Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ve tescil kararı sonucunda oluşacak tapu durumunun da kararda açık seçik gösterilmesi ve yeni uyuşmazlıklara neden olunmadan taraflara aidiyeti gereken payların HMK'nın 297 ve devamı maddeleri hükmünce infazda tereddüt yaratmayacak biçimde belirlenmesi zorunludur. (Emsal Yargıtay 15. HD'nin 18- 04/2019 tarih, 2019/40 esas ve 2019/1897 karar sayılı ilamı) (Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi Talebi Hakkında Değerlendirme ve Kabul) Eldeki dosyada ; eldeki dosyada davacı arsa sahiplerince avans payı devri yapılmasına rağmen bilirkişi heyet raporunda da belirtildiği üzere inşaata hiç başlanılmadığı ve hatta Belediye yazı cevabından anlaşıldığı gibi inşaat ruhsatının dahi alınmadığı, sözleşme tarihi dikkate alındığında ruhsata başvuru makul sürelerinin aşıldığı, davalı yüklenici T12'ın kusuru ve temerrüdü nedeniyle davacı arsa sahibinin sözleşmenin feshi talebinde haklı olduğu kanaat edilmiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/16 E. - 2006/209 K. sayılı ilamıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verildiği, inşaatın tamamlanma oranı dikkate alındığında sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği, yüklenicinin, arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirmediği saptandığından, yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların TMK'nın 1023. maddesinden faydalanmayacakları, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği feshin geriye etkili olması nedeniyle buna dayalı yapılan kat irtifakı ile yine bu kat irtifakına istinaden gerçekleştirilmiş olan tüm bağımsız bölüm satışlarının iptalinin gerektiği” gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, A blok 1, 2, 4 ila 29, 32, 35, 36, 37, 38, 39, B blok 12, 26, 27, 29, 30, C blok 2, 5, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 16 ila 28, 30,31, 32, 33, 35 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptaline ve davacı kooperatif adına tesciline, C blok 6, 15, 29, 34 nolu bağımsız bölümler davacı şirket adına kayıtlı olduğundan anılan yerlere ilişkin davanın...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, davalı yüklenici şirketle müvekkili arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme ile kararlaştırılan inşaatın hukuki imkansızlık ve ifa imkansızlığı nedeniyle yerine getirilmesinin mümkün olmadığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshini ve tapu kaydındaki şerhin terkinini; talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, sözleşmenin başından itibaren yüksek gerilim hattının varlığı bilinerek ve bu duruma esneklik getirecek şekilde sözleşme imzalandığını savunarak, sözleşmenin geçerliliğinin devamını, haksız açılan davanın reddini istemiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesi Dava, taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile takyidatsız olarak tapu kaydının iptali ve uğranıldığı iddia edilen menfi zararın tazmini istemidir. Davacı arsa sahibi, davalılar yüklenici ve dava konusu taşınmazdan bağımsız bölüm satın alan tapu malikleridir. İlk derece mahkemesince davalılardan ... İnş. En. Tur. Tic. Ltd. Şirketi aleyhine açılan davanın kısmen kabulü ve kısmen reddi ile; dava konusu davacı arsa sahibi ile davalı ... İnşaat Enerji Tur.San. ve Tic. Ltd. Şirketi arasında imzalanan ... 4. Noterliğine ait 22/03/2012 tarih ve 1942 yevmiye no.lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davacı vekilinin menfi zararın tazminine ilişkin talebi ile diğer davalılara yönelik tapu iptali ve tesciline ilişkin taleplerin ayrı ayrı reddine karar verilmiştir....
- K A R A R - Davacılar vekili, davacıların murisi ile davalı yüklenici arasında 29.05.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının yapmış olduğu inşaatın sözleşmeye aykırı olduğunu, bu hususun tespit dosyasından tanzim edilen bilikişi raporu ile de belirlendiğini, davalının zemin kat iptali ve ortak kullanım alanından anlaşmaya ve yasaya aykırı şekilde mülk edindiğini, müvekkillerinin dairelerinin yüksekliklerini azaltarak asma kat oluşturduğunu, irtifak tapularını vermediğini, daire brüt alanlarını küçülttüğünü, yasaya aykırı proje ile inşaata başladığını ve inşaat ruhsatını zamanında almadığını ileri sürerek 29.05.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshi ile davalı adına olan tapu kaydının iptalini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....
