Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibi taşınmazlarını yüklenici şirketin ortağı ve şirketin diğer ortağı ...’in eşi ...’ye tapuda devretmiştir. ..., yüklenici şirketin diğer ortağı ... aracılığı ile taşınmazları doktor olan davalı ...’a devretmiş, ... ile ... ... arasında inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve 8 bağımsız bölümden bir kısmı yeni malik ... adına diğer bağımsız bölümler üçüncü kişiler adına tescil edilmiştir. Arsa sahipleri ile sözleşme yapan yüklenici şirket inşaata hiç başlamadığı için davacı taraf sözleşmenin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescile karar verilmesini talep etmiştir....
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR: Taraflar arasındaki uyuşmazlık, yerel mahkeme kararında usul ve yasaya aykırılık bulunup bulunmadığı, kararın eksik incelemeye ve/veya yanılgılı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır. DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, bundan kaynaklı yüklenici adına kayıtlı taşınmazların haciz ve şerhlerden ari olarak tapu iptali ve tescili ve sözleşmeden kaynaklı kira bedeli ve cezai şartın tahsili istemlerine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)'nun 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır. İlk Derece Mahkemesince, davanın kısmen kabulü ile Gebze 14. Noterliğinin 20/10/2016 tarih ve 9568 yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshine, Davalı Ada T8 Tic. Ltd....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca teslim süresi geçmesine rağmen inşaata hiç başlanmadığı, davalı yüklenicilerin temerrüdü nedeniyle davacı arsa sahibinin fesih ile tapu iptali ve tescil talep etme hakkı doğduğu, kaldı ki sözleşme noterlikçe re'sen düzenlenmediğinden ve ifa da edilmediğinden geçersiz olduğu, tapu iptal ve tescil talebinin aynı zamanda sözleşmenin feshi iradesini de barındırdığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile, dava konusu taşınmazdaki davalı ... adına kayıtlı 139/1683 hissenin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Kararı, davalı ... vekili temyiz etmiştir. 1-Davacı tarafça, davalılar ... ve ... ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yerine getirilmediği ileri sürülerek yüklenici ... tarafından arsa sahiplerinden alınan vekaletname ile davalı ...'a devredilen payın tapu kaydının iptali ile tescili istenmiştir....
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Somut olayda, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 03.05.2006 tarihinde düzenlendiği, ilgili belediye başkanlığının 03.03.2015 tarihli yazı cevabında inşaat ruhsatının verilemeyeceğinin bildirildiği görülmüştür. Bu durumda mahkemece, sözleşmenin yapıldığı tarih ile ilgili belediyenin cevabi yazının tarihi arasında sözleşmenin ifası amacıyla birtakım işlemler yapılmış ise de bu sözleşmenin tahammül sınırlarını ve makul süreyi aştığı kabul edilerek sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil talebi yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı taleplerin reddine karar verilmesi doğru olmamıştır....
Süresinden sonra yapılan temyiz istemleri hakkında mahkemece bir karar verilebileceği gibi, 01.06.1990 gün ve 1989/3 esas, 1990/4 karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, Yargıtay tarafından da karar verilebileceğinden, adı geçen davalı vekilince süresinden sonra yapılan temyiz isteminin reddi gerekmiştir. 2-Davacılar vekilinin ve davalı ... İnş. Tic. Ltd. Şti. vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekekir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL -KARAR- Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil isteğine ilişkindir. Davanın açıklanan bu nitelendirmesine göre, 2797 Sayılı Yargıtay Yasasının 14.maddesi uyarınca temyiz incelemesi Yüksek 15.Hukuk Dairesine ait bulunduğundan dosyanın ilgisi yönünden anılan Daire Başkanlığına gönderilmesine, 22.04.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
DELİLLER : İstinaf incelemesine esas; Yerel mahkemenin dosyası içerisinde bulunan belge ve kayıtlar. ESASTAN İNCELEME RAPOR SONUCU: Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil davasıdır. Davacılar vekili dava dilekçesinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile davalı yükleniciye bu sözleşme nedeniyle devredilen taşınmazlara ait tapu kayıtlarının iptali ile, arsa sahipleri adına tapudaki payları oranında tescilini ve taşınmaz üzerinde tesis edilen kat irtifak tapuları da dahil olmak üzere, yapılacak olan her türlü satış ve diğer ayni hak tesislerine ilişkin işlemlere mani olacak şekilde tedbir konulmasını, taşınmazlar üzerinde bulunan ipotekler ve T29 haciz dosyası yönü ile taşınmaza yönelik tüm hacizlerin tedbiren durdurulmasına karar verilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesince, taşınmazların 3....
Şti.nin muvazaalı olarak arsanın maliki olduğunu, inşaatın yapımını üstlenen makrom ltd. şti yetkililerinin taahhütlerini yerine getirmediği gibi, inşaatı tamamlamış, kat irtifakını kurmamış, projesine uygun inşaat yapıp tamamlamamış, müvekkil ile birlikte gerek bu projede gerekse başka projelerde yüzlerce kişiyi mağdur etmiş olduğunu, davalı arsa sahiplerinin10.06.2014 tarihinde gönderdikleri ihtarname ile inşaatın süresinde tamamlanmadığı gerekçesiyle müteahhit ile imzaladıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesi’ni feshettiğini bildirdiklerini, akabinde sözleşmenin geriye dönük feshi ve menfi zarar iddiası ile dava açtıklarını, müteahhit firmanın arsa sahiplerine karşı tapu iptal ve tescil davası açtığını, bu dosyada yapılan bilirkişi incelemesinde inşaatın %83’lük kısmının tamamlandığını, yapılan işin maliyetinin de 20.323.766,85 TL olduğunun tespit edildiğini belirterek tapunun iptali ile müvekkil adına tescil ve teslimine karar verilmesini, gecikme nedeni ile rayiç kira bedeli karşılığında...
DEĞERLENDİRME: İlk derece mahkemesince verilen "ihtiyati tedbire itirazın reddi" kararının davalı T4 tarafından istinaf edilmesi üzerine dairemizce yapılan incelemede aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır: Davacılar "Aydın İli, Merkez İlçesi, Orta Mahallesi, 2770 ada, 7 parsel sayılı taşınmaz ile ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediğini" iddia ederek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, tapu iptali ve tescile ve ihtiyati tedbir olarak da yüklenici tarafından üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölümler üzerindeki inşaatların durdurulmasına karar verilmesini istemiştir. Esasa ilişkin uyuşmazlık; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici ediminin ne oranda yerine getirildiği, buna göre geriye etkili olarak sözleşmenin feshi koşullarının oluşup oluşmadığı hakkındadır....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaatın %43 seviyesinde olduğu, taraflardan sözleşme ilişkisini devam ettirmelerinin artık beklenemeyeceği, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerektiği, tarafların aldıklarını iade ile yükümlü oldukları, eski yapıdaki ekonomik değerlerin ancak eski yapının yıkım masraflarını karışlayabilecek düzeyde olduğu, asıl davada davacının bu husustaki talebinin yerinde olmadığı, arsa sahibi ...’nin yapılan imalatın bedelini karşılamakla, yüklenici ...’ın da arsanın tapusunu iade ile yükümlü olduğu, davacı ... ile davalı ... arasında yapılan sözleşmede davalı ... taraf olmadığından ona husumet yöneltilemeyeceği gerekçesiyle, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davalı ... adına kaydına, %43 düzeyindeki inşaat imalat bedeli olarak 294.242,12 TL’nin davalı ...’den tahsili...
