Dava yükleniciden bağımsız bölüm satın alımına ilişkin tapu iptal ve tescil veya tazminat isteğine ilişkindir. HMK'nun 355.maddesi gereğince istinaf incelemesi; belirtilen istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili konularla sınırlı olarak yapılmıştır....

A.Ş. ile müvekkili şirket arasında 12.06.2013 tarihli anahtar teslim inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, işbu sözleşme gereğince, davalı müvekkili şirketin, ana yüklenici olarak tapu bilgileri belirtilen arsa üzerine inşa edilen "Balance Güneşli" isimli inşaat projesinin hafriyat, betonarme, çelik konstrüksiyon, altyapı, elektrik, mekanik ve tüm ince inşaat işlerinin, dolayısıyla inşaatın tamamını "anahtar teslim" bir şekilde yapıp, işveren konumundaki arsa sahibi Yayla Yatırım A.Ş'ye teslim etmeyi borçlandığını, dava dilekçesinde belirtilen 3T Mühendislik Taahhüt San, ve Tic. Ltd. Şti, ile "Balance Güneşli'' inşaat projesinin ana yüklenicisi olan müvekkili şirket arasında 10.10.2014 tarihli "Mekanik Tesisat İşleri Sözleşmesi" imzalandığını, işbu sözleşme kapsamında 3T Mühendislik Taahhüt San. ve Tic, Ltd- Şt'nin "Balance Güneşli Projesi"ne ail mekanik tesisat işlerini yapıp teslim etmeyi "alt yüklenici" olarak üstlendiğini, dava dışı 3T Mühendislik Taahhüt San. ve Tic, Lld....

Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi _ K A R A R _ Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden temlik alınan hakka ilişkindir. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 6723 sayılı Kanunun 21. maddesi ile değişik 60/3. maddesi gereğince, Yargıtay Büyük Genel Kurulunun Hukuk Dairelerinin işbölümünü düzenleyen 23.01.2020 tarihli ve 2020/1 sayılı Kararına ve davanın açıklanan niteliğine göre temyiz inceleme görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle dosyanın sözü edilen görevli Yüksek Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 06/10/2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi....

Bu kişiler arasında yapılan arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesine göre sözleşmede belirlenen biçimiyle meydana getirilecek yapıda bir kısım bağımsız bölümler yükleniciye bırakılacaktır. İşte, eldeki davanın davacısı ..., bu yapım sözleşmesi gereğince yüklenici ...'e bırakılacak bağımsız bölümlerden dilekçede belirttiği bağımsız bölümü 16.1.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi uyarınca yüklenici ...'ten satın almış ve satış vaadi sözleşmesini yöntemine uygun bir biçimde tapu siciline de şerh ettirmiştir....

Mh. ... ada ... parsel sayılı taşınmaz için 'Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi’ başlıklı hukuken kat karşılığı inşaat sözleşmesi kabul edilen sözleşme imzalamışlar ve aralarında anlaştıklarını, düzenlenen bu sözleşmelere göre davacıya, arsa hisselerine göre bağımsız bölümler verileceğini, davacı, yaptığı bu kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle, taşınmazdaki hissesini Selçuklu Tapu Sicil Müdürlüğünün resmi akit tabloları ile yüklenici sıfatına sahip adı geçen bu davalı-yükleniciye devrettiğini, davacı ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmasına rağmen, yüklenici şirket sözleşmeden kaynaklı edimlerini tam olarak yerine getiremediğini, dava konusu bağımsız bölümlerin tapusunu davacıya vermesi gerekirken vermediğini, bu bağımsız bölümlerin başka malikler üzerinde olması ya da davalı üzerinde olupta üzerinde haciz, ipotek olduğunu düşündüklerini, dava konusu inşaatta ise şu anda neredeyse tam olarak bitmiş vaziyette olup sitede ortak yaşama geçilmiş durumda...

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; "Borçlu devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir." Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik olan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o alacağından temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır....

Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacı, davalı arsa maliki ile dava dışı yüklenici arasında 28.09.2005 tarihinde Kadıköy 6.Noterliği’nde düzenlenen arsa payı karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat yapımı ve gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca yükleniciye verilen yetkiye dayalı olarak 2 parsel sayılı taşınmazda (A-1) blok 12 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden satın alıp bedelini yükleniciye ödediğini, tarafına teslim edilen taşınmazda ikamet ettiğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini veya vekile ödenen bedelden şimdilik 20.000TL bölümünün davalıdan alınmasını istemiştir. Davalı, satış sözleşmesinin geçerli olmadığını, yüklenicinin yetkisini aşarak işlem yaptığını, davanın reddi gerektiğini savunmuştur. Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, tapu iptali ve tescil, ikinci kademede alacak istemine ilişkindir....

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yapılan bir inşaattan arsa sahibine düşen bir bağımsız bölümü resmi satım vaadi sözleşmesi ile satın alan üçüncü kişiler belli şartların gerçekleşmesi ile hukuki yönden arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarına halef kişi haline gelir ancak 3. Kişinin arsa sahibinin halefi sıfatı ile hareket edebilmesi için arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan haklarının 3. Kişiye yazılı bir sözleşme ile temlik edilmesi gerekir, buna imkan veren hukuki müessese TBK Mad.183- 184 de düzenlenen alacağın temliki hükümleridir. Başka bir anlatımla arsa sahibi arsa payı karşılığı inşaat yapım yapım sözleşmesine dayanarak yükleniciden isteyebileceği kişisel haklarını onun bilgi ve rızası aranmaksızın sözleşmenin tarafı olmayan 3. bir kişiye herhangi bir temlik engelinin bulunmadığı durumlarda yazılı olmak koşulu ile ivazlı ve ivazsız olarak devredebilir. Bunlar teslim, eksik ve ayıplı işler bedeli, gecikme tazminatı ve cezai şart talepleridir, 3....

Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. 2) Dava, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan taahhüdünü yerine getirmemiş olması nedenine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Davacıların murisi arsa sahibi ... ile bir kısım davalıların murisi...l arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği taşınmazın tapusunun devri, inşaat bitirilerek arsa sahibine teslim edilmediğinden nedensiz kalmıştır. Arsa sahibinden tapuyu devralan muris yükleniciden tapuyu devralan üçüncü kişiler de iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Zira davalıların da anılan sözleşme gereğince muris arsa sahibi ve muris yüklenici arasında tapu devrinin yapıldığını bilmemeleri hayatın olağan akışına aykırıdır....