ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2018/410 ESAS - 2021/339 KARAR DAVA KONUSU : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali ve tescil KARAR : Dairemizin 31/01/2023 tarih, 2022/1414 Esas, 2023/123 Karar sayılı kararı ile; dosyadaki eksikliklerin tamamlanarak Dairemize gönderilmesi için ilk derece mahkemesine geri çevrilmesine karar verildiği, eksikliklerin tamamlanması üzerine Gebze 3....
Şti. arasında 08.06.1998 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, Yalova da 17.08.1999 tarihinde meydana gelen deprem nedeniyle yüklenicinin edimlerini yerine getirememesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili feshine, yüklenici şirket ve yüklenici şirketten kat irtifak tapusuyla bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler adına olan tapuların iptali ile davacı-arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi talep edilmiştir. Mahkeme, 2344 parsel ve 3010 ada 1 parsel ve üzerindeki tüm kat irtifakı tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar vermiştir. Yargılamanın tüm aşamalarında yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ve kararı temyiz eden davalılar iyi niyetli olduklarını, tapuya güvenerek bağımsız bölümü satın aldıklarını beyan etmişlerdir. Davacı taraf, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmeden, tapuları yüklenici şirkete devretmiş, yüklenici şirket kat irtifakı kurduktan sonra davalılara bağımsız bölümleri satmıştır....
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda, Dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin tapu kayıtlarından terkini talebine ilişkindir....
İnşaat halindeki taşınmazdan yükleniciye temlik edilen payları ve bağlantılı bağımsız bölümleri yükleniciden kayden temlik ... üçüncü kişiler yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yüklendiği edimini ifa etmediğini ve dolayısıyla hak sahibi olmadan kendilerine temlikde bulunduğunu “bilmesi gereken kişi” durumunda olduklarından arsa sahiplerine karşı iyiniyetli iktisap eden olduklarını ileri sürmezler ve hukuki sebepten yoksun tescile dayanamazlar (T.M.K.Md.1023,1024). Saptanan ve hukuksal durumu bu olunca da; yukarda açıklanan usuli eksiklik giderildikten sonra, arsa sahiplerinin davalı yüklenici ... ile yapmış oldukları kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine; davalılara intikal eden ve adlarına tescilli pay kayıtlarının iptaliyle payları oranında arsa sahipleri adlarına tapuya tesciline ve fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmesi gerekirken; mahkemece, yazılı şekilde tazminata hükmedilmesi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir....
in araması üzerine öğrendiklerini, taşınmaz üzerine konulan tedbir karanının tapunun bilgisayar sisteminden düşüldüğünü, bilgisayar sisteminde görünmediğini, tapu sistem kaydında ihtiyati tedbir kaydı görünmediği için davalı şirketin ve şirket yetkilisi şahsa güvenilerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tanzim edildiğini, Tapu Memurları tarafından yanlışlığın giderilerek taşınmaz üzerine 09.01.2013 tarihli ihtiyati tedbir konulduğunu,davalı şirkete Noter aracılığı ile toplam ... TL bedelli senetlerin iadesi için ihtar gönderildiğini, davalı tarafın ihtara verdikleri cevap içeriğinin gerçeği yansıtmadığını, bu nedenlerle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve sözleşmeye dayı olarak davalı şirket yetkilisi ... lehine keşide edilen ve teminat olarak verilen toplam ......
Sözleşmenin tarafları arasında uyuşmazlık konusu olmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekil şartlarına haiz değilse de davacı tarafça hisse devrinin yapılmış olması nedeniyle geçerli hale geldiği, kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı tapu iptal ve tescil isteminin, sözleşmenin feshi talebini de içerdiği kabul edildiğinden, tapu devrini ihtiva eden sözleşmelerin feshinin de karşılıklı iradelerin uyuşması veya mahkeme kararı ile mümkün olacağı anlaşılmakla mahkemece tapu iptali ve tescil istemine karar verilmiş olup davacılarla davalı yüklenici şirket arasında akdedilen adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiş olması da yerinde görülmüştür....
Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda bulunan yapının yıkılıp yeniden inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf 634 sayılı KMK'nın 45. maddesi gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir....
-K A R A R- Davacı vekili, davalılar ile dava dışı yüklenici... İnşaat Ltd. Şti. arasında “düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi" imzalandığını, dava dışı adı geçen yüklenici firma ile müvekkili banka arasında imzalanan genel kredi ve taşıt kredisi ve rehin sözleşmesi uyarınca müvekkilinin dava dışı yüklenici firmadan alacaklı olduğunu, bu alacağın tahsili için müvekkili tarafından takiplere geçildiğini, ... 2. İcra Müdürlüğü'nün 2005/930 sayılı dosyasından İİK'nun 94/2. maddesi gereğince alınan yetki uyarınca, dava dışı borçlu firmaya kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca isabet eden taşınmazlar nedeni ile ... 7....
iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir....
kuralı gereğince sözleşmenin geriye etkili feshi (dönme) talep edildiği de kabul edilerek tapu tescil taleplerinin değerlendirilmesi, aksi halde inşaat seviyesi de belirlendikten sonra ve imalatın %90 üzerinde olduğunun anlaşılması halinde tasfiye isteniyor ise taşınmaz üzerindeki yapının kat mülkiyetine çevrilmesi için gerekli iş ve işlemlerin tamamlanması için davacı tarafa yasal süre verildikten sonra taşınmazın ileriye yönelik fesih talebinin değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir....
