inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü ya da sözleşmeye aykırı davranması halinde sözleşmenin geriye etkili feshi ile birlikte yüklenicinin el atmasının önlemesinin talep edilmesi mümkün olup, fesih halinde yüklenicinin el atmasının önlenmesine de karar verilmektedir....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 29/09/2022 NUMARASI : 2021/90 ESAS-2022/189 KARAR DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İleriye Etkili Feshi KARAR : Ceyhan 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 29/09/2022 tarih ve 2021/90 E.-2022/189 K. sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davalı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan incelemede; DAVACI VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 20/04/2015 tarihinde, Ceyhan 1....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi ve tapu iptali tescil istemlerine ilişkindir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, temyiz eden davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2- Davacı arsa sahibi tarafından daha önce.... sayılı dosyası ile davalı yüklenici şirkete karşı açılan davada 02.12.1997 tarih ve ....karar sayılı kararı ile taraflar arasında düzenlenmiş olan Kuşadası 1. Noterliği'nin 13.06.1990 tarih ve 7666 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .... feshine karar verilerek, kararın 05.11.2004 tarihinde kesinleşmiş olmasına rağmen, mahkemece bu davada da aynı sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi hatalı olmuştur. Dosya kapsamında asıl dava ve birleşen dava olmak üzere iki ayrı dava bulunmaktadır....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Dosyada bulunan bilirkişi raporuna göre de 567 parsel üzerine sadece subasman kotuna kadar inşaat yapıldığı belirlenmiştir. Her parsel üzerine ayrı blok yapılacağına, parsellerin tevhidi ve ifrazı sözkonusu olmadığına göre, sadece 567 parsel yönünden sözleşmenin feshi isteminin bir engeli bulunmamaktadır. Sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verebilmek için, parsel üzerinde yapılmış imalât bulunması gerekir. ... Köyü 567 parsel üzerinde yapılmış imalât bulunmadığına göre, bu parsel yönünden ancak sözleşmenin geriye etkili feshi isteminde bulunulması mümkündür. Mahkemece bu durum dikkate alınmadan ve taraf teşkili sağlanmadan, 567 parsel yönünden açılan sözleşmenin ileriye etkili feshi isteminin ve bunun sonucu olan menfi zararın tazmini isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, bu konularda yazılı şekilde hüküm kurulması da hatalı olmuştur. Kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir....
nedeniyle edimini ifasının aşırı ölçüde güçleşmesinden kaynaklı olarak 6098 sayılı TBK'nın 138. maddesi gereğince sözleşmenin geriye etkili olarak feshini talep etmede haklı olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine 18.880,00 TL masraf bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.Dosya kapsamına göre davacının kendisinden kaynaklanmayan nedenlerle inşaat başlayamadığı bu nedenle sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği anlaşılmaktadır....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 21/01/2021 NUMARASI : 2018/397 ESAS-2021/44 KARAR DAVA KONUSU : Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacak KARAR : Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasında mahkemece davanın reddine dair verilen karara karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, dairemize gönderilen dosyanın yapılan istinaf incelemesi sonucunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İSTEM; Davacı vekili tarafından verilen 09/09/2018 tarihli dava dilekçesinde özetle; Taraflar arasında daha önce düzenlenen ilk sözleşme olan Eskişehir 1. Noterliğinin 05/07/2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile 2. Sözleşme olan yine aynı noterliğin ek olarak düzenlenen 05/12/2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve 3. Sözleşme olan 14/11/2012 tarihli ek sözleşme ile davacı müvekkilinin davalıya toplam 45.000,00TL ödemede bulunduğu, bu sözleşmelerin 22/04/2013 tarihli Eskişehir 1....
Ancak keşif tarihi itibariyle dahi inşaatın tümü nazara alındığında getirildiği seviyeye göre davacı arsa sahiplerinin geriye etkili fesih hakkı doğduğu anlaşıldığından sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davalı yüklenicinin 3. kişilere devrettiği tapu kayıtlarının iptâli ile davacılar adına tesciline karar verilmesi yerine geriye etkili fesih istenemeyeceği, davalı 3. kişilerin ise iyiniyetli oldukları gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın açıklanan bu nedenlerle bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın davacılar yararına BOZULMASINA, davacılar Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilmediğinden duruşma vekâlet ücreti tayinine yer olmadığına, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 04.04.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil, terditli olarak bedelin tahsili talebine ilişkindir. Mahkemece davanın sözleşmenin feshi ve tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne karar verilmiş, kararı davacılar vekili istinaf etmiştir. Dava, davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve devredilen bağımsız bölümlerin tapu iptali davacılar adına tescil istemlerine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır....
Bu nedenle taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 10. maddesine değer verilerek sonuca gidilmesi de doğru değildir. Yukarıda sözleşmenin ileriye ve geriye etkili fesih hallerinde tarafların hangi haklarının bulunduğu belirlenmiş olup mahkemece davacının haklarının bulunduğu belirlenmiş olup mahkemece davacının bu konudaki beyanı alınıp belirlendikten sonra geriye etkili fesih talep edilmesi halinde sözleşmeye konu tüm inşaat bir bütün halinde değerlendirilip dairemizce kabul edilen oranlar nazara alınarak geriye etkili feshin gerekip gerekmediği belirlenmeli, ayrıca geriye etkili fesihte tapu kaydı verilen tüm maliklerin de davada bulunması gerektiği göz önünde bulundurulmalıdır....
