Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz....
Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 22/11/2019 tarih, 2018/512 Esas - 2019/536 Karar sayılı kararı ve tüm dosya kapsamı. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava; Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesinin feshi ve ödenen bedelin tahsili istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş, karara karşı davacı vekili ve davalı banka vekili istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Dosya kapsamı delillere göre; davacı ile davalılardan Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında imzalanan 01/05/2016 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca, Sakarya ili, Arifiye ilçesi, Arifbey mahallesi. 258 ada, 1 parsel ve 262 ada, 1 parselde yapımına başlanan Innovia Arifiye isimli projede B blok 2....
DELİLLER VE GEREKÇE : Dava dilekçesi, cevap dilekçesi ve diğer tüm belge ve kayıtlar beraber incelenmiştir. Dava; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersizliği iddiası ile ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir. ... 26 Kasım 2018 tarih, ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış vaadi sözleşmesi ve davacı Firma tarafından düzenlenmiş 14.12.2018 tarihli sözleşmeden teminatsız cayma yazısı, ... 13. Noterliğinin ... yevmiye nolu ihtarname suretlerinin dosyamız içine alındığı görülmüştür. Mahkememizce, iddia ve savunmalar ile dosya kapsamında sunulan kayıtlar üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiştir....
Yine, Damga Vergisi Kanunu'nun 9. maddesinde, ekli (2) sayılı tabloda yer alan kağıtların damga vergisinden müstesna olduğunun belirtilmiş, ekli (2) sayılı tablonun "V-Ticari ve Medeni İşlerle iİgili Kağıtlar" bölümünün 21. bendinde ise "Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri" damga vergisinden istisna tutulmuştur. HUKUKİ DEĞERLENDİRME: Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; sözleşmelerin, kural olarak damga vergisine tabi olduğu,ancak gayrimenkul yatırım ortaklıklarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin istisna kapsamında bulunduğu anlaşılmıştır....
Dava, taraflar arasındaki harici gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi nedeniyle ödediği bedelin iadesi ve sözleşmedeki belirtilen sürede teslim edilmediğinden dolayı kira alacağına ilişkindir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır (MK md. 706). Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olup, taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları yoktur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır ( BK md. 29, Noterlik K. md. 60/3, md.89). Sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup, noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur....
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında düzenlenen bila tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ve bunun finansmanı için diğer davalı Halk Bankası A.Ş ile imzalanan 22/11/2016 tarihli Ön Ödemeli Konut Finansmanı Sistemi Kredi Sözleşmesin tüm hüküm ve sonuçları ile iptaline, 157.769,20 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, 22/11/2016 tarihli Ön Ödemeli Konut Finansmanı Sistemi Kredi Sözleşmesindeki kredi sebebi ile davacının davalı Halk Bankası A. Ş.’ne borçlu olmadığının tespitine, karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı ... Bankası A.Ş. tarafından istinaf edilmiştir. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk dairesince, davalı banka vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile, Sakarya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28/01/2020 tarih ve 2019/201 Esas, 2020/26 Karar sayılı kararının HMK'nın 353/1.b.2 maddesi gereği kaldırılmasına, davanın kabulüne, davacı ......
Maddede belirtilen meblağların zamanında ödenmediğinde davacının "zamanında teslim" edilmediği iddiasının mesnetsiz olduğunu, davacı tarafça ileri sürülen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekle aykırılık sebebiyle geçersiz olduğu yönündeki iddiasının hakkın kötüye kullanılması yasağının ihlali niteliğinde olduğunu savunmuş, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.İlk Derece Mahkemesi taşınmaz vaadi, alım ve geri alım sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmediği takdirde geçersiz olacağını, taraflar arasında tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi adi niteliktedir. Açıkça belirtilen TMK 706/1. 6098 Sayılı TBK 237....
Kişilere devir ve teslimini engellemek ve sonrasında telafisi mümkün olmayan zararlara sebep olunmaması amacıyla dava değeri olan 313.173,97 USD tutarında dava sonuna kadar ve teminatsız olarak ihtiyaten haczini, bu taleplerinin uygun görülmemesi halinde davaya konu taşınmazın dava değeri olan 313.173,97 USD tutarında dava sonuna kadar ve teminatsız olarak ihtiyaten haczini, davanın kabulü ile 18/05/2017 tarihli satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin ve dava müvekkilin borçlu olmadığının tespiti ile davacı müvekkil tarafından ödenen 313.173,97 USD'nin davalıdan ticari avans faizi ile birlikte alınarak tahsilini, ve davacı müvekkiline ödenmesini, terditli olarak ikame edilen iş bu davada; taraflar arasında tanzim edilen satış vaadi sözleşmesinin davacı müvekkil tarafından tek taraflı olarak feshedildiğinden ve borçlu olmadığının tespiti ile davacı tarafından ödenen bedelin ticari avans faizi ile tahsilini, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalı yana tahmiline karar verilmesini...
Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; önceki beyanlarını da ayrıntılı şekilde tekrarla, davalı tarafın yargılamanın bütününde davaya konu sözleşmenin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olduğunu ve resmi şekilde düzenlenmemiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz bir sözleşme olmasından dolayı taraflar arasındaki sözleşmeye bağlı edimlerin de geçersiz olduğunu savunduğunu, nitekim yerel mahkemece de yanılgıya düşülerek aynı gerekçelerle davayı reddettiğini, oysaki taraflar arasındaki sözleşmenin bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olmayıp ön satış vaadi sözleşmesi olduğunu, her iki sözleşme arasındaki doğrudan olaya özgü farkın ise; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçerli şekilde yapılmış olması halinde sözleşmenin taraflarına taşınmazın aynına ilişkin talep ve dava hakkı vermekteyken ön satış vaadi sözleşmesi taşınmazın aynına ilişkin değil de sözleşmede belirtilen maddi yükümlülükler anlamında taraflara talep ve dava hakkı vermek olduğunu, görülmekte olan davadaki...
Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; önceki beyanlarını da ayrıntılı şekilde tekrarla, davalı tarafın yargılamanın bütününde davaya konu sözleşmenin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olduğunu ve resmi şekilde düzenlenmemiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz bir sözleşme olmasından dolayı taraflar arasındaki sözleşmeye bağlı edimlerin de geçersiz olduğunu savunduğunu, nitekim yerel mahkemece de yanılgıya düşülerek aynı gerekçelerle davayı reddettiğini, oysaki taraflar arasındaki sözleşmenin bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olmayıp ön satış vaadi sözleşmesi olduğunu, her iki sözleşme arasındaki doğrudan olaya özgü farkın ise; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçerli şekilde yapılmış olması halinde sözleşmenin taraflarına taşınmazın aynına ilişkin talep ve dava hakkı vermekteyken ön satış vaadi sözleşmesi taşınmazın aynına ilişkin değil de sözleşmede belirtilen maddi yükümlülükler anlamında taraflara talep ve dava hakkı vermek olduğunu, görülmekte olan davadaki...
