"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.09.2010 gününde verilen dilekçe ile kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 14.06.2017 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı ... iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir....
Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince: davalı arsa sahibi Maliye Hazinesi ile davalı yüklenici ... İnşaat Taahhüt Ziraat Emlak Turizm Tic. Ltd. Şti. arasında 17.12.2008 tarihli ve 7907 yevmiyeli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş; davacı ise 02.08.2010 tarihli ve 3292 yevmiyeli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle 190 ada 207 parsel sayılı taşınmazda bulunan B Blok 4 numaralı bağımsız bölümü temlik almıştır. Davacı, anılan satış vaadi sözleşmesine dayanarak tescil isteğinde bulunmuştur. Mahkemece, 20.04.2012 tarihinde mahallinde yapılan keşif sonucunda alınan 21.05.2012 tarihli inşaat bilirkişisi raporuna göre yapının % 20'lik bölümü tamamlanmamıştır....
San ve Tic. Ltd. Şti adına Sait Güzel arasında Isparta 2. Noterliğinin 2/10/2001 tarih ve 15325 Yevmiye Nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeye göre, davalı müteahhit firma tarafından Isparta 2. Noterliğinden onaylı 22/05/2000 tarih ve 8978 Yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeine dayanarak Isparta ili, Merkez ilçe, Kepeci Mah, Lokantacı Sokakda kain, 3 Pafta 1261 Ada, 16- 17 parselde tapuya kayıtlı gayrimenkul üzerinde yapılacak binada bulunan ve davalı müteahhide düşecek 29 Nolu daireyi müteahhit firma müvekkiline satmayı vaat ve kabul ettiğini, bu sözleşme ile müvekkilinin davalı müteahhit şirket tarafından yapılacak binadaki 29 B.B....
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava dilekçesinde yazılı beyanlarını tekrar etmekle birlikte Mahkemenin davayı nitelendirmede hataya düştüğünü, haciz işleminin icra müdürlük işlemi olduğunu, haciz işleminin kamu düzenine aykırı olduğunu, icra müdürlüğü işleminden zarar gördüğünü bildiren her ilgilinin o işlemle ilgili şikayet hakkının bulunduğunu öne sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesine göre, arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesine göre de, Noterlik Kanunu'nun 44. maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de, taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilebilir ve şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz...
Oysa davalılar ile dava dışı arsa malikleri arasında yapılan arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmaz karşılığı 7 daire teslimi öngörülmüştür. Öte yandan 24.09.2013 tarihli duruşma tutanağına geçen açıklamalar ve davalılar vekilinin 23.10.2013 tarihli yazılı beyanından davalılar vekili tarafından ibraz edildiği bildirilen ancak temyiz aşamasında dosya da bulunmayan 05.04.2012 tarihli harici protokol içeriğine göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici tarafından arsa sahiplerine dairelerin teslim edildiği ve yüklenicinin edimini yerine getirdiği anlaşılmaktadır. Dosyada mevcut iddia ve savunma, tapu kaydı ve arsa payı karşılığı inşaat sözlemesine göre ortada gerçek bir satış işlemi bulunmamaktadır. Akit tablosunda yer alan satış bedeli sözleşmede yer alan 7 adet bağımsız bölümü karşılar miktarda değildir. Yapılan satış ve devirin gerçek amacı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca avans niteliğinde yapılan bir devirdir....
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, davacı ile davalı arasında iddia olunduğu şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı ve bulunması halinde sözleşme kapsamında yapılan masrafların ve sözleşmenin haksız feshi sebebiyle uğranılan kar kaybının tahsilinin gerekip gerekmediği hususlarındadır. Uyuşmazlık konusuna göre emsal mahiyetteki Yargıtay ...H.D.'nin ... Esas ... Karar sayılı kararı "Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bedel olarak arsa payı devri ve satış vaadini de içerdiğinden, karma nitelikli sözleşmelerdendir. Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu'nun 706/I, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. Maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur....
Noterliği’nin 02 Mart 2007 gün 5943 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat ve düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ek düzenleme şeklindeki sözleşmesine dayalı olarak ... ..... ... pafta ... ada 55 parsel sayılı taşınmazın %55 payının tapu kaydının iptâli ve tescili isteminde de bulunmuştur. Sözkonusu ek sözleşmenin .... maddesinde %49 payın iş bedeli karşılığı devredileceği kararlaştırılmış, aynı maddenin .... fıkrasında da %... payın 415.000,00 TL bedelle satışı vaad edilmiş ve bedelin arsa sahibine nakden ödendiği kabul edilmiştir....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, eser sözleşmesi niteliğinde olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan, yüklenici tarafından arsa sahibine karşı açılmış alacak istemine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir. Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında Altındağ 4. Noterliği’nin 28.04.2006 tarih ve 11137 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Altındağ 4....
Bu sözleşmede dava dışı arsa sahipleri ile yine dava dışı yüklenici arasında düzenlenen 22.02.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 407 ada 15 sayılı parsel üzerine yapılacak binadaki arsa sahiplerine bırakılması kararlaştırılan 1. kattaki 1 numaralı bağımsız bölümün arsa sahipleri tarafından davacıya satışının vaat olduğu görülmektedir. Davalı, 22.02.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan ...’ın oğludur. 15 sayılı parseldeki kat irtifakı kurulmuş tüm bağımsız bölümlerin maliki de davalıdır. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür....
Buna göre alacaklı ile ihale alıcısının, mahkemenin ihalenin feshi kararına karşı temyiz itirazlarının incelenmesinde; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesine göre, Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesine göre de, Noterlik Kanunu'nun 44. maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de, taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilebilir ve şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur....
