Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay ......
, davacının aktifinde kayıtlı arsasını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devrettiği, arsa nedeniyle davalı adına düzenlediği 31.05.2021 tarihli, ... numaralı faturanın %18 katma değer vergisi olan 309.600,00-TL nin davalı yükleniciden talep edilebileceğinin bildirildiği anlaşılmaktadır....
sözleşmesi kapsamında, davacının aktifinde kayıtlı arsasını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devrettiği, arsa nedeniyle davalı adına düzenlediği 31.05.2021 tarihli, BRJ01 numaralı faturanın %18 katma değer vergisi olan 309.600,00- TL nin davalı yükleniciden talep edilebileceğinin bildirildiği anlaşılmaktadır....
Şti. arasında 20.09.2010 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalının, daireleri inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 24 aylık süre içerisinde anahtar teslimi yapmayı kabul ve taahhüt ettiğini, inşaatın başlanmasından dava tarihine kadar 2 yıllık süre dolmuş olmasına rağmen söz konusu inşaatın %44 oranında yapıldığını, şantiyede uzun süredir çalışma olmadığının anlaşıldığını, bu tespitin ardından yükleniciye ihtarname gönderildiğini ancak davalı şirkete tebligat yapılamadığını, yükleniciden daire ya da pay alan diğer davalıların işlemlerinin geçerliliğinin yüklenicinin arsa sahiplerine karşı üstlenmiş bulundukları edimlerin tamamen yerine getirilmiş olması koşuluna bağlı olduğunu ileri sürerek, davacılar ile davalı şirket arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, bu sözleşme nedeni ile diğer davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline ve 50.000,00 TL menfi zararın davalı yükleniciden tahsiline...
. - KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalılardan ... arasında 19.08.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, sözleşme çerçevesinde yüklenici ... ve yükleniciden bağımsız bölüm alan diğer davalılara hisse devri yapıldığını, davalı yüklenicinin imar mevzuatı ve projeye aykırı imalat yapması nedeniyle iskân ruhsatı alınamadığını ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılardan ... vekili, binanın yasal hale getirilebilmesi için, komşu parsel maliki aleyhine taşkın inşaat nedenine dayalı olarak açılan davanın sonucunun beklenmesi, sonrasında tadilat projesinin onaylanacağını ve imar mevzuatına aykırılıkların giderilerek binanın yasal hale getirileceğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
- K A R A R - Davacılar vekili, davacı arsa sahiplerinin dava dışı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, sözleşmenin mahkemece geriye etkili feshedilerek kararın kesinleştiğini, bu nedenle yolsuz hale gelen davalı adına kayıtlı bağımsız bölüme ait tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davalı müvekkilinin bağımsız bölümü 3.kişiden iktisap ettiğini öne sürerek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına; davalının bağımsız bölümü yükleniciden almadığı, dava dışı 3.kişiden aldığı gerekçesiyle tapuya güven ilkesi gözetilerek davanın reddine karar verilmiştir. Kararı davacılar vekili temyiz etmiştir. Arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle kat irtifakı düzenlenmiş, bağımsız bölümlerden bir tanesi davalıya intikal etmiştir....
Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir....
