Kendisine gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile temlik eden ... ondan öncesi ... ise yapının inşa edilmesinde bir dahli bulunmadığı gibi bina ile ilgili bir hakları da bulunmamaktadır.Bu durum karşısında davalı ...'nin 3194 sayılı İmar Yasasının 18.maddesinde yapı nedeniyle öngörülen kaim bedele müstahak bulunmadığı da açıktır. ./.. -2- Öte yandan, 3194 sayılı imar uygulaması ile taşınmazın tam mülkiyet olarak davacıların miras bırakanına ait olduğu ve imarın 05.06.1989 tarihinde yapılarak kesinleştiği, böylece ... dışındaki diğer paydaşların taşınmazda mülkiyetten kaynaklanan bir haklarının kalmadığı gözetildiğinde davalı ...'nin bayii olan ...de kişisel hak bahşeden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan bir hakkı kalmadığından var olmayan bir hakkın satışına da değer verilemez....
Davacı vekili dilekçesinde; müvekkili ile davalı (arsa sahibi) aralarında imzalanan .... 27.Noterliğinin 34015 yevmiye nolu 18.10.1995 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre davalıya ait olan tapunun 22 pafta 2805 parsel (yenisi 986 ada 1 parsel) de kayıtlı taşınmaz üzerinde inşa edilmekte olan A Blok 6.kat denize bakan dairenin davalı tarafından 200.000 TL bedel mukabilinde davacıya satmaya vaat ve taahhüt edildiğini, bu satış vaadi sözleşmesi gereği 200.000 TL’nin davalıya ödendiğini; müvekkilinin edimini ifa etmesine rağmen davalı tarafından tapu devrinin yapılmadığını, bu sebeple davalı hakkında daha önce davacı tarafından ... 1.Asliye Hukuk Mahkemesine bu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak dava konusu yerin davacı adına tescili için tapu iptal tescil davacı açıldığını, ifa imkansızlığı nedeniyle davanın reddedildiğini bu ilamın kesinleştiğini şimdi ise tapu devrinin yapılmamasından dolayı gayrimenkul satış vaadine konu binanın rayiç değeri kadar davacının...
Noterliğinin 28.12.1993 tarihli ve 22619 yevmiye nolu “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” yapıldığını, sözleşmeden de anlaşılacağı üzere, davalıların satış bedelini nakden ve tamamen aldıklarını, bu satış vaadinden dolayı hiçbir hak ve alacakları kalmadığını, söz konusu taşınmazların zilyetliğini davacıya teslim ettiklerini, yapılan her iki “Düzenleme Şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri” gereğince müvekkil davacının, tapunun Ordu ili, Perşembe ilçesi, Beyli Mahallesi, Ada No: 124, Parsel No:l’de kayıtlı taşınmazdaki davalıların hisselerinin tamamım satın aldığını ve bu şekilde taşınmazın 1/2 sinin sahibi olduğunu, sözleşmenin yapıldığı dönemde davalıların taşınmazın ferağ ve takririni vermediklerini, daha sonra ise davacıyı uzun yıllar vereceklerini söyleyerek oyaladıklarını, son olarak ise taşınmazın ferağını vermeyi kabul ettiklerini, satış vaadi sözleşmelerinin yapıldığı zamandan bu güne kadar taşınmazı kullanmaya devam eden davacının, davalılara...
Halk Bankası A.Ş.den kredi kullandırıldığını, davalı inşaat şirketinin müvekkili adına devir ve tescili sağlanması gereken gayrimenkulü tamamlayamadığını, söz konusu konutu anahtar teslim olarak teslim borcunu aradan geçen süreye rağmen yerine getirmemesi ve bugünkü ekonomik durumu dikkate alındığında getirmesinin de mümkün olmadığı görüldüğünden hem satış vaadi sözleşmesinin hem de kredi sözleşmesinin feshi ile ödenen bedellerin iade edilmesi gerektiğini, İstanbul İli Esenyurt İlçesi Yeşilkent Mahallesi 2945 Ada 49 ada da kayıtlı arsa üzerinde inşa edilecek yapıda meydana gelecek A3. Blok 27. Kat 273 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın satın alınması hususunda Davalı Yeşil Gayrimenkul ile 02.10.2016 tarihinde akdetmiş olduğu Düzenlenme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’ni İstanbul 10....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için sözleşmenin ifa olanağının mevcut olması gereklidir. Elbirliği ortaklığına konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Somut olayda; dava konusu 2506 parsel numaralı taşınmazda, davalıların murisi 16.08.1993 tarihinde vefat eden Meryem Karalar ile dava dışı ..., ..., ... ve ...’ın elbirliği mülkiyete rejimine tabi şekilde malik oldukları görülmektedir....
