Bir ... görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri ... sahibine teslim etmek (arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez, belirtilen nedenle davada yüklenici ile birlikte arsa malikinin de yer alması zorunludur. Eldeki davada da davacı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuş olduğundan, davanın yüklenici ile birlikte arsa malikine de yöneltilmesi gereklidir....

HD, 10.10.2017 tarih, 2016/16049 Esas, 2017/74254 Karar sayılı kararında, ''Mahkeme tarafından davalı arsa sahibi ve yükleniciye kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığının sorulması, taraflar arasında yapılmış ise getirtilmesi, noterde yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunmadığının tespit edilmesi halinde yukarıda açıklandığı gibi kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği ileri sürülmesi TMK'nun 2. maddesi hükmü gereğince hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu dikkate alınarak, dava konusu dairenin müteahhide mi yoksa arsa sahiplerine mi düştüğü araştırılarak, dava konusu dairenin müteahhide düştüğünün tespit edilmesi halinde dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak nitelendirileceğinden ( yükleniciden bağımsız bölüm alan kişi tarafından açılan tapu iptal davası) bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, incelenip değerlendirilmesi...

Mahkemece, tapu iptali ve tescil davasının reddine, tazminat isteminin davalı yüklenici bakımından kabulüne karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, bina hakkında Ümraniye Belediye Başkanlığı'nca yapı tatil tutanakları düzenlenerek yıkım ve para cezası kararı verildiği, davacı tarafından talep edilen hususların ifaya bağlı zararlar olduğundan istenebilmesi için öncelikle binanın imara uygun hale getirilmesi gerektiği, imara aykırı binada ifa düşünülemeyeceğinden ifaya bağlı zararların da tahsiline gidilemeyeceği kanaatine varıldığı, binadaki yapı ruhsatı ve onaylı mimari projeye aykırı imalatların tadilat projesi ile giderilip giderilemeyeceğine ilişkin belediyeden gelen yazı cevabında tarafların mevcut kat irtifakını bozarak, gerekli evraklar ve tadilat projesi ile başvurması halinde değerlendirileceği belirtilmesine rağmen taraflarca bu doğrultuda bir talebin mahkemeye bildirilmediği gerekçesiyle, davanın reddine dair verilen karar, Dairemizin 28.05.2015 tarih ve 2014/4533 E., 2015/...

un, Ankara İli Ümitköy semti 16548 ada 5 parselde bulunan arsa sahipleri ile yüklenici firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması halinde, sanığın 75.000 TL komisyon ücretine hak kazanacağına dair sözleşmeyi düzenledikleri, ancak kat karşılığı inşaat sözleşmenin gerçekleşmemesi nedeniyle bu sözleşmenin hükümsüz kaldığı, bilahare sanığın katılan şirketin başka emlak komisyoncuları aracılığı ile 27/03/2013 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı ..İlçesi .. ada 3 parselde bulunan taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesine aracılık etmiş gibi daha önce elinde bulundurduğu 13/07/2012 tarihli sözleşmenin 2. iş kaleminde bulunan ''070. kat karşılığı .. ./ada 3 parsel için net hizmet bedeli 125.000 TL yirmi beş bin'' kısmını sonradan ekleyip belgeyi değiştirerek sahtecilik yaptığı ve Ankara 5....

Mahkemece, davalı yüklenicinin çekişmeli bağımsız bölümü diğer davalı arsa maliklerine sattığı ve iyiniyetli üçüncü kişi durumunda oldukları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. uki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....

Şti arasında imzalanan gayrimenkul satış sözleşmesine konu dairenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili istemini konu alan davanın yukarıda aktarılan gerekçe ile reddine dair ilk derece mahkemesi kararının yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE Dava, gayrimenkul satış sözleşmesine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil istemini konu almaktadır. 6100 sayılı Yasanın 355.maddesi uyarınca, ileri sürülen istinaf nedenleri ile sınırlı olmak üzere ve fakat kamu düzenine ilişkin hususlarda re'sen tekmil dosya kapsamı birlikte incelenip değerlendirilmekle; Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir....

O halde ilk derece mahkemesince yapılması gereken iş; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve varsa diğer yapım sözleşmelerinin dosyaya getirilerek dava konusu 5 nolu bağımsız bölümün yükleniciye bırakılıp bırakılmadığı hususunun araştırılmalı, yükleniciye özgülendiğinin anlaşılması halinde, TBK’nın 470. maddesinde de belirtildiği üzere davalı yüklenicinin arsa maliklerine karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirip getirmediği tespit edilmeli, inşaat yüklenici tarafından arsa sahibinin reddedemeyeceği fiziki seviyede imal edilmemişse davalı yüklenicinin temerrüde düştüğü tarih tespit edilerek ikinci kademede alacak istemine dair bir karar verilmelidir. İlk derece mahkemesince, yukarıda açıklanan araştırma ve incelemeler yapılmadan eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru bulunmamıştır....

Yasa hükmüne göre nama ifaya izin verilebilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş, yani yürürlükte olması, borçlunun edimin ifasında temerrüde düşmesi ve borcun “yapma borcu"na ilişkin bulunması gerekir. Hakim bu talep üzerine konusunda uzman bilirkişi yardımı ile keşif yaparak eksik bırakılan ve ayıplı yapılmış olan ... kalemlerini ve bunların tamamlanması ve giderilmesi masraflarını tahminen saptayarak, izin kararını verir. İzin kararının hüküm fıkrasında da eksik ve ayıplı ... kalemleri ile her birinin tahmini masrafları tek tek gösterilir. Genel nitelikli yetki ve izin verilemez....

"İçtihat Metni" Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 21.05.2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 29.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 10.01.2017 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden bir kısım davalılar vekili geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenin sözlü açıklamaları duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KA R A R Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün yükleniciden satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir....