İlk derece mahkemesince; "… Dosyaya sunulan ve imzaya yetkililerce itiraz edilmeyen ve varlığı taraflarca da kabul edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi Mahkememizce incelenmiştir. 20.02.2016 tarihinde imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde; davacının içerinde bulundu mal sahiplerince 6385 ada 2,3,4,6,7,8,9,10 parsel sayılı taşınmazların Kösebey İnşaat şirketine devredileceği, karşılığında mal sahiplerine sözleşmede belirlenen dairelerin mülkiyetinin verileceğinin karalaştırıldığı belirlenmiştir. Sözleşmeye göre davacıya 6385 ada 8,9 parsellerin tevhidi ile yapılacak olan binanın 2. Kat 6 no lu bağımsız bölümün devrinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Sözleşmeden sonra 26.02.2016 tarihinde mal sahiplerinin taşınmazları inşaat şirketine satış şeklinde göstererek devrettikleri görülmüştür....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI ÖZETİ Mahkemece, "Tüm dosya kapsamı yapılan yargılama ve toplanan delillere göre; dava konusu olayda arsa sahibi olan davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalı kooperatif ile anlaşmaya vardığı, bu anlaşma kapsamında dava konusu taşınmazın davalı kooperatife intikalinin sağlandığı ve böylece davacı tarafın üzerine düşen sorumluluğu yerine getirdiği, kooperatif tarafından da bahse konu taşınmazda yapının inşa edilip bağımsız bölümlerin fiilen davacılara teslim edildiği, davacı tarafın kooperatif üyesi değil kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olması nedeniyle davalı tarafın dile getirdiği masrafların yatırılmamasının tapu intikalinin yapılmamasını haklı gösterecek bir savunma olmadığı, bu şartlar altında davacı tarafın haklı davasının kabulü ile ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtilen 3 dairenin dava dilekçesinin sonuç kısmında belirtilen şekilde davacılar lehine tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi gerekmiş olup aşağıdaki...
Somut olayda davacı vekili, taraflar arasında imzalanan ... 03/08/2012 tarihli 20622 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği ... ili, ... ilçesi, ..., 22090 ada 2 parselde kayıtlı taşınmazların tapuya tescilinden itibaren dört ay içerisinde davalı şirket tarafından ruhsatlarının alınarak inşaata başlanacağı ve 24 aylık sürede müvekkillerine teslimi konusunda anlaşıldığını, taşınmazların sözleşme gereğince 13.09.2012 tarihinde tapuya tescillerinin yapıldığını, sözleşme gereğince 13.01.2013 tarihinde ruhsatların alınarak en geç 13.01.2015 tarihinde bitirilmesi gerekirken halen davalı şirketin ruhsat için müracaat etmediğini belirterek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 103.000,00.-TL'nin davalıdan alınıp, müvekkillerine payları oranında verilmesine, müvekkillerinin menfi zararı olan dört adet daire karşılığı tutarın fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 200.000,00....
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ARA KARAR TARİHİ : 29/12/2023 NUMARASI : 2023/787 E DAVACI : VEKİLİ İHTİYATİ TEDBİRE İTİRAZ EDEN DAVALI DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) TALEP KONUSU : İhtiyati Tedbire İtiraz KARAR TARİHİ : 22/02/2024 KARAR YAZIM TARİHİ : 28/02/2024 Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptail ve tescil istemine ilişkin davada mahkemece ihtiyati tedbire itirazın reddine dair verilen ara karara karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede; TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davalı vekili, davacı yanın iddialarının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, taraflar arasında tanzim edilen 20.06.2022 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca da iş bu talebin uygulanabilirliği...
