Noterliğinde 03/04/2000 tarih ve 05220 yevmiye sayılı Satış Vaadinin Temliki Sözleşmesi imzalandığını, temlik sözleşmesinin imzalandığı tarihte tarafların kendi aralarında harici yazılı bir sözleşme daha yaptıklarını, bu sözleşmeden satış vaadinin temliki sözleşmesinde gerçek amacın taşınmaz satışı olmadığının, borcun teminatı olarak yapıldığının anlaşıldığını ve bu şekilde taraf muvazaasının yazılı belge ile kanıtlandığını, ayrıca taşınmazın satış vaadinin temliki sözleşmesindeki değeri ile gerçek değeri arasında da açık nispetsizlik olduğunu ileri sürerek, satış vaadinin temliki sözleşmesinin zamanaşımı, taraf muvaazası, gerçek amacın taşınmaz satışı olmayıp bir borcun teminatı olarak yapıldığının tespiti ile taşınmazın gerçek değeri ile satış vaadinin temliki sözleşmesindeki değer arasındaki açık nispetsizlik nedenleriyle sözleşmenin iptaline karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir....
Dava resmi biçimde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile harici satım sözleşmelerinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Bilindiği üzere, Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Kanununun 213, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 89.maddeleri uyarınca taşınmaz mülkiyetini nakleden sözleşmeler resmi şekil şartına tabi olup, resmi şekilde yapılmayan taşınmaz mülkiyetini aktaran sözleşmeler geçersizdir. Bu açıklamalar doğrultusunda davacılar, davalı ... ile yapılan 12.6.1984 tarihli noter satış vaadi sözleşmesine dayandıklarından ...’nın 541 sayılı parseldeki payının davacılar adına tesciline ilişkin kararda yasaya aykırılık yoktur. Ne var ki davacıların tescil için dayandığı harici satım sözleşmeleri mülkiyet aktarımı için yeterli olmamakla birlikte davalılar ... mirasçıları kararı temyiz etmediklerinden bu kişiler yönünden inceleme yapılmamıştır....
KARAR Davacılar, davalı ile kendilerine ait gayrimenkulün satışı için aralarında harici sözleşme imzaladıklarını, sözleşmeden vazgeçen tarafın %10 tazminat ödeyeceğinin belirlendiğini, davalının 5.000 TL tazminatı ödeyerek sözleşmeden vazgeçtiğini, daha sonra anlaşılmayan bir nedenle ... 2. İcra Müdürlüğünün 2010/26126 esas sayılı dosyası ile haklarında alacak takibi yaptığını belirterek, davalıya borclu olmadıklarının tespitine karar verilmesini istemişlerdir. Davalı, davacılardan harici sözleşme ile daire satın aldığını, 5.000 TL ödediğini, bakiye bedelin kredi çıktığında ödeneceğinin sözleşme ile kararlaştırıldığını, kredi çıkmadığı için sözleşmenin iptal edildiğini ancak davacıların ödediği peşinatı iade etmediklerini belirterek, davanın reddini dilemiştir....
Tapu kaydı bulunan taşınmazların harici sözleşme ile satışı Medeni Kanunun 706.maddesi, 6098 sayılı Borçlar Kanunun 237.maddesi, Noterlik Kanunun 60 ve 89. maddeleri uyarınca mümkün değildir. Tapu kaydı bulunan taşınmazların resmi şekilde satışı gerekmektedir. Bu şekilde satış işlemin ispatı için değil, işlemin geçerliliği için Şarttır. Somut olayımızdaki kısmi ödemenin yapılması geçersiz harici sözleşmeyi geçerli hale getirmez. Kısmi ödemeyi kabul eden tarafın sonradan sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürmesi Medeni Kanunun 2.maddesi anlamında hakkın kötüye kullanılması olarak yorumlanamaz. Taşınmaz satış vaadi içeren ve şeklen geçersiz bir sözleşmenin hüküm ifade etmesi için sözleşmeye konu taşınmazın tapu sicil müdürlüğünde satışının gerçekleşmesi gerekir. Bu halde sözleşmenin diğer hükümleri de geçerli hale gelir. Yalnızca ödemenin yapılması sözleşmeyi geçerli hale getirmez. Bu durumda ancak sözleşmeden kaynaklanan bedelin tahsili istenebilir....
