Davalı, davacı kooperatif ile daireyi satın aldığı Bazoğlu İnşaat Şirketi arasında imzalanan Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile 3317 ada, 1 parselde yapılacak oylan C ve E bloklarının % 33.5 payının arsa sahibine, % 66.5 payının ise yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, anılan sözleşmenin 4. maddesinde hangi dairelerin yükleniciye ait olacağının belirlendiğini, sözleşme uyarınca E Blok , 7. kat, 24 nolu dairenin yükleniciye ait olduğunun kararlaştırıldığını ve bu daireyi yükleniciden bedeli karşılığında satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; yüklenici firmanın , kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile kendisine bırakılan dairenin satışını yaptığı, iradenin fesada uğratılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacı tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi ...’ın raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü....
Davalı, adına kayıtlı çekişme konusu bağımsız bölümü yükleniciden değil kayıt maliki görünen dava dışı kişiden tapu kaydına güvenerek ve iyiniyetle satın aldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şartlarını bilebilecek durumda olmadığını belirterek davanın reddini savunmuş; karşı davasında, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle doğan zararı nedeniyle fazlaya ilişkin haklar ve maddi-manevi tazminata ilişkin haklar saklı kalmak üzere 1.000-TL alacağın faiziyle birlikte davacı-karşı dava davalısı arsa sahiplerinden tahsilini istemiştir....
Dolayısıyla, temlik sözleşmesi ile mevcut bir alacak hakkı nakledilir. Borçlar Kanununun 163. maddesi uyarınca da temlik işleminin yazılı yapılması zorunludur. Davacı, tescilini dava konusu yaptığı ve sözleşmeyle yükleniciye bırakılan bodrum kat 1 numaralı bağımsız bölümü, 27.08.2003 tarihli satış sözleşmesi ile yükleniciden temlik aldığını ileri sürmüştür. Gerçekten, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerin yerine getirilmesi halinde yüklenici, sözleşmeyle devri kararlaştırılan bağımsız bölüm tapularının verilmesini doğrudan arsa sahibinden isteyebileceği gibi bu hakkını Borçlar Kanununun 162. maddesi hükmünden yararlanarak ve yazılı olması koşuluyla üçüncü kişilere de devredebilir. İşte davadaki istemin dayanağı yüklenicinin yaptığı bu temlik işlemidir....
Dava konusu dairenin müteahhide düştüğünün tespit edilmesi halinde dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak nitelendirileceğinden bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir....
Davadaki istemin dayanağı, davalı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici arasında düzenlenen (26.09.1989 tarihli) arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacılara şahsi haklarını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmeleridir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
Asıl davada davalı arsa sahipleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye 4 adet bağımsız bölüm bırakıldığını, adı geçen sözleşmede kademeli ferağ hükmü bulunduğundan yükleniciye bırakılan 2 adet bağımsız bölümün yüklenicinin sattığı dava dışı kişilere devrinin gerçekleştirildiğini, yüklenici eseri tamamlamadığından davanın reddi gerektiğini savunmuşlardır. Davalı yüklenici davaya cevap vermemiştir. Birleştirilen davada davacı vekili; davacının, asıl dosya ile aynı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye bırakılan 3 numaralı bağımsız bölümün satışı ile ilgili olarak davalı yüklenici ile ......
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
MUHALEFET ŞERHİ Asıl ve birleşen davalar, davalı arsa maliki ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alınması nedeniyle tapu iptali ve tesçil olmaz ise satış bedelinin ödeme tarihinden itibaren faiziyle tahsili istemine ilişkindir. Yargılama sonunda mahkemece tapu iptal ve tesçil talebi ile cezai şart talebinin reddine, alacak talebinin kabulüne karar verilmiş ve mahkeme kararı ...Hukuk Dairesinin 14.10.2014 tarihli kararı ile faiz yönünden düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir....
Noterliğinin 20.02.2006 tarih ve 03226 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre, şirket yetkilisi... 'ın yüklenici sıfatıyla ...'nın maliki olduğu ... İli,... İlçesi,... mahallesi 1144 ada 7 parsel sayılı arsa üzerine 5 daireli apartman inşaa edeceği, 2 dairenin arsa sahibine, 3 dairenin yüklenici olan... .Ltd.Şti. ye ait olacağı hususunda taraflar anlaşmışlardır. Akabinde davacı ..., arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerden 2.kat 4 nolu daireyi davalı yüklenici... Ltd Şti. den ... 3.Noterliğinin 02.05.2007 tarih ve 7687 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 22.000 TL bedelle satın almıştır....
