Temerrüt nedeniyle davacı arsa sahipleri sözleşmenin feshini talep edebilirler. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri aynı zamanda tapuda pay devrini de içerdiğinden sözleşmenin sona erdirilmesi için taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkemece fesih hususunda karar verilmesi zorunludur. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yoldadır....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; " Dava arsa payı karşılığı inşaat özleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir. davacı ile davalı arasında 01/07/2011 tanzim tarihli "Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi" başlıklı sözleşme yapıldığı, sözleşmeye konu taşınmazın ise 19 NIII pafta 25694 ada 1 parsel sayılı taşınmaz olduğu, davacı tarafın sahibi olduğu dava konusu taşınmazın 1403/1410 hissesinin tamamını aralarında yapılan sözleşmenin 3. maddesi uyarınca 15/07/20211 tarihinde davalı yükleniciye devrettiği, davacı tarafın devir yükümlülüğünü yerine getirdiği, yüklenici tarafından inşaatın tamamlanma oranın % 10,6 olduğu anlaşılmaktadır, Eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için TMK'nın 692. maddesi gereğince, sözleşmenin konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya diğer paydaşların yapılmış olan...
Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı TBK'nın 124. maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir....
birleştirilmek suretiyle eldeki davada taraf teşkili sağlandıktan sonra davalı yüklenicinin inşaatı teslim borcunda temerrüde düşüp düşmediği, buna göre sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi, taşınmazın tüm paydaşları ile düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin bulunmadığının tespiti halinde taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz olacağından bu durumda ise ''çoğun içinde az da vardır'' kuralı uyarınca sözleşmenin feshi isteğinin sözleşmenin geçersizliğinin tespitini de içereceğinden sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken bu hususlar yerine getirilmeden davanın eksik inceleme ve araştırma sonucu ve taraf teşkili de sağlanmadan reddine karar verilmiş olması usul ve yasa hükümlerine aykırı görülmüştür (Yargıtay Kapatılan 15.H.D'nin 2018/1249 Esas-2019/1896 Karar sayılı ilâmı)....
Belediyesi sınırları içine alınmış ise de, bu idari işlemin mahkeme kararı ile iptal edildiği ve aynı idari işlemin tekrar yapıldığı, davalı yüklenicinin bu süre zarfında inşaatı tamamlayabileceği gerekçesi ile davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin feshine, davacının zararının tahisiline dair verilen karar, taraf vekillerinin temyizi üzerine Dairemiz'in 22.05.2014 tarih, 2013/9518 esas ve 2014/3974 karar sayılı ilamı ile bozulmuştur. Bu kez, taraf vekilleri karar düzeltme isteminde bulunmuştur. Davacı yanca taraflar arasındaki 10.06.2005 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve oluştuğu ileri sürülen menfi zararın tahsili istenmiş, mahkemece, geriye etkili feshe ve menfi zararın kısmen kabulüne karar verilmiştir....
Hukuk Dairesi'nin 2008/4222 Esas, 2009/4553 Karar sayılı 09.09.2009 tarihli kararı aynen; ''...Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi davalarının, kural olarak tüm sözleşmenin tarafı ve tapu paydaşı olan şahıslarca birlikte açılması, bunun mümkün olmaması halinde davanın tarafı olmayan sözleşmenin tarafı kişiler ile tapu paydaşlarının davaya muvafakatlarının sağlanması, taraf teşkili yapılmasından sonra davanın esasının incelenmesi gerekir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Asliye Ticaret Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: -KARAR- Dava, taraflar arasındaki taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedilmiş olması nedeni ile tapu kaydmdaki şerhin hükmen kaldırılması istemine ilişkindir. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce; davanın her iki tarafın ticari işletmesi ile ilgili bir husustan kaynaklandığı gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. Asliye Ticaret Mahkemesi ise; uyuşmazlığın kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı, TTK'nın 4.maddesinde sayılan dava türlerinden olmadığı gerekçesiyle, görevsizlik yönünde hüküm kurmuştur. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 4. maddesinde göre her iki tarafın da ticari işletmesi ile ilgili bir husustan kaynaklanan davalar ticari davadır....
Mahkemece; yapılan yargılama sonunda, toplanan deliller, alınan bilirkişi raporu ve ek raporlar ile tüm dosya içeriğine göre; davacı arsa sahipleri ile yüklenici davalılar arasında imzalanan 30.03.2006 tarihli ilk sözleşmeyi her iki davalı yüklenicinin de imzaladığı 07.09.2006 tarihli ikinci sözleşmenin ise sadece davalı ... tarafından imzalandığı, dava tarihi itibariyle her iki sözleşmenin de fesh edilmediği, ancak ilk sözleşmenin hiç uygulanmadığı, 18 aylık sürenin geçmesine rağmen ruhsatın bile alınmadığı bu nedenle, bu sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerektiği, 07.09.2006 tarihli ikinci sözleşme uyarınca inşaatın büyük oranda tamamlandığı ancak 61.800,00 TL tutarında eksik ve kusurlu işler ile yapı denetim harçlarını ödemediği toplam tutarın 22.928,03 TL olduğu, davacı tarafın seçimlilik haklarını sözleşmenin feshinden yana kullandığı gerekçesiyle, 30.03.2006 tarihli sözleşmenin geriye etkili 07.09.2006 tarihli sözleşmesi ise ileri etkili olarak feshine karar verilmiştir....