Mahkemece yapılan yargılama neticesinde, her ne kadar taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından geçerli değil ise de, uyuşmazlığın taşınmazın ayni ile ilgili olmayıp zamanında teslim edilmemesi nedeni ile kira kaybına ilişkin olduğu, tapuların davacıya devredildiği dikkate alındığında satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı ve bu nedenle geçersiz olduğunu ileri sürmenin iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı, sözleşmedeki tahkim şartının geçerli olduğu gerekçeleri ile HMK'nın 413. maddesi gereğince davalının tahkim ilk itirazının kabulü ile davanın usulden reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanmaktadır....
Noterliği'nde 04.07.1995 tarihinde düzenlenen 5025 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin incelenmesinde, vaad borçlusu Didar'ın 564 ada 10 parselde kayıtlı ve arsa vasfında bulunan gayrimenkul üzerindeki 2. kat 2 nolu daireyi tüm arsa payı ile birlikte vaad alacaklısı Halil İbrahim'e satmayı vaad ettiği görülmüştür. Buradan anlaşılacağı üzere 04.07.1995 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde 2 nolu daire satışa konu edilmiştir. Tapu kayıt bilgileri incelendiğinde, 10 nolu parselin üzerinde bir yapı bulunmakla birlikte dava konusu taşınmazda kat mülkiyeti yahut kat irtifakı bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle davanın kabulü ile tapu iptal ve tescil hükmü kurulması doğru görülmemiştir. Arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında, (değerleme oranında) arsadan pay verilmesidir....
Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaadedilene devretmekle yükümlüdür....
Ancak, lehine şerh konulan kişiye şerhten sonra taşınmaza malik olanlara karşı satış sözleşmesini ileri sürme olanağı tanır. Ne var ki, somut olayda davacı ...’in satış vaadi borçlusu davalı ... aleyhine Alanya Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/510 esasında kayıtlı davayı açarak, satış vaadi sözleşmesi nedeniyle ödemiş olduğu bedelin istirdatını istediği bu davanın da derdest olduğu görülmektedir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa hak ve borçlar yükleyen tam iki yanlı sözleşme türlerindendir. Sözleşme henüz ifa edilmeden vaad alacaklısı olan davalı ödemiş olduğu satış bedelinin istirdatını istemiş olduğundan dayandığı 4.6.1998 günlü satış vaadi sözleşmesinden dönmüş sayılır. Satış vaadi sözleşmesiyle sağladığı ifa menfaatinden dönen alacaklı artık sözleşmenin tapuya şerh verilmesiyle kazanacağı haklardan yararlanamaz. Böyle olunca, satış vaadi sözleşmesinin şerhi istemiyle açılan davanın reddi yerine istemin hüküm altına alınması doğru olmamıştır....
Somut olayda; dava konusu taşınmazlarla ilgili olarak, Alanya Kadastro Mahkemesinin 23.07. 2009 tarih, 1989/ 439 esas ve 1999/122 karar sayılı ilamı ile davacı (söz konusu dosyada müdahil olan) ... yönünden davanın görev yönünden reddine karar verildiği, görevsizlik kararı nedeni ile de ,davacı tarafca Asliye Hukuk Mahkemesinde harici gayrimenkul satış sözleşmesine dayalı olarak , taşınmazın bir bölümüne yönelik tapu iptali ve tescil davasının açıldığı anlaşılmaktadır. Dosya kapsamından,asliye hukuk mahkemesinde 26.08.1999 tarihinde,15.01.1996 tarihli harici gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası açıldığı, dava konusu taşınmazların 20.08.1981 tarihinde tespitlerinin yapıldığı, eldeki davanında tespit tarihten sonra düzenlenen 15.01.1996 günlü, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açıldığı anlaşılmaktadır....
