Dava, arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin akdinden sonra imzalanan adi yazılı şekildeki sözleşmeye dayanılarak talep edilen cezai şart ve tazminat talebine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması zorunludur. Tadil sözleşmeleri de asıl sözleşmenin tabi olduğu şekilde yapılmalıdır. Bu nedenle mahkemece asıl sözleşmede olmayan cezai şartın adi yazılı sözleşmede kararlaştırılmış olması nedeniyle reddi yerindedir. Ancak kira tazminatı bakımından farklı bir değerlendirme yapılması gerekir. Kira tazminatı olarak isimlendirilen talepler, hukukî niteliği itibariyle bir gecikme tazminatıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin zamanında ifa edilmemesi nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararın tazmine gecikme tazminatı denilmektedir. Arsa sahibine kalan bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken tarihten, teslim tarihine kadar geçen sürede mahrum kalınan kira bedeli gecikme tazminatının en önemli kısmını oluşturur....
- K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatının tahsili istemi ile başlatılan icra takibine itirazın iptali ve icra inkar tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı kooperatif arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, inşaatın süresinin 24 ay olup, 3 aylık ruhsat alma süresi de eklendiğinde inşaatın 04.08.2012 tarihinde müvekkillerine teslim edilmesi gerektiğini, bağımsız bölümlerin süresinde teslim edilmemesi nedeni ile davacılara verilecek taşınmazlar yönünden oluşan geç teslimden kaynaklı kira kaybı alacağının tahsili amacı ile icra takibi başlatıldığını, yapılan icra takibine davalı tarafından itiraz edildiğini ileri sürerek itirazın iptaline ve % 20'den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatının davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır. (BK'nın m.106/II) Gecikme tazminatına, işin sözleşmesine göre teslimi gereken tarihten, bağımsız bölümün teslim edildiği tarihe kadarki süre için ihtirazı kayıt aranmaksızın hükmolunur. Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile, zararın kanıtlanması koşuluyla, zamanaşımı süresi içerisinde, her zaman, râyiç üzerinden istenebilir; sözleşmede kararlaştırılmışsa, ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek yoktur; çünkü, taraflar gecikme zararını baştan kabul ettikleri için, bu kabul hükmü tarafları bağlar....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2021/251 ESAS, 2022/168 KARAR DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Gecikme KARAR : Taraflar arasında görülen dava sonucu ilk derece mahkemesince verilen hükme yönelik süresi içinde istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine gönderilen dosyanın yapılan incelemesi sonucunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA: Davacı vekili, dava dilekçesinde, özetle; müvekkili ile davalı arasında Kayseri İli Kocasinan İlçesi Sümer Mahallesi 119 pafta 631 ada 50 parsel sayılı taşınmaz için Kayseri 4....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Dairemizce verilmiş olan 18/09/2020 tarih ve 2020/1186 esas 2020/1221 karar sayılı kaldırma kararı sonrası ilk derece mahkemesince yapılan yargılamada;"... iş bu dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı eksik işe ilişkin ve teslim tarihinin gecikmesinden ötürü tazminat davasıdır....
Şti. ile birlikte tamamlanması kararlaştırılmış ve iş bitiminde 13.02.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici ... Yapı San. ve Dış. Tic. Ltd. Şti.'ye devri kabul edilen 4226 nolu parselin tapusunun devri kararlaştırılmış olup, dosya kapsamına göre de 4226 nolu parselin 26.03.2014 tarihinde davalı ... Otomotiv İnşaat ... Gıda Tekstil Madencilik ... San. Tic. Ltd. Şti.'ye devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki sözleşme içiçe olup; biri hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi, diğeri ise resmi biçimde yapılması gereken mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil geçerlilik şartıdır. Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi 20/10/2016 da imzalanmakla, alınan bilirkişi raporu ve belediye müzekkere cevabına göre, 9 nolu parselde ayrık nizam 3 katlı konut alanı, 10 nolu parsel ise 5 katlı konut alanındadır, yani, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı tarihte 10 nolu parselde iş yeri yapılmasına imar mevzuat hükümleri müsaade etmemektedir. 10 nolu parselde 08/01/2018 tarihinde imar değişikliğine gidilmiş ve bu parselde ticaret + konut kullanımına izin edilmiştir....
YANIT : Davalı vekili yanıt dilekçesinde özetle: "Taşınmaz üzerindeki eski binanın, davacı arsa sahibinin riskli yapı olması nedeniyle 20/10/2017'de Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvurması, idarenin riskli yapı tespiti ve yıkım izni vermesi üzerine 15/02/2018 tarihinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle 20/04/2018 tarihinde davalı şirketçe yıktırıldığını, masraflarını da davalının ödediğini, riskli yapının zaten yıkılacağını, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce binayı tahliye edip kiraya çıktığı için 6306 Sayılı kanun gereği kira yardımı da aldığını, bina yıkımından dolayı zararı olmadığını, davalı T6 2018 yılındaki enflasyon ve inşaat maliyetlerinin artması nedeniyle sözleşmeyi askıya alıp inşaat yapamadığını, bunu davacıya da bildirdiğini, davacının karşılıklı feshi kabul ettiği halde sonradan vazgeçtiğini" savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir....
YANIT : Davalı vekili yanıt dilekçesinde özetle: "Taşınmaz üzerindeki eski binanın, davacı arsa sahibinin riskli yapı olması nedeniyle 20/10/2017'de Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvurması, idarenin riskli yapı tespiti ve yıkım izni vermesi üzerine 15/02/2018 tarihinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle 20/04/2018 tarihinde davalı şirketçe yıktırıldığını, masraflarını da davalının ödediğini, riskli yapının zaten yıkılacağını, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce binayı tahliye edip kiraya çıktığı için 6306 Sayılı kanun gereği kira yardımı da aldığını, bina yıkımından dolayı zararı olmadığını, davalı T6 2018 yılındaki enflasyon ve inşaat maliyetlerinin artması nedeniyle sözleşmeyi askıya alıp inşaat yapamadığını, bunu davacıya da bildirdiğini, davacının karşılıklı feshi kabul ettiği halde sonradan vazgeçtiğini" savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı gecikme tazminatı talebine ilişkindir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmelerinin bir türü olduğu için uyuşmazlığın çözümünde TBK'nın 470. ve devamı maddelerinin uygulanması gerekmektedir. Davacı arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir. Taraflar arasındaki 07/10/2013 tarihli noterde düzenleme şeklinde hazırlanan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin teslim süresi başlıklı 4.maddesinde; teslim süresinin inşaat ruhsat tarihinden itibaren 3 yıl olduğu, yüklenici tarafından tüm arsa sahipleri ile noter sözleşmesi yapılıp vekaletleri alındıktan sonra en geç 6 ay içerisinde inşaat ruhsatı alınacağı düzenlemesinin bulunduğu görülmektedir. Davacı arsa sahibinin, sözleşmeye göre teslimin Nisan 2017'de yapılması gerekmesine karşın Eylül 2018'de yapıldığı gerekçesiyle gecikme tazminatı talebinde bulunduğu anlaşılmaktadır....