Yapı İnşaat Taahhüt Limited Şirketi ile Kırşehir 3.Noterliğinin 03.09.2013 tarih ve 7450 yevmiye numaralı işlemi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, buna göre 5747 ada 21 parsel (eski 14 parsel) sayılı taşınmazının üzerine inşa edilecek yapıda 3,5 dairenin kendisine verilmesi karşılığında anlaştıklarını, yüklenicinin sözleşmede yazılı sürede işi bitiremediğini, bunun üzerine Kırşehir 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/335 E. ve 2017/214 K. sayı ve 08.09.2017 kesinleşme tarihli hükmü ile aralarında yapılan 03.09.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptaline karar verildiğini, dava konusu 5747 ada 21 parsel sayılı taşınmazdaki 4 nolu bağımsız bölümün öncelikle dava dışı ...’e, ondan da davalıya devredildiğini, bu şekilde oluşan tescil işleminin yolsuz hale geldiğini ileri sürerek, tapu iptali ve tescile karar verilmesini istemiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 2003/104 Esas sayılı dosyası ile kooperatifle Eritaş arasında imzalanmış bulunan 'Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi' nin' tapuya şerhinin talep edildiğini, iş bu davanın redle sonuçlandığını kararın onanmış ve kesinleşmiş olduğunu, ardından Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2014/561 E. sayılı dosyası ile dava açıldığını, bu davada Eritaş ile davacı kooperatif arasında imzalanan 15/01/1998 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin 2. ve 7. maddelerinin geçersizliğinin tespitinin talep edildiğinin, iş bu davada yetkisizlik kararının verildiğinin, ardından Karşıyaka 2....
Aynı maddenin son fıkrası gereğince de, tescilin yolsuz olduğu iyi niyetli olmayan 3. kişilere karşı da ileri sürülebilecektir. TMK’nın 1024. maddesi gereğince iyiniyetin ileri sürülmesi durumunda da ispat külfeti iddiayı ileri süren tarafa ait olacaktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu inşaat yapılacak arsayı yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise inşaatı yaparak kararlaştırılan taşınmazların arsa sahibine devretmek şeklinde karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme söz konusudur. Sözleşmenin feshi halinde, iki taraf da aldıklarını iade edeceklerdir. Ancak sözleşme konusu taşınmazdan tapuya güvenerek taşınmaz satın alanların durumunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Davaya konu taşınmaz tapuda dava dışı önceki yüklenici adına kayıtlıdır ve herhangi bir şerh de bulunmamaktadır. İnşaatta büyük ölçüde bitirilmiş durumdadır....
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Dosya kapsamı itibariyle dava konusu ana taşınmaza ilişkin tüm kat karşılığı inşaat sözleşmeleri dosya arasında bulunmadığından dava konusu 1444 ada 5 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tüm kat maliklerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayıp imzalamadıkları hangi sözleşmelerin kimler tarafından imzalandığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan tüm kat malikleri tarafından sözleşmenin iptali için dava açılıp açılmadığı hususları anlaşılamamaktadır. Kat malikleri-hissedarların tamamı ile sözleşme imzalanmadığının anlaşılması halinde sözleşmenin iptali değil sözleşmenin geçersizliği söz konusu olacaktır. Geçerli bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı anlaşılırsa bu parseller yönünden sözleşmenin feshine değil geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesiyle yetinilmesi gerekir....
İnşaat Emlak San. Tic. Ltd. Şti ile davalı arsa malikleri arasında ...8. Noterliği'nde 16/06/2017 tarihinde, 12520 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, müvekkili ile dava dışı ... İnşaat Emlak .. Ltd. Şti'nin yaptığı sözleşmeyle müvekkilinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın PVC doğrama işlerini üstlendiğini PVC işlerinin yapımı karşılığında davalıların mülkü olan sözleşme gereği ...'a kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devri taahhüt edilen taşınmazda 13 nolu bağımsız bölümün kendisine devri hususunda ... ile anlaştığını ve ... bu daire üzerindeki hakların tamamını; müvekkiline ...63. Noterliği 19/06/2020 tarih ve 16687 yevmiye nolu Noterde Düzenleme Şeklindeki sözleşme ile devir ve temlik edildiğini, temliğin tapuya şerh edildiğini, taşınmazda bulunan 1 parselde 4. Katta bulunan 13 nolu bağımsız bölümüne ilişkin olarak ...'ın davalılar ile taraf sıfatının sona erdiğini, müvekkilince ...'...
