak görülen ilgili kişilerin de hukuku etkileneceğinden bu kişilerin de yargılamada taraf olarak bulunması gereklidir....
Noterliğinin 22/05/2006 tarih ve 10701 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacıya ait Mahmutlar Mahallesi 424 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yapılarak bir kısım bağımsız bölümlerin davacıya verilmesinin kararlaştırıldığını, yüklenicinin taahhüdünü bugüne kadar yerine getirmediğini, sözleşmenin noter ihtarı ile davacı tarafından tek taraflı feshedildiğini, davalının kötü niyetli olarak fesih ihbarından sonra 13/05/2015 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh verdirdiğini belirterek haksız şerhin terkini ile sözleşmenin haklı nedenle fesih olduğunun tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Somut olayda, yukarıda sözü edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm tarafları ve zemin kat 1 nolu bağımsız bölümü yüklenici şirketten satın aldıktan sonra 21.08.2001 tarihinde davalı ...'e satan Engin Kalfa davada taraf olarak yeralmamaktadır. Oysa, sözleşmeyi arsa sahibi olarak imzalayan ..., yüklenici ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini dava ettiğinden, az yukarıda hükmüne yer verilen Türk Medeni Kanununun 692. maddesi uyarınca, tapuda pay sahibi olan tüm paydaşların davada taraf olmaları zorunludur. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup mahkemece re'sen gözetilmesi gerekir. Diğer yandan, 22.05.1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile üzerine inşaat yapılması kararlaştırılan ... ili ... mahallesi ... pafta, ... ada ... parsel sayılı taşınmazda ......
Yargıtay HGK.08.12.2004 gün-E.14- 610/K.656 dava açıldıktan sonraki tek taraflı fesih hukuki sonuç meydana getirmeyeceğini, Yargıtay 14.HD.16.04.1990 gün -E.3993/K.3798, söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde geçerli bir fesih için mahkeme kararı gerektiğini, eser sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, bedel olarak arsa-payının-devri borcunu da içerdiğinden, geçerliliği resmi-şekilde yapılması şartına bağlıdır. bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin taraflarından birisinin (arsa sahibi ya da yüklenici) tek taraflı irade beyanı ile feshedilemeyeceğini, fesih için; arsa sahibi ve yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda anlaşmaları (iradelerinin uyuşması) gerektiğini, taraflar anlaşarak kat karşılığı inşaat sözleşmesine her zaman son verebileceklerini, arsa sahibi ve yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda anlaşamaz ise, sözleşmenin feshi için mahkemeye dava açılması ve sözleşmenin feshine...
Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda bulunan yapının yıkılıp yeniden inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf 634 sayılı KMK'nın 45. maddesi gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir. Somut olayda dava konusu Silivri .... Noterliği'nin 16.02.2000 gün 00997 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi incelendiğinde; İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 100 ada 7 ve 4 parsellerde kat kat karşılığı inşaat yapılmak üzere arsa sahipleri, ..., ..., ..., ... ve .... ile yüklenici ... İnş. Ltd....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil, terditli olarak bedelin tahsili talebine ilişkindir. Mahkemece davanın sözleşmenin feshi ve tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne karar verilmiş, kararı davacılar vekili istinaf etmiştir. Dava, davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve devredilen bağımsız bölümlerin tapu iptali davacılar adına tescil istemlerine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır....
Noterliği’ nden Onaylı 22.09.2017 Tarih ve 7913 Yevmiye Numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Amasya 4....
Makemece, tüm dosya kapsamı ve bilirkişi raporuna göre, davalı tarafça kat karşılığı yapım işine hiç başlanmadığı, her ne kadar davalı yüklenici tarafından mania raporunun gecikmesi nedeniyle inşaat ruhsatı alınamadığı belirtilmiş ise de, mania raporunun ... tarihinde alındığı, buna karşın aradan geçen bir yıllık süreçte henüz proje onayının yaptırılmadığı gibi, inşaat ruhsatı başvurusunda da bulunulmadığı, bu nedenlerle davacı taraf yönünden sözleşmenin feshi koşullarının oluştuğu, bu aşamadan sonra davalı tarafa ayrıca bir süre verilmesinin herhangi bir fayda sağlamayacağı gerekçeleriyle, davanın kabulü ile, taraflar arasında düzenlenen...... tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, taşınmaz üzerinde davalı ... lehine ve ...tarih ve ... yevmiye numarası ile konulan sözleşme şerhinin kaldırılmasına karar verilmiştir. Kararı, davalı yüklenic.. vekili temyiz etmiştir....
