Diğer davalılar vekili müvekkillerinin murisi ile davalı-yüklenici kooperatif arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı sırada davacının, davalı kooperatifin başkanı olduğunu, murisin 2002 yılında vefat ettiğini, inşaatın yüklenici kooperatif tarafından geç tamamlanmasından dolayı müvekkillerinin sorumlu olamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir....

Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....

Mahkemece, tüm davalılar aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasının reddine, yüklenici aleyhine açılan alacak davasının kısmen kabulü ile, 20.000 USD nin faizi ile yükleniciden tahsiline, fazla istemin reddine, diğer davalılar aleyhine açılan davanın ise reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile yükleniciden aldığı taşınmazın yapı ruhsatının alınamaması nedeni ile hala arsa maliki üzerinde kayıtlı bulunduğunu ileri sürerek, zararının tazmini için eldeki davayı açmış, davalılar davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davacının verdiğini geri alabileceği, buna göre yükleniciye sözleşme kapsamında verdiği 20.000 USD yi sadece yükleniciden isteyebileceği gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmiş ve davalının sair istemleri reddedilmiştir. Davalılar arasında Bodrum 2. Noterliğinde düzenlenen 04/11/1999 tarihli kat karşılığı İnşaat sözleşmesi bulunmaktadır....

Anılan hükme göre; “eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olaya gelince; arsa sahibi ile yüklenici arasında 01.11.1991 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı harici şekilde düzenlenmiş sözleşme ile dava konusu daireyi yükleniciden iş karşılığı almıştır....

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; mahallinde yapılan 17.01.2014 tarihli keşif sonrasında sunulan teknik bilirkişi raporunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılması planlanan iş ve işlemlerin tamamlanma oranının %77,45 olduğu anlaşılmakta ise de kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın tamamlanma seviyesinin karar tarihine yakın belirlenmesi gerekmektedir. Bu durumda mahkemece teknik bilirkişiler aracılığı ile mahallinde yeniden keşif yapılarak; 01.06.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın getirilen fiziki seviyesi saptanmalı, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, eksik iş varsa bu işlerin bedeli belirlenmeli, varsa eksik iş bedelini depo etmesi için davalı-karşı dava ve birleştrilen dava davacısına mehil verilmeli, bu bedel depo edildiğinde sözleşmenin ifa ile sonuçlanmış olacağı gözetilerek sonucuna göre karar verilmelidir....

- K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı arsa sahiplerinin ,davacı yükleniciye isabet eden iki adet bağımsız bölümü üçüncü kişilere sattığını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümlerin davacı adına tescilini; asli müdahil ... vekili, müdahilin,dava konusu 12 numaralı daireyi, yükleniciden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı halde, davalı arsa sahiplerinin muvazaalı olarak, diğer davalı ...'a tapuda sattıklarını ileri sürerek, bu bağımsız bölümün asli müdahil adına tescilini, talep ve dava etmişlerdir. Davalılar ... ve ... vekili, 12 numaralı daireyi ...'ın bedelini ödeyerek satın aldığını ve satış bedelinin yüklenici tarafından inşaata kullanıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, dava konusu dairenin arsa sahiplerince muvazaalı olarak davalı ...'...

Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında olduğu iddia edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi temin edilerek, bu sözleşmede dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye düştüğü belirlendiği takdirde yukardaki anlatımlar, davacının iddiaları ve davalının yükleniciden temlikinin muvazaalı olup olmadığı hususunda tüm delliler değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yetersiz inceleme ve araştırmayla yazılı biçimde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden karar bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, 04.05.2011 gününde oybirliği ile karar verildi....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.07.2000 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 05.03.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir. Davalı arsa sahibi kooperatif vekili cevap dilekçesiyle, binanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine uygun tamamlanmadığını, davanın reddini savunmuştur. Diğer davalılar davaya cevap vermemişlerdir....

- KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile dava dışı yüklenici ...arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşme gereği, müvekkiline isabet eden A Blok 14 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye verilen vekaletname ile 23.06.1997 tarihinde üçüncü kişiye satıldığını, bir kaç kez el değiştirerek en son 21.04.2010 tarihinde davalıya satıldığını, 23.11.2010 tarihinde ise, müvekkili ile dava dışı yüklenicinin karşılıklı olarak inşaat sözleşmesini feshettiklerini, feshin geriye etkili olup, üçüncü kişiden bağımsız bölüm satın alan davalının iyiniyetinin korunamayacağını ileri sürerek, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiş, 13.02.2013 tarihli ıslah dilekçesiyle de, tapu iptali ve tescil istemi kabul görmez ise A bloğun tamamının davacı tarafından yaptırıldığının tespitiyle dava konusu bölümün değerinin davalıdan tahsilini istemiştir....

Davadaki istemin dayanağı, davalı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici arasında düzenlenen (26.09.1989 tarihli) arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacılara şahsi haklarını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmeleridir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...