Davada, birden çok parsel üzerinde kurulmuş sitede; tüm parsellerin ortak alanı olan oyun salonunun misafirhaneye dönüştürülmesi ve ortak alana yol yapılması suretiyle tecavüz edilmesi nedeniyle, davalıların müdahalesinin men'i ile yapıların kal'i istenilmiştir. Sitede toplu yapı yönetimine henüz geçilmemiştir. Davaya konu birden fazla parsel üzerinde kurulu sitede, 5711 sayılı Yasa ile değişik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre toplu yapı yönetimine geçilmemiş olmakla, davacının talebi 634 sayılı Yasa kapsamında değerlendirilemez. Uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekmektedir. Mahkemeler arasındaki görev ilişkisi kamu düzenine ilişkin olduğundan dava sonuçlanıncaya kadar re'sen nazara alınması gerekir....
Dosya içerisindeki yönetim planının 8 ve 36. maddelerinde, ortak alanda yapılacak onarım, inşaat ve tesislerin kat maliklerinin oybirliği ile yapılacağı düzenlenmiş, yönetime ise bu hususta bir yetki verilmemiştir. Yönetimin, davacının başvurusu üzerine, kat malikleri kurulunda görüşülmek üzere kat maliklerini toplantıya çağırması gerekirken, bu hususta bir işlem yapmadığı gibi yetkisi ve görevi dışında fiili olarak dava konusu duvarı yaptığına göre, davacının duvarın kaldırılması yönündeki isteminin reddine ilişkin kararının, yönetimin görevini yerine getirmemesi ve fiilen duvarı yaptırmış olması nedenleriyle, iptaline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Yönetim planına ve 4721 sayılı TMK'nun müşterek/paylı mülkiyet hükümlerine aykırı olarak kat malikleri kurulu kararı, diğer bir deyiş ile hissedarların kararı olmadan ortak alana yapıldığı tespit edilen duvarın kaldırılmasına karar verilmesinde de bir isabetsizlik bulunmamaktadır....
Mahkemece; davacı ve davalıların kat maliki ve yönetici olup ortak alan ile ilgili ihtilaflardan dolayı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu gözetilerek mahkemenin görevsizliğine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Dava ortak alanlardan kaynaklı zararın tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kat mülkiyeti kurulu anataşınmazda ortak yerlere ilişkin zararın tahsili isteminden kaynaklanmakta olup, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek-1 maddesinde yer alan, bu kanundan doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemelerinde incelenerek karara bağlanır hükmü gereğince sulh hukuk mahkemelerince çözümlenmelidir....
Ancak; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin birinci fıkrasına göre, kat malikleri anataşınmazın bakım ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı devamında da kat maliklerinin kendi bağımsız bölümlerinde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacağı öngörülmüştür....
Koru Sitesi'nin birden fazla parsel üzerinde kurulu olup olmadığı, kurulu ise diğer parsellerin ada ve parsel numarası tarafların açıklamalarına başvurulmak suretiyle düzenlenecek tutanakla tespit edilip sözü edilen sitenin üzerinde kurulduğu parsel ya da parsellerde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulmadığı, birden fazla parselde kurulu ise 5711 Sayılı Yasa ile değişik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediği, geçilmiş ise tarihi, 5711 Sayılı Yasa ile değişik Kat Mülkiyeti Yasasının 66 ve 67. maddeleri gereğince toplu yapıyı oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin tapuda birbirleriyle bağlantıları sağlanmak suretiyle irtibatlandırılıp irtibatlandırılmadığı sorularak buna ilişkin tapu kayıtlarının ve toplu yapı yönetim planı örneğinin, toplu yapı kurulmamış ise ilgili ada ve parsellere ait yönetim planı örneklerinin ilgili tapu müdürlüğünden getirtilip dosya içerisine konulmasından sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere gönderilmesi...
Y A R G I T A Y K A R A R I Dava konusu anataşınmazın birden fazla parsel üzerinde kurulu olup olmadığı, kurulu ise diğer parsellerin ada ve parsel numarası tarafların açıklamalarına başvurulmak suretiyle düzenlenecek tutanakla tespit edilip sözü edilen taşınmaz üzerinde kurulduğu parsel ya da parsellerde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulmadığı, birden fazla parselde kurulu ise 5711 sayılı Yasa ile değişik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediği, geçilmiş ise tarihi, 5711 sayılı Yasa ile değişik Kat Mülkiyeti Yasasının 66. ve 67. maddeleri gereğince toplu yapıyı oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin tapuda birbirleriyle bağlantıları sağlanmak suretiyle irtibatlandırılıp irtibatlandırılmadığı sorularak buna ilişkin bağımsız bölüm maliklerini de gösterir tapu kayıtlarının ve toplu yapı yönetim planı örneğinin, toplu yapı kurulmamış ise ilgili ada ve parsellere ait yönetim planı örneklerinin ilgili tapu müdürlüğünden getirtilip...