Davalılar savunmalarında davanın reddine karar verilmesini istemişler, mahkemece davalı yüklenicinin süresi içerisinde edimini tam olarak yerine getirmediği, bu durumda arsa sahipleri olan davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini isteme haklarının doğduğu, ancak inşaatın tamamlama oranın % 94 olduğu, davacılar ile davalı yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak feshinin üçüncü kişi durumunda olan davalılar yönünden hak ve nefasete uygun düşmeyeceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshine karar verilmiştir.Davada tapu iptâl ve tescil talep edilmiş olup harca esas değer 6.000,00 TL olarak gösterilmiştir. 492 sayılı Harçlar Kanunu hükümlerine göre: "Yargı işlemlerinden bu kanuna bağlı (1) sayılı tarifede yazılı olanları, yargı harçlarına tabidir (2. md.)...
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi davasıdır. HMK 355. maddesine göre yapılan istinaf incelemesi neticesinde; Davacı tarafça açılan davada dava dilekçesinde ihtiyati tedbir talebi reddedilerek, tapuda yazılı müteahhit şerhinin kaldırılması ile taşınmaz üzerine üçüncü kişilere devir ve temliki önler mahiyette tedbir konulması talep edilmiş, bilahare verilen talep dilekçesi ile tapu kayıtlarında yer alan müteahhit şerhinin ihtiyati tedbir yoluyla kaldırılmasını talep etmiştir. 1)Davacı vekili istinafında açıkça talep olmadığı halde ihtiyati tedbir konulduğu ileri sürülmüştür. HMK'nun 341. Maddesine göre, davacı ihtiyati tedbir talebinin reddi ile bu taleplerin kabulü halinde itiraz üzerine verilecek kararlara karşı istinaf kanun yoluna başvurabilecektir....
Noterliğinin 12/06/2007 tarih ve 11251 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİNE "şeklinde karar verildiği anlaşılmıştır....
Şirketi arasında yapılan bila tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine, davalılardan Cengiz Dilek adına olan tapu kaydının iptali ile davacı T1 adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermek gerekmiş, birleşen dosya yönünden de her ne kadar tanıklar kat karşılığı inşaat sözleşmesini bilmediklerini ve Cengiz Dilek'i ve Öz-Ka Şirketini tanımadıklarını belirtmiş iseler ve dava dışı Mahmut Özcan isimli kooperatif üyesine kredi vermek için dava konusu olan taşınmazın üzerine ipotek konulduğunu belirtmiş iseler de asıl dava dosyası ile davalı Öz-Ka'ya yapılan devrin avans niteliğinde olduğu ve davalı şirket edimini yerine getirmediği için yapılan tescilin yolsuz tescil hükmünde olduğu ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine karar verildiği için konulan ipoteklerin de hukuki dayanağı ortadan kalktığından hükümsüz hale geldiği '' gerekçesiyle asıl davada davacı ile davalılardan Öz-Ka Ltd....
Sözleşmenin geriye etkili feshi ve yüklenicinin el çektirilmesi talebi yönünden yapılan değerlendirmede, taraflar arasındaki sözleşme gereği davacıların edimlerini yerine getirdiği, İnşaat Mühendisi bilirkişi, Makine Mühendisi Bilirkişi Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı bilirkişisi marifetiyle yapılan keşifte, yüklenicinin inşaat faaliyetlerine devam etmediği görülmüş, inşaat mühendisi bilirkişinin 21/12/2020 havale tarihli raporunda; binanın inşaat kısmının fiziki olarak % 49,12'nin tamamlandığı, yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmeyerek kusurlu davrandığı anlaşıldığından, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi koşullarının olayda gerçekleştiği anlaşılmıştır. Tapu iptal ve tescil talebi yönünden yapılan değerlendirmede, henüz işin başında yükleniciye ya da onun gösterdiği şahıslara bir kısım tapu paylarının devredilmesi avans niteliğindedir....
