Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....

Davacı arsa sahibi olan davalılarla dava dışı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşa ettiği binada yüklenicinin payına düşen daireyi satın aldığını, ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali nedeniyle taşınmazın tapusunu kendisine vermediği gibi daireden tahliye edildiğini belirterek, satın aldığı inancı ve iyi niyetle yaptığı dairelerdeki imalatların bedelinin tahsili talebi ile bu davayı açmıştır. Gerçektende dava dışı 2007/15267-2008/4145 yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalıların taşınmazına bina yaptığı ancak çıkan ihtilaf nedeniyle sözleşmenin iptal edildiği, yine davacının imalatlar yaptığını iddia ettiği dairenin de davacının kullanımında olduğu hususu da taraflar arasında çekişmesiz olduğu gibi dosya kapsamından da anlaşılmaktadır....

Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından temliki halinde temlik alanın talepte bulunabilmesi için, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği için edimi yerine getirmesi gerektiği, taşınmazın davacıya teslim edilmediği gerekçesiyle, sözleşmenin tarafı olmayan arsa sahibi aleyhine açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle, sözleşmenin tamamen ifa edilmemesi nedeniyle yüklenici aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Arsa sahibi tapu maliki olması nedeniyle bu davada davalı olarak yer almak zorundadır. Bu nedenle mahkemece husumet gerekçesiyle arsa sahibi aleyhine açılan davanın reddi doğru değildir....

Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir....

Bu durumda mahkemece öncelikle sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle inşaat yapımı kararlaştırılan taşınmazların tüm hissedarlarını gösterir tapu kayıtları getirtilip, diğer hissedarlarla ayrıca yapılmış arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunup bulunmadığı araştırılarak, yüklenicinin diğer hissedarlarla ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi veya sözleşmeleri imzalamadığının anlaşılması halinde sözleşmenin geçersiz olacağı değerlendirilmeli, bununla birlikte diğer hak sahipleriyle de sözleşme imzalandığı, dolayısıyla davacı ile imzalanan sözleşmenin geçerli olduğu tespit edilirse, tadil protokolü de değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir....

Şti arasında 02.09.2010 tarihinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre; 2 işyeri, 35 konut olmak üzere toplam 37 adet bağımsız bölüm yapımının kararlaştırıldığı, taraflar arasında bağımsız bölümlerin sözleşmede belirtildiği şekilde paylaşımının yapıldığı, müteahhit ile alt yüklenici ... arasında gayrimenkul satış sözleşmesi yapılarak kaba inşaat karşılığı 7,11,28 ve 29 no.lu bağımsız bölümlerin davalı ...'a verildiği, alt yüklenici ... ile davacı arasında iş karşılığı daire satış sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmeye göre; yapılan işin bedeli olarak davacıya 11 no.lu bağımsız bölümün verileceğinin sözleşmede düzenlendiği, davalı şirket ile diğer davalı ... ve davacı arasında imzalanan taahhütnameye göre; herhangi bir alacakları bulunmaksızın dava konusu 813 ada 1 parsel 11 no.lu bağımsız bölümün tapu devrinin davacıya devredileceği hususunda anlaşma yapıldığı, davalı ...'...

Somut olayda 28.05.2013 tarihli ek protokol ile davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmediği, bu protokolden sonra davalılar arasında fesih iradeleri de birleşmediği gibi davalı arsa sahipleri tarafından fesihle ilgili açılmış bir dava veya alınmış bir karar bulunmadığından, mahkemenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğine dair kabulü doğru olmamıştır. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi halen geçerli olduğuna ve davacılar tarafından inşaattaki eksiklerin de kendileri ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan dava dışı 3. kişiler tarafından tamamlandığı söylendiğine göre, uyuşmazlığın bu çerçevede değerlendirilip sonuçlandırılması gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Temlik alan davacı yüklenicinin halefi konumundadır....

GEREKÇE: Dava, taraflar arasında mevcut davacının yüklenici, davalının iş sahibi olduğu 23/08/2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 08/02/2021 tarihli tadil sözleşmesi kapsamında, davacı yüklenicinin edimini ifa etmesi için gerekli vekaletin davalı arsa malikleri tarafından sözleşmede belirlenen isimlere verilmesi sonrasında, bu vekaletin davalı arsa sahiplerince sonlandırılması nedeni ile davalılar adına aynı nitelikte mahkememizce belirlenecek ( ... ) kişiye, sözleşme kapsamında yüklenicinin edimini ifası için vekaletname verilmesi istemine ilişkindir. Taraflarca delil olarak dayanılan belgeler dosyaya sunulmuştur....

İSTEM: Davacı vekili tarafından verilen dava dilekçesinde özetle; "Davalılar arasında; Muğla İli, Milas İlçesi, İsmetpaşa Mahallesi, 282 ada, 2 parsel ile ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesi olup, davacının davalı yüklenici şirketten 4 nolu bağımsız bölümü 142.000 TL karşılığı satın aldığı, ödemelerini yaptığı, fiilen teslim edilen daireye kullanmaya başladığı, ancak tapuda resmi devrin yapılmadığı, kat irtifakı kurulmadığı" iddiası ile bu daireye düşen arsa payının tapu iptal ve tesciline karar verilmesini istemiştir. SAVUNMA : Davalı T3 vekili cevap dilekçesinde özetle; "Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici ediminin yerine getirilmediğini" savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir....

Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, “alacağın devri ve borcun üstlenilmesi” işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde (6098 Sayılı TBK. md. 183-204) düzenlenmiştir. Alacağın devri, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez....