Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yap-satçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.10.2009 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil veya tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davalı ... ... yönünden kabulüne, diğer davalılar yönünden husumetten reddine dair verilen 04.12.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir. Davacı vekili, davalı ... ile arsa sahibi diğer davalı ... arasında Kartal 10. Noterliğinin 06.08.1999 tarih ve 36286 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin de davalı yüklenicinin hak sahibi olduğu.........
Davalı arsa maliki, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, yüklenicinin arsa malikine karşı edimlerini yerine getirmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün kişisel hakkın temliki suretiyle edinilmesine dayalı mülkiyet aktarımı, ikinci kademede de tazminat istemlerine ilişkindir. 1-Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında aktedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin sadece davacıya ait 3 parsel sayılı taşınmaz ile ilgili hükümleri içerdiği, tevhit işlemi gerçekleşmekle oluşan ve davacı dışında 3. kişi konumundaki ....'...
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, yüklenici ... ile davalı arsa malikleri arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre,davaya konu 9 nolu bağımsız bölümün sözleşmeye göre, yükleniciye kalacak olan bağımsız bölümlerden olduğu, taşınmazın tapu kaydının 2001 yılında yapılan kat irtifakı sonrası arsa malikleri adına tapuda kayıtlı olduğu , yüklenicinin kararlaştırılan bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenici ve arsa malikleri arasında düzenlenen sözleşmeye göre, yüklenicinin arsa malikine karşı edimlerini tam olarak yerine getirmiş olması gerektiği, yüklenicinin sözleşme hükümlerine göre, inşaatı 08/06/2003 tarihinde bitirip, teslim etmesi gerekirken, yüklenici tarafından eksik bırakılan işler nedeni ile arsa maliklerine kalacak 8 adet bağımsız bölüm ve ortak alanlardaki eksik işlerin tamamlanması ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şart nedeniyle arsa sahipleri olan davalılar tarafından açılan davalar nedeniyle davalı müteahhit...
Noterliğinde 10.02.2016 tarihinde taşınmaz vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, yine müvekkilinin davalılar arasında Üsküdar 17....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
-K A R A R- Davacı vekili, yüklenici müvekkili ile arsa sahibi davalı ve dava dışı diğer hissedarlar arasında ....03.2011 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, aynı tarihte davalı ile birlikte diğer hissedarlarların müvekkiline inşaat yapabilmesi için gerekli yetkileri içerir vekaletname verdiklerini, ancak davalının ....03.2011 tarihli ihtarname ile hiç bir gerekçe göstermeden, müvekkilini vekaletten azlettiğini, bu nedenle inşaat yapılamadığını, müvekkilinin maddi ve manevi zarara uğradığını ileri sürerek, öncelikle vekaletten azlin geçersiz olduğu yönünde karar verilerek, müvekkile inşaatı tamamlaması için gerekli yetkilerin verilmesi ve karar tarihinden itibaren sözleşme ifa süresinin davalının temerrüt ettiği tarihten itibaren kaldığı yerden devamı yönünde aynen ifaya karar verilmesini,bu talep kabul edilmez ise müvekkilin sözleşme kapsamında yapmış olduğu tüm masrafların, maddi manevi zararların ve mahrum kaldığı kârın davalının temerrüt tarihinden itibaren...
- K A R A R - Davacılar vekili, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek protokoller imzalandığını ancak yüklenicinin sözleşme gereği edimlerini yerine getirmediğini öne sürerek davacılardan Ayşe'ye ait olan bağımsız bölüm yönünden tapu iptali ve tescil diğer davacılara ait bağımsız bölümlerin aynen teslimi ayrıca geç teslim nedeniyle gecikme tazminatı ile sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin tahsilini talep etmiş; aynen teslim talebi yönünden yargılama sırasında davayı atiye bırakmıştır. Davalı, davaya cevap vermemiştir....
Dosyada bulunan 16/02/2015 tarihli satış sözleşmesi incelendiğinde; davaya konu 5 nolu bağımsız bölümün davalı yüklenici T6 tarafından davacı T1 185.000 TL bedel ile satıldığı, bu şekilde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılan binadan yüklenicinin sözleşme gereği hak ettiği ya da hak edeceği bağımsız bölümü (alacağını) davacıya temlik ettiği, taraf kabullerinden ve ödeme belgelerinden ise satış bedelinin toplam 75.000 TL'sinin ödendiği belirlenmiştir....