Kat malikleri kurulunca 2014 yılında yapılan toplantıda ortak gider borcunu ödemeyen davacı hakkında tahsil işlemleri yönünden dava, takip ve vekil tayini için karar alındığı, bu toplantıya davacını katılmadığı, toplantının toplantı çağrı şartına uyulmaması nedeniyle iptaline karar verildiği, 01.09.2015 tarihli toplantıya davacının vekili ile katıldığı, toplantıda davaya devam edilmesi kararının 4/5 nitelikli çoğunluk ile alındığı (kararda davanın ne davası olduğunun belirtilmediği), karara davacının vekilinin muhalefet ettiği, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesinin 634 sayılı KMK.nun 35.maddesi gereğince yöneticinin görevleri arasında olduğu ve bu hususta karar alınmasına gerek bulunmadığı, ayrıca örneğin ortak alana müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi gibi başkaca davalar yönünden yöneticiye yetki verilmesi kararlarına, kat malikleri...
DAVA KONUSU : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar (Ortak Yerlere Elatmanın Önlenmesi İstemli) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu 20/12/2017 hakim havale tarihli dava dilekçesinde özetle; davalı tarafın Samsun ili Ladik ilçesi 1.Etap Toki Konutları adresinde bulunan B/1- 2 Blok 3 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, ancak davalı tarafın diğer kat maliklerinin izni olmadan ve bu yönde hiçbir yönetim kurulu kararı olmaksızın 27/11/2017 tarihinde ortak yerlerden olan otoparkın üstünü kapatmak ve sadece kendi aracına tahsis etmek suretiyle ortak kullanım hakkına müdahalede bulunduğunu, davalı tarafın haksız ve hukuka aykırı bu eylemi nedeni ile dilekçe ekinde sundukları Yönetim Kurulu üyelerinin 27/11/2017 tarihli tutanağı ile sabit olduğunu, Kat Mülkiyeti Kanununun IV- Ortak yerler başlıklı 4.Maddesinde otopark ve garajların ortak kullanım alanlardan...
Sitesinde daire malikleri oldukları, davalıların sitenin ortak yerlerine kaçak inşaat yaptıkları, restaurant işçi yemekhanesi ve yapay şelale yaptıklarının iddia olunduğu, kat irtifakının kurulu olduğu, davanın 13/09/2004 tarihinde 50.000.000.000.- TL. değer gösterilerek Asliye Hukuk Mahkemesinde açıldığı anlaşılmaktadır. Somut olayda; kat irtifakı kurulan sitede ortak alana elatmanın önlenmesi istendiği, sitenin tek parselde kurulu olduğu ve kat irtifakı bulunduğu anlaşılmakla, 634 Sayılı Yasanın Ek 1. maddesine göre değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle; H.Y.U.Y.’nın 25. ve 26. maddeleri gereğince ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 04/07/2008 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Kat malikleri mimari projesindeki yapıyı olduğu şekli ile korumakla mükelleftir. Kat malikleri kurulu, alacağı kararla bir kısım ortak alanların kullanımını bir kısım kat maliklerine bırakabilir ise de, mimari projede kapıcı dairesi, asansör makine dairesi, enerji, tesisat ve hidrofor odası gibi özel amaca tahsisli ortak alanların kullanımının devri (veya kiraya verilmesi), oybirliği ile alacakları kararla mimari projede değişiklik yapılarak özel amaca tahsisli nitelikleri kaldırılmaksızın mümkün değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 45. maddesine göre, ortak alanların kiraya verilebilmesi için kat malikleri kurulu tarafından oybirliği ile karar alınması gerekir. Bununla birlikte yukarıda açıklandığı üzere, mimari projede özel amaca tahsisli ortak yerlerin bu nitelikleri proje tadilatı ile kaldırılmadan kiraya verilmesi oybirliği ile alınan kararla da mümkün değildir....
