e devrettiğini, bu taşınmazların davalı borçlu üzerine hiç geçmediğinden, iş bu devirlerin yine gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile noterde yapıldığını, söz konusu devir işlemlerinin tamamen muvazaalı ve alacaklılardan mal kaçırmaya ve alacaklıyı zarara uğratmaya yönelik olduğunu belirterek gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan tüm hakların ve tasarruflara konu taşınmazların cebri icra yolu ile İstanbul 3.İcra Müdürlüğü’nün 2014/32784 Esas sayılı takip dosyasından olan alacağını karşılayacak miktarda ve bununla sınırlı olarak haciz ve cebri satış yetkisinin müvekkili bankaya verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili; davaya konu edilen taşınmazlara ilişkin olarak satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, satış vaadi sözleşmesinde belirtilen toplam 1.630.000,00 TL bedel karşılığında, diğer davalı ...'e ait Kuveyttürk Katılım Bankası .......

Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları yoktur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır ( BK md. 29, Noterlik K. md. 60/3, md.89). Sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, noter tarafından düzenleme şeklinde değil de onaylama şeklinde yapılırsa geçersiz hale gelir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu olabilecek gayrimenkulün tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir, bu kayıt MK md. 1008’in öngördüğü şekilde mülkiyet hakkı veren bir kayıt olmalıdır. Tapusuz taşınmazlara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün değildir, yapılan sözleşme geçerli kabul edilmez....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Satış Vaadi Sözleşmesi K A R A R Taraflar arasındaki uyuşmazlık gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı hükmün tavzihine ilişkin bulunduğuna ve davada zilyetliğe dayanılmadığına göre, 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14.maddesi hükmü gereğince, hükme yöneltilen temyiz itirazlarının incelenmesi Yüksek Yargıtay (14.) Hukuk Dairesine ait olmakla gereği için dosyanın anılan Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 13.09.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....

Noterliğinin 06.06.1997 tarihli ve 37685 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Mahkemece, davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Davada dayanılan satış vaadi sözleşmeleri yasanın öngördüğü biçim koşuluna uyularak düzenlenmiştir. Burada belirtilmelidir ki, satış vaadi sözleşmesinin Borçlar Kanunu’nun 162. vd maddelerinden yararlanılarak alacağın temliki suretiyle satış vaadi alacaklısı tarafından üçüncü bir kişiye temliki olanaklıdır. Bu şekilde bir temlik varsa yeni satış vaadi alacaklısı, alacağı gerçek alacaklıdan temlik alan kişidir. Dolayısıyla, davacının satış vaadi sözleşmesine dayanarak istemde bulunması mümkündür. Somut olayda; ... 32. Noterliğinin 24.02.1997 tarihli 5892 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinde, ... satış vaadi borçlusu, diğer davalı ... ise satış vaadi alacaklısıdır....

Dosya içeriği ile toplanan delillerden; 12 ve 13 parsel sayılı arsa niteliğindeki taşınmazların maliki olan dava dışı Emine Karnak ile dava dışı müteahhit Mülazim Gültekin arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanarak davaya konu binanın inşa edildiği, sözleşme gereğince 12 parsel üzerindeki bağımsız bölümlerin sahibi olan müteahhidin 3. kattaki daireyi 14.4.1998 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle davalı ...’e devrettiği, aynı bağımsız bölümün yine müteahhit tarafından 01.05.1998 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle davacı ...’e devrettiği görülmektedir. Diğer taraftan, gerek davacı, gerekse davalıların sözü edilen satış vaadi sözleşmelerinden bağımsız olarak ve anılan sözleşmelere bağlantısı kurulmaksızın bu kez arsa sahibinin vekili olarak hareket eden müteahhitten 12 parsel sayılı arsanın toplam 110/266 payını edindikleri, geriye kalan 156/266 payın ise arsa sahibine ait olduğu anlaşılmaktadır....

-K A R A R- Davacı vekili, arsa sahibi müvekkili ile davalı arasında 2008 yılında gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalının sözleşme gereğince inşaata başlamak için hiç bir girişimde bulunmadığını ileri sürerek, gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile taşınmaz üzerindeki satış vaadi şerhinin silinmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davacının tapu aslını vermediği için gerekli işlemlere başlayamadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davacının, davalıya sözleşme ile aynı tarihte geniş yetkileri içeren genel vekaletname verdiği, davalının tapunun kendisine verilmemesi nedeni ile davacı tarafa herhangi bir ihtarda bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir....

Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaadedilene devretmekle yükümlüdür. Satış vaat eden devir sırasında taşınmaza malik değilse ve sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanununun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; taraflar arasında düzenlenmiş ve dava dayanağı olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi 21.06.2004 tarihlidir. Eldeki dava 23.06.2014 tarihinde açılmıştır. 10 yıllık zamanaşımı süresi olan 21.06.2014 tarihi Cumartesi gününe denk gelmektedir....

Hal böyle olunca; doğru sonuca ulaşılabilmesi için Mahkemece öncelikle, ... ...’nin verasete esas nüfus kayıtları Nüfus Müdürlüğünden getirtilerek dosya içerisine konulmalı, bundan sonra müdahil ... ... ve ... ... dayanağı 08.11.1985 tarih 63897 ve 21.02.1986 tarih 11295 sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile ... tarafından dosyaya sunulan 20.04.1986 tarih 23090, 05.11.1985 tarih 63276 ve 20.11.1985 tarih 66118 sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri dikkate alınarak hangi mirasçı tarafından kime ne kadar pay satışı yapıldığı hesaplanmalı, gerekli görüldüğü takdirde bu hususta uzman bilirkişiden rapor alınmalı, bundan sonra ortaya çıkacak sonuca göre karar verilmelidir....

Dava satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil isteğinden ibarettir. HMK'nun 355.maddesi gereğince istinaf incelemesi; belirtilen istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili konularla sınırlı olarak yapılmıştır. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....

'nin temlik edeni ... lehine gayrimenkul satış vaadi şerhinin işlenmiş olduğunu, mülkiyetinin dayanağını oluşturan 11.12.1998 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin dava konusu haciz şerhlerinden daha önce mevcut olduğunu ileri sürerek, adı geçen haciz şerhlerinin fekkini talep etmiştir. Tasfiye Halindeki ...'nin hak ve alacaklarını temlik alan ... vekili davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu haciz şerhlerinin iptaline karar verilmiştir. Hükmü, davalı ...Ş. vekili temyiz etmiştir. Dava, tapu kaydındaki haciz şerhinin terkini istemine ilişkindir. Somut olayda , dava konusu taşınmaz dava dışı .... 'nin mülkiyetinde iken ... 16.Noterliğinin 11.12.1998 tarih ve 42323 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ...A.Ş, lehine satış vaadinde bulunduğu, satış vaadi sözleşmesinin 15.12.1998 tarihinde tapuya şerh edildiği, ... AŞ. tarafından satış vaadi borçlusu aleyhine ... 22....