Noterliği'nin 13 Nisan 2015 tarih ve 17823 yevmiye numaralı düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, bu sözleşmenin Beyoğlu 33....
dava konusu taşınmazda 60.000,00 TL miktarında tadilat yaptırdığını da belirterek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere dava konusu taşınmazın müvekkili Müge Poçan adına tescili ile 10.000,00’er TL manevi tazminat; ikinci kademede ödenen satış bedelleriyle dava konusu taşınmaz için yapılan masrafların ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tazmini ile 10.000,00’er TL manevi tazminatın tahsilini talep etmiştir....
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Gerçekten, Türk Medeni Kanununun 950.maddesi ve 10.07.1940 tarihli ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, harici satış bedeli sebebiyle alıcının taşınmaz üzerinde bedelin kendisine iadesine kadar hapis hakkı bulunmaktadır. Ne var ki, harici satış sözleşmesi davacı ile davalılardan ... arasında düzenlenmiş, 245 ada 5 sayılı parseldeki pay ... tarafından diğer davalı ...’a tapuda 14.09.2007 tarihinde satılmıştır. Hapis hakkı, hak sahibine şahsi hak sağlayacağından bu hak ancak sözleşmenin diğer tarafına karşı kullanılabilir. Davalılardan ... taşınmaza kayden malik olduğundan, mülkiyet hakkını elinden çıkartan davalı ...’in leh veya aleyhine hapis hakkı kurulamaz. ...’in davacıya olan borcu, tazminattan ibarettir. Mahkemece değinilen bu yön bir yana bırakılarak, koşula bağlı hüküm kurulması doğru olmadığından karar bozulmalıdır....
Şti. arasında 31.03.2004 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan 17 numaralı bağımsız bölümü 23.06.2006 tarihli harici sözleşme ve 02.06.2008 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde şimdilik 10.000,00 TL'nin tahsilini istemiştir. Anılan sözleşmeye göre dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye bırakılan yerlerden olduğu hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Ancak, davacının tescil isteğinin hüküm altına alınabilmesi için yukarıda açıklandığı üzere yüklenici veya onun kişisel hakkını devralan davacının sözleşmeden kaynaklanan tüm edimleri yerine getirmiş olması gerekir. Davaya konu eser sözleşmesi hükümleri değerlendirildiğinde iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün yükleniciye ait olduğu açıktır. Mahallinde yapılan keşif sonucu binanın % 97 oranında tamamlandığı anlaşılmaktadır....
GEREKÇE: Dava, harici daire satışından kaynaklanan satış bedelinin iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece taraf delilleri toplanılmış, bilirkişi incelemesi yapılmış ve yargılama sonucunda davalının kusurunun bulunmadığı, ifa yükümlülüğünü yerine getirmeye hazır olduğuna kanaat edildiğini, TMK 2 maddesi kapsamında davacının davasının reddine karar verildiği görülmüştür. Dosya kapsamında taraflar arasında harici olarak 31/05/2018 tarihinde 190.000,00 dolar bedelli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, 25/06/2018 tarihinde ek protokolle satış bedelinin 289.000,00 TL olarak belirlendiğini ve protokolde davacının davalıya 196.020,64 TL ödeme yaptığı, kalan bakiye borcun 92.979,36 TL olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunda satış tarihinde taşınmazın rayiç değerinin 170.000,00 TL olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca davaya konu taşınmazın davalı tarafından sözleşme tarihinden sonra 3. Kişiye tapuda satarak devrettiği anlaşılmıştır....
