Şti. ile yeni bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 10. maddesinde belirtilen koşulların yerine getirilmediğini, parselasyon planlarının iptal edilmesi sonucu imar parsellerinin kadastro parsellerine dönüştüğünü, ileride imar parseline dönüşün mümkün olduğunu, mutlak imkansızlık bulunmadığını, yeni imar planının Güzelbahçe Belediyesi ve İBB tarafından onaylanarak 24.04.2014 tarihinde yürürlüğe girdiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hayata geçirilmesi için gerekli şartların oluştuğunu, tahammül süresinin somut olayda dolmadığını, inşaat alanındaki zeytin ağaçlarının arsa sahiplerince taşınmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden tek taraflı dönülemeyeceğini, fesih işleminin geçersiz olduğunu, davanın usulden reddedilmesi gerekirken esastan reddedildiğini, yerel mahkemenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliğini inceleyemeyeceğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararını ortadan kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini...
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği TMK’nın 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlı olup tapuda pay devrini de içerdiğinden, tarafların tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla feshi mümkün değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak mahkeme kararıyla ya da tarafların fesih iradelerinin birleşmesi ile feshedilebilir. Somut olayda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin mahkeme kararı bulunmamaktadır. Taraf iradelerinin birleşmesi de söz konusu değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği tarih olan 11.12.2009 tarihi itibariyle üzerine inşaat yapılacak parseller imara kapalı değildir. Davalı arsa sahipleri, parsellerin mahkemelik olduğunu bilmektedir. Bu husus İzmir 32.Noterliğinin 11.12.2009 tarih 17690 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 6.maddesinde belirtilmektedir....
Taraflar arasında imzalanan Bergama 2.Noterliğinin 31.01.2012 tarih 1260 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi inşaat sözleşmesinin 10.maddesinde inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 24 ay olarak belirlendiği, ruhsat alımı için bir süre öngörülmediği, davalı arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini 06.11.2012 günü tek taraflı olarak feshettiği, kalan süre zarfında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ifasının mümkün olduğu, davalı arsa sahibinin fesih beyanının haklı fesih olarak değerlendirilemeyeceği, bu durumda davacı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan menfi zararlarını talep edebileceği, davacının menfi zararlarının, sözleşme nedeniyle yaptığı masrafların hesaplandığı 10.12.2018 tarihli bilirkişi heyeti raporunun dosya kapsamına uygun ve hüküm kurmaya elverişli anlaşılmakla 42.113,52 TL üzerinden davanın kabulüne ilişkin ilk derece mahkemesi kararında dairemizce usul ve yasaya aykırı bir durum görülmemiştir....
Noterliği'nde 17.07.2014 gün 53840 yevmiye no ile düzenlenen düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, ... İlçesi ... Mahallesi Kapanağılı Mevkii 36 pafta 238 ada 10, 11 ve 12 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşaat yapımı için arsa sahipleri ... ..., ..., ... ve ..., ... ile yüklenici şirket ve ... arasında imzalanmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm tarafları davada davacı ve davalı olarak yer almakta olduğundan, Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesindeki arsa sahiplerinin birlikte dava açma koşulu ve taraf teşkili gerçekleşmiştir. Davacılar tarafından açılan davada yüklenicilerin el atmalarının önlenmesi, tapuya konulan şerhin terkini fesih neeniyle uğranılan zararların tesbit ve tahsili ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesihte haklı olunduğunun tesbiti talep edilmiştir....
Apartmanının, yıkılıp yeniden inşası için, ... kişi tarafından 04/07/2011 tarihinde davalı müteahhit firmayla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin .... maddesinde ... yıl içinde tüm kat malikleri tarafından sözleşme yapılamaması halinde, imzalanan sözleşmenin fesih edileceğinin kararlaştırıldığın, davalının ... yıl geçmesine rağmen kat maliklerinin tamamı ile sözleşme yapmayı ve diğer aşamalara geçmeyi başaramadığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin haklı olduğunun tespitiyle, hukuki ilişkinin yokluğunun belirlenmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini talep etmiştir....
Anılan yasa hükmü uyarınca, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması da; bu sözleşmelerin feshi davası da, olağanüstü tasarruflardan sayılmaktadır. Bu yasal nedenle, ... ile ... tarafından yüklenici aleyhine açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında diğer arsa sahipleri olan ve bu sıfatla sözleşmeleri imzalayanların da davada yer alması veya anılan davacılar tarafından açılan davaya onay vermeleri zorunludur. O halde, açıklanan bu hususun mahkemece gözden kaçırılarak fesih davasının kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır....
Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf olup arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ile yapılmadığı hususu davada sabittir. Davacı ile diğer dava dışı maliklerle sözleşme kurulamamasından davalı sorumlu tutulamayacaktır. Bu kapsamda, dosyaya yansıyan bilgi ve belgelere göre, geçersiz sözleşme taraflar lehine/aleyhine hak doğurmayacağından açılan davanın reddine dair karar verildiği görülmüştür....
Noterliği'nin 22/08/2016 tarihli 12849 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin haklı sebeple fesih bildirimi ile sona ermiş olduğunun tespitine, davalı şirketin taşınmaza vaki müdahalesinin önlenmesine dair karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Davalı birleşen dosya davacısı Nurhan Çoban vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; mahkemenin müvekkilinin feshinin haklı fesih olarak değerlendirdiğini, sözleşmedeki cezai şarta ilişin 15.maddenin fesih işlemini değil haksız feshi de cezalandırma amacında olduğunu, haklı feshe muhatap olan müteahhidin durumun haksız fesih olarak yorumlanıp birleşen dosya da davalının 100,000,00 TL tazminat ödemesine hükmedilmesi gerektiği halde ret kararı verilmesinin usul yasa ve sözleşmeye aykırı olduğunu, müvekkilinin iyi niyetli olup yüklenicinin anlaşmaya da yanaşmadığı gerekçeleriyle birleşen dosyada verilen kararın kaldırılmasını talep etmiştir. DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Asıl dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle dönme cezası ile menfi zararın tazmini, birleşen dosya da açılan dava ise; dönme cezasının tahsili istemine ilişkindir....
Dönmenin haklı olup olmadığı, ayrıca açılacak tazminat davasında (eda davası) tartışılır. Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri", uygulamadaki adıyla "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu da içerdiğinden, TMK'nın 706., BK'nın 213., Noterlik Kanunu'nun 60. ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekilde bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla, bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkmıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır. O halde, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, taraflardan birinin sözleşmeden dönme iradesinin karşı tarafça kabul edilmesi, başka bir anlatımla, dönme iradelerinin birleşmesi veya fesih davası üzerine mahkemece sözleşmeden dönmeye hük-medilmesi gerekir....
