Noterliğinin 27/10/2010 Tarih ve 22549 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, satıcıların ayrıca işbu taşınmazlardan doğan tüm haklarını müvekkilleri Levent Ese ve Muhlis Yıldırım 'a 1/2'şer oranında temlik ettiklerini, alıcı müvekkillerinin ve taşınmazların İstanbulda bulunması, satış işlemlerinin İstanbulda yapılacak olması sebebiyle işlemleri yapmak üzere muris Gülkız Aygün, Niyazi Çobanoğlu'na yetki verdiklerini ve diğer satıcılar ile birlikte, vekillerin katıldığı sözleşme birlikte imzalandığını, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmasının sebebi taşınmazlardaki tashih işlemlerinin ve intikal işlemlerinin tamamlanamamış olması olduğunu, müvekkillerinin işbu satış vaadi ve temlik sözleşmesi gereğince satış bedelinin tamamını nakden ve defaten satış vaadinde bulunan ve temlik eden Gülkız Aygün'e ödediğini, vekili Niyazi Çobanoğlu tarafından da işbu satış ve temlik bedelinin tamamının alındığı başkaca hiçbir hak ve alacağının...
Hukuk Dairesi 02.02.2022 tarih, 2021/3441 Esas ve 2022/193 sayılı kararı ile İlk Derece Mahkemesince verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğunu belirterek davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Kararı davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa sahibi davacılar ile davalıların murisi ... arasında düzenlenen Kadıköy .... Noterliğinin 28.02.2019 tarih ve 06945 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin geriye etkili feshi, sözleşmeye göre iskan dahil inşaatın halihazır durumunun, seviyesinin, tamamlanma süresinin ve tamamlanma maliyetinin tespiti istemine ilişkindir. Dosya kapsamından; dava konusu Kadıköy 22. Noterliğinin 28.02.2019 tarih ve 06945 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin tarafı yüklenici ...'in dava tarihinden önce 30.01.2021 tarihinde vefat ettiği, davalı mirasçıların muris ...'...
Somut uyuşmazlıkta satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunup bulunmadığı tartışılabilir ise de, davacının dayandığı 10.02.2004 tarihli noterlikçe düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi mahkemenin kabulünün aksine biçim koşullarına uygun yapıldığından geçerlidir. Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 (önceki Medeni Kanunun 634) ve Noterlik Kanunu’nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür....
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı T5 vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; İpotek tesis edilen taşınmazların kaydında ipoteklerin tesis edildiği tarih itibari ile herhangi bir satış vaadi sözleşmenin şerhine dair bir takyidat bulunmamadığını, satış vaadi sözleşmesinin ilgili taşınmazların kayıtlarına şerh edilmemesi nedeni ile müvekkili bankanın bu sözleşmeyi ve sözleşme içeriğini bilmesinin hukuken ve fiilen mümkün olmadığını, müvekkil Banka, davaya dayanak kılınmaya çalışılan ve dosyaya mübrez düzenleme şeklinde adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin (satış vaadi sözleşmesi) tarafı olmadığından, tarafı olmadığı bir sözleşmeye dayalı bir iddianın/talebin/davanın muhatabı da olamayacağından ipoteğin tesis edildiği tarihte tapu kütüğüne şerh edilmiş bir satış vaadi sözleşmesi bulunmadığından ve bu sözleşmenin müvekkili bankaya karşı hüküm ifade etmesi mümkün olmayacağından müvekkilinin tapu kaydına güvenerek iyi niyetle ayni hak iktisap eden konumunda olup, kazandığı...
Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte dava konusu taşınmazın davalı adına tapuda kayıtlı olmadığı, bu nedenle düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu, bu sözleşme uyarınca tapu iptali ve tescil davası açılamayacağı, ayrıca sözleşmenin düzenlendiği tarih ile dava tarihi arasında 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin dolmadığı, böylelikle TMK’nın 713/2 maddesindeki şartların da gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür....
Asliye Hukuk Mahkemesinin davacının akrabasının açtığı davanın ise işbu davadan 3 ay sonra sonuçlandığını ve orada tapu iptali ve tesciline karar verildiğini, bu nedenle İDM'nin usul ve yasaya aykırı kararının kaldırılarak davanın tapu iptali ve tescili şeklinde karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER : Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, tapu kaydı, plan örneği, fen bilirkişisi raporu, inşaat bilirkişisi raporu, keşif, bilirkişi ek raporu ve tüm dosya kapsamı....
Davacı vekili, 12.09.1997 tarih 14268 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile 94 ve 453 parsel sayılı taşınmazlardaki davalılar murisi ...’e ait tüm hak ve hisseleri satın aldığını, bedelin ödendiği zilyetliğinin teslim edildiğini belirterek davalılar murisi ...’in taşınmazlardaki tüm hak ve hisselerinin adına tescilini istemiştir. Davalılar satış vaadi sözleşmesinde imzası bulunan tanıklardan ... ’nın davacının damadı olduğundan sözleşmenin geçersiz olduğunu ayrıca satış bedelinin düşük olmasının sözleşmenin muvazaalı olduğunu gösterdiğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, ilk kararda davacı ...’in okuma yazmasının olmadığı, bu nedenle satış vaadi sözleşmesinin iki tanık huzurunda yapıldığı, ancak sözleşme tanıklarından ... ’nın vaat alacaklısı davacı ...’nin damadı olması nedeniyle Noterlik Kanununun 76/3. maddesince sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir....
Tapu Kanununun 26. maddesinde "Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur." düzenlemesi bulunmaktadır. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilmiş olsa dahi, lehine satış vaadedilen kişi adına tescil işlemi gerçekleşmedikçe mülkiyetin intikalini sağlamaz. Ancak tapu siciline şerh verilen satış vaadi sözleşmesi 5 yıl süreyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Bunun için, anılan süre içerisinde tescil davası açılması ve üçüncü kişi adına tescil işleminin tamamlanması zorunludur. Bu hak, yukarıda belirtildiği gibi tescil kararı alınıp tapuya işlenmediği sürece aynî nitelik kazanmaz....
DELİLLER : Bilirkişi raporu, keşif, tapu kaydı ve tüm dosya kapsamı. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa alacak talebinden ibarettir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır....
DELİLLER : Tapu kayıtları, Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve ekli vekaletname, Mirasçılık belgesi, Nüfus kayıt örneği, Keşif, Bilirkişi raporları, Delil listesi sunulan ve toplanan deliller. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir....
