Mahkemece, davalı yüklenicinin çekişmeli bağımsız bölümü diğer davalı arsa maliklerine sattığı ve iyiniyetli üçüncü kişi durumunda oldukları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. uki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....

SAVUNMA : Davalı vekili yanıt dilekçesinde özetle; "kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, davalı arsa sahibine verilen dairenin m²sinin küçük olduğunu, bu nedenle İzmir 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/56 Esas sayılı dosyasından dava açıldığını, halen derdest olduğunu, adi yazılı satış sözleşmesi geçersiz olup bu sözleşmeye göre yüklecinin kendi rızası ile ödediği paradan davalının sorumlu tutulamayacağını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken de haciz şerhinin bulunduğunu, davacının bundan haberdar olduğunu, kaldı ki, haczin satışa engel olmadığını" savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir....

Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Eğer yüklenici, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini bütünüyle yerine getirmiş olmamakla beraber noksan bıraktığı iş pek cüz’i bir boyutta ise, yani bu noksanlığın paraya dönüştürülerek tamamlanması arsa sahibi açısından tahammül edilebilir bir boyutta ise, o zaman bu pek cüz’i noksanlığın paraya dönüştürülerek tamamlanması suretiyle üçüncü kişi tarafından tescil istenebilir. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davalı arsa sahibi yüklenicinin edimini yerine getirmediğini ve tescil davasının dinlenme olanağı bulunmadığını savunmuştur....

Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet zararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını isteme hakkı olarak sayılabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkı, inşaatın zamanında bitirilip teslim edilmesini isteme hakkıdır. Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan kira tazminatını talep hakkı ise kanundan doğan bir haktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taraflara karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden olup, 818 sayılı BK'nın 81. (TBK'nın 97.) maddesine göre, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez....

Davalı yüklenici ..., davacının edimleri arasında iskan (oturma) ruhsatı alma yükümlülüğü bulunduğu halde iskan ruhsatının alınmadığını ayrıca kat irtifakı da kurulmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece, kesin mehil süresi içerisinde davacı tarafından iskan (oturma) ruhsatının alınmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmişlerdir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....

Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....

Başka bir deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin temliki nedeniyle dava açan davacı, tapu iptal tescil talebini sözleşme tarafı olan yüklenici ile tapuda malik görünen arsa maliklerine yöneltebilirken, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmaması halinde sözleşemeden kaynaklı zararlar için alacak talebini ancak sözleşmenin tarafı olan kişi ya da kişilere yöneltebilir. O halde mahkemece; davaya konu satış vaadi sözleşmesinin halen geçerli olduğu dikkate alınarak, davacının tapu iptal ve tescil talebi yönünden; dava konusu bağımsız bölümün de yer aldığı Mersin 2....

Davacı dava dilekçesiyle, taraflar arasında Torbalı Noterliği'nde 23.03.2015 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin 3.maddesine göre, parsellerin tevhidi sonucu oluşacak yeni parseller üzerinde konut yapımı işini davacı yüklenicinin üstlendiğini, davalı arsa maliklerinin tevhit işlemlerine yanaşmaması üzerine davacı yüklenici tarafından davalılara 01.06.2016 tarihli (sözleşmenin tanziminden 1 yıl 3 ay sonra) ihtarname çekerek sözleşmeye dayanak parsellerin tevhit işlemlerini yerine getirmeleri veya tevhit işlemleri için davacıya süre verilmesinin talep edildiğini, yapılan ihtara rağmen davalı arsa maliklerinin tevhit işlemlerini yapmadığı gibi, yetki de vermediğini, bununla birlikte davalıların farklı bir resmi kat karşılığı inşaat sözleşme ile dava dışı Ata Mesken şirketi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini ve bu hususun tapuya şerh edildiğini, bu nedenle aralarındaki akdin ifasının imkansız hale geldiğini, aralarındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin...

Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet zararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını isteme hakkı olarak sayılabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkı, inşaatın zamanında bitirilip teslim edilmesini isteme hakkıdır. Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan kira tazminatını talep hakkı ise kanundan doğan bir haktır. Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle talep edilebilecek olan kira tazminatı, teslimde gecikilen her ay için ödenecek bir miktar paradır. Kira tazminatı miktarı sözleşme yapılırken kararlaştırılabilir, bu şart geçerlidir. Tarafların maktu olarak belirledikleri miktar talep edilebilecek olan miktardır. Sözleşmede böyle bir şartın bulunmaması halinde ise talep edilebilecek tazminat miktarı, tespit edilecek olan rayice göre belirlenir....

-K A R A R- Davacı vekili, taraflar arasında 11.07.1997 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca davalı arsa sahiplerinin müvekkil payına düşen daireleri devretmediklerini ileri sürerek, 3127 ada 8 parsel üzerinde bulunan zemin kat 16, 17 numaralı dükkanlar, birinci kat 7, ikinci kat 8, 9, 10, 11 ve üçüncü kat 14, 15 numaralı dairelerin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiş, 09.02.2011 tarihinde harcını yatırarak talebini şimdilik 40.000,00 TL alacak olarak ıslah etmiştir. Davalılar vekili, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, yüklenicinin yaptığı iş karşılığında alması gereken dairelerden 5 daire ve 1 dükkanın yüklenicinin gösterdiği kişilere devredildiğini, yüklenicinin bıraktığı eksikliklerin müvekkilleri tarafından tamamlandığını, yüklenicinin kötüniyetli olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir....