Kat Karşılığı İnşaat sözleşmelerinde feshin geriye mi, ileriye mi etkili sonuç doğuracağı 25.01.1984 gün ve 3/1 Sayılı ... İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararında tartışılmıştır. Eser sözleşmeleri ani edimli sözleşmeler olup kural olarak kısmi ifadan sözedilemez. Eser sözleşmesinin feshi halinde feshin yine kural olarak geçmişe (geriye) etkili sonuç meydana getireceği kabul edilmiştir. Geriye etkili feshin tasfiyesi de sebepsiz zenginleşme kurallarına göre yapılacağından yüklenicinin alacağı özellikle arsa payı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa payı değil inşaatın getirildiği seviyenin yapım bedeli olacaktır. (... 15.hukuk Dairesi 2008/ E, 2009/ K) Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük olarak feshi halinde yükleniciden pay satın alan kişilerin Medeni Kanun’un 1023. maddesinden yararlanamayacakları Dairemizin yerleşik uygulaması gereğidir....
Mahkemece, bozma ilamına uyulmasına karar verildikten sonra, davacı vekilinin sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesini istedikleri yolunda beyanı alınmış, iddia, savunma, ... .... Hukuk Dairesi'nin bozma ilamı ve tüm dosya kapsamına göre; sözleşmenin feshini tüm paydaşların oybirliği ile isteyebilecekleri, somut olayda ise tüm paydaşların oybirliği ile sözleşmenin feshini istemedikleri gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. ...-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir....
nin savunma yapmadığı gibi herhangi bir delil de sunmadığı ve davacının dayandığı tüm maddi vakıları inkar etmiş sayıldığı; temlike dayanak teşkil eden, tarafları sorumluluk, borç ve yükümlülük altına sokan Bursa 16.Noterliğinin 05/08/2008 tarih ve 33962 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yine Bursa 16.Noterliğinin 15/12/2008 tarih ve 55447 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat ek sözleşmesinin geriye dönük olarak haklı nedenlerle feshine dair Bursa 5....
sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, birleşen davanın kısmen kabulü ile dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile yüklenici adına tesciline, birleşen davada davalılar ..., ... ve Hamdi Çakmak İnş...Ltd....
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR: Taraflar arasındaki uyuşmazlık, yerel mahkeme kararında usul ve yasaya aykırılık bulunup bulunmadığı, kararın eksik incelemeye ve/veya yanılgılı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır. DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ve tescil; karşı dava, nama ifaya izin verilmesi, olmadığı takdirde yapılan masrafların, cezai şartın ve kar kaybının tahsili taleplerine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır. Davacı arsa sahibi, karşı davacı yüklenicidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, edimin süresinde yerine getirilmemesi durumunda kural olarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi istenebilir....
Dosyanın incelenmesinde; davalı ile dava dışı yüklenici arasında kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı, sözleşmeye göre 10 bağımsız bölümün yükleniciye verileceği, davacıya verilen bağımsız bölümün de yükleniciye verilecek bölümlerden olduğu, dava konusu bağımsız bölümün arsa sahibi tarafından 17/01/2008 tarihli resmi senetle satışının yapıldığı, daha sonra davalı arsa sahibi tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve satışı yapılan bağımsız bölümlerinin tapusunun iptali ve tescili için dava açıldığı, 7....
Arsa sahibi davalı ... ile dava dışı yüklenici ... arasında yapılan 01.08.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin dosya kapsamında mahkeme kararı bulunmadığı gibi; sözleşmenin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine yönelik ... ile ...’in iradelerinin birleştiğini gösterir bilgi ve belge de mevcut değildir. Oysa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmaz ya da tapulu taşınmaz payının temlikini de içerdiğinden bu sözleşme, taraflarının iradelerinin birleşmesi yoluyla; ya da mahkeme hükmü ile fesih olunabilir. Az yukarıda açıklandığı üzere, dosya kapsamındaki mevcut belge ve bilgilere göre, 01.08.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin henüz fesih olunmadığı anlaşılmaktadır. Taraf iradelerinin birleşimi ile ya da mahkeme kararıyla anılan sözleşmenin, geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi gerçekleşmiş ise; dava dışı yüklenici ...’in davada yer almasına gerek kalmaz....
Arsa sahibi davalı ... ile dava dışı yüklenici ... arasında yapılan 01.08.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin dosya kapsamında mahkeme kararı bulunmadığı gibi; sözleşmenin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine yönelik ... ile ...’in iradelerinin birleştiğini gösterir bilgi ve belge de mevcut değildir. Oysa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmaz ya da tapulu taşınmaz payının temlikini de içerdiğinden bu sözleşme, taraflarının iradelerinin birleşmesi yoluyla; ya da mahkeme hükmü ile fesih olunabilir. Az yukarıda açıklandığı üzere, dosya kapsamındaki mevcut belge ve bilgilere göre, 01.08.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin henüz fesih olunmadığı anlaşılmaktadır. Taraf iradelerinin birleşimi ile ya da mahkeme kararıyla anılan sözleşmenin, geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi gerçekleşmiş ise; dava dışı yüklenici ...’in davada yer almasına gerek kalmaz....
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekili ve davalı ... vekili ve diğer davalılar ..., ..., ... ve ... tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü....
İSTİNAF NEDENLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE : HMK'nun 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzeni ile sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesinde; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK'nın 355. (TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur....
