Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/514 Esas, 2009/451 Karar sayılı ilamında da davalı arsa maliklerinin davalı yükleniciden kira kaybı ve eksik işler bedelinin talep ettiği ve kabul edildiği görülmektedir. Davacı, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik aldığından arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini yerine getirmiş olması gerekir. Somut olayda, yüklenicinin arsa malikine karşı edimlerinin tamımını ifa etmediği açıkça anlaşılmaktadır. Bu nedenle davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin mali yükümlülüklerinin neler olduğu ve eserde varolan eksik ve kusurlu işler bedeli saptanmalıdır. Bunun için de... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/514 Esas, 2009/451 Karar ve... 1....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, yükleniciden alacaklı olan kişinin yaptığı icra takibinde İ.İ.K.nun 94.maddesine göre sağladığı yetkiye dayanarak arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca payının yüklenici adına tescili isteğine ilişkin olup, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 5.3.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkilli arsa sahibi ile davalılardan ... arasındaki 10.12.2013 tarihli düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsanın yükleniciye devredildiğini, yüklenicinin inşaat ile ilgili imalatlara sözleşme gereği devam etmediğini, diğer davalıların da yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişiler olduğunu ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davalılar adına kayıtlı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ..., davaya cevap vermemiş, diğer davalılar davanın reddini istemişlerdir. Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamından; inşaat ile ilgili imalatların %1 – 2 seviyesinde olduğunu, yüklenici olan davalı ...'...
İlk Derece Mahkemesi tarafından; " taraflar arasında noterde düzenleme şeklinde arsa bedeli karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat yapım sözleşmesi akdedildiği, sözleşmenin 16.maddesinde "taraflar arasında çıkabilecek her türlü ihtilaf hakem heyeti tarafından çözülecektir." düzenlemesine yer verilmiş olup bunun tahkim sözleşmesi niteliği taşıdığı, HMK m.412'de sayılan şartları haiz olduğu, eldeki davanın taşınmazın aynına ilişkin bir uyuşmazlık taşımaması nedeniyle HMK m.408'e uygun olarak tahkime elverişli olduğu, bu nedenle uyuşmazlığın tahkim yoluyla da çözümlenebileceği, tahkim itirazının ilk itiraz olması nedeniyle mahkemece kendiliğinden göz önüne alınamayacağı fakat davalı tarafın cevap dilekçesiyle tahkim ilk itirazını ileri sürdüğü, ön inceleme duruşmasında bu itirazın reddine karar verilmesinin taraflar nezdinde bir usuli müktesep hak yaratmayacağı, ara karar mahiyetinde olup nihai hükme kadar göz önüne alınabileceği anlaşıldığından HMK m.413 gereğince itirazın kabulüne karar verilmesi...
Bu durumda Mahkemece yapılması gereken iş; öncelikle yukarıda yapılan açıklamalar gereğince davalı yüklenici şirkete usulüne uygun tebligat yapılıp, davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmede geçen taşınmazın tedavüllü tüm kayıtları tapudan, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ilgili noterlikten getirtilip inşaat sözleşmesi belirlenmeli, belirlenen inşaat sözleşmesindeki taşınmazın tüm arsa sahipleri, paydaşları veya kat maliklerini gösterir tapu kayıtları getirtilip, başka arsa sahipleri olup olmadığı, varsa bunlarla ayrıca yapılmış arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunup bulunmadığı araştırılarak, yapılan araştırma sonucunda yüklenicinin diğer arsa sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi veya sözleşmeleri imzaladığının anlaşılması halinde, davacıya kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi olan dava dışı malikler için dava açıp bu dosya ile birleştirmek üzere süre verilmeli, taraf teşkili sağlandıktan sonra, yüklenici şirket ve davaya...
K A R A R - Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölümü temlik alan davacının açtığı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat taleplerine ilişkindir. Davacı vekili, davalılar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı yüklenici ...'...
- K A R A R - Davacı vekili, asıl ve birleşen davada davalı şirketle, muris arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince, davalı şirkete bir kısım tapu kaydının devredildiğini, inşaatı bitirmeden terk ettiğini, diğer davalıların yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişiler olduğunu ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalılar üzerindeki tapu kaydının iptali ile davacı mirasçılar adına tescilini talep ve dava etmiştir....
Eserin arsa sahiplerine tesliminde (BK m.364) yüklenici kazandığı kişisel hakkı doğrudan arsa sahiplerine karşı ileri sürebileceği gibi uygulamada görüldüğü üzere bu hakkı üçüncü kişilere temlik ederek kendisine inşaat yapımında finans sağlayabilir. Yüklenicinin kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi durumunda, üçüncü kişinin ifa talebine muhatap olan arsa sahibi yükleniciye karşı ne tür haklara sahip ise bunları üçüncü kişiye de ileri sürer hale gelir (BK m.167). Temlik işlemine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; Davalılar arasındaki 20.03.2002 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde; yapım sebebiyle her türlü vergi, harç ve giderlerin yükleniciye ait olacağının ve yapının iskan (=oturma) ruhsatı alınarak teslim edilmiş sayılacağının kararlaştırıldığı görülmektedir. Yapıya iskan ruhsatı alınmadığı taraflar arasında tartışma konusu değildir. Hiç şüphesiz yapının iskan ruhsatının alınması vergi ve SGK borçlarının ödenmesine bağlıdır....
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davalının müteahhit olarak düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıkları, inşaatın ... ayda bitirilmesinin müteahhit tarafından taahhüt edildiği, yapılan keşifte inşaatın tamamlanma oranının %40 olduğu, bu bakımdan eksik ... oranının %60 olduğu gözetilerek yapılan mahkemece resen yapılan hesaplamada eksik ... bedelinin 38.610,00 TL ye tekabül ettiği ve ....794,98 TL gelir mahrumiyeti olmak üzere takibin 54.058,98 TL üzerinden devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine alacağın likit nitelikte bulunmaması nedeniyle ... inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yükleniciden taşınmaz satın alan .... kişinin talep ettiği eksik ... bedeline ilişkin yapılan ... takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. ...) Taraflar arasında ........2009 tarihine daire satım sözleşmesi akdedilmiştir....
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: DAVA: Davacı 03.03.2022 tarihli dava dilekçesinde özetle; 2018/50336 ihale kayıt numaralı Espiye Şehit Cengiz Sarıbaş Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi Atölye Binası Yapım işine istinaden müvekkili İdare ve Hamka İnşaat T4 arasında 03.04.2018 tarihinde ihale sözleşmesi imzalandığını, sözleşme bedelinin 1.444.000,00 TL olduğunu, Sözleşmenin 10. maddesine göre yükleniciden 86.700.00 TL kesin teminat alındığını, T1 Yatırım ve İnşaat Müdürlüğü’nün 03.09.2021 tarih ve 11404 sayılı olur yazıları ile Sözleşmenin 25/3 maddesinde belirtilen, “İhtarda belirtilen sürenin bitmesine rağmen aynı durumun devam etmesi halinde ayrıca protesto çekmeye gerek kalmaksızın kesin teminat gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir” gerekçeyle sözleşmenin feshine karar verildiğini, müvekkili idarenin Yatırım ve İnşaat Müdürlüğünün 10.01.2020 tarihli ve E-23774533- 750- 355 sayılı yazısıyla vadesinin 1 (bir) yıl olacak şekilde...
