Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _K A R A R_ Davacı, 08.03.1984 tarihinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereğince davalı adına kayıtlı olan taşınmazın 255 metrekareye isabet eden hissesini satın aldığını taşınmazın kadastro çalışmalarından sonra 26 parsel numarasını aldığını, belirterek tapu kaydının iptaliyle davalı adına kayıtlı olan hissenin adına tescili, olmadığı takdirde tazminat isteğinde bulunmuştur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Dosya içerisinde rastlanamadığından, 1-Dava konusu 20.12.1985 tarihli 4005 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, 2-Taşınmaz satış vaadi borçlusu ...n mirasçılık belgesi, 3-Akçakale Asliye Hukuk Mahkemesinin 1990/125 Esas, 1990/153 Karar sayılı dava dosyası, 4-Akçakale Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/243 Esas, 2011/252 Karar sayılı dava dosyasının gerekçeli kararının temini ( kesinleşti ise kesinleşme şerhi ile birlikte) Belirtilen eksiklikler giderildikten sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere Dairemize gönderilmesi için dosyanın MAHKEMESİNE İADESİNE, 17.05.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava; satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde bedel iadesi istemine ilişkindir. Tapuda kayıtlı bir taşınmaz mülkiyetinin nakli veya nakil vaadi sözleşmelerinin geçerliliği Türk Medeni Kanununun 706 ve Borçlar Kanununun 213 maddeleri gereğince resmi biçimde yapılmasına bağlıdır. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2021/51 ESAS (DERDEST) DAVA KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile karşı tarafta satmayı vaat edenler T4 ve T3 12 Kasım 1996 tarihli Sarıyer Noterliğinin 33142 y.nolu düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile ilgili olarak taraflar birbirlerine karşı edimlerini yerine getirmiş olup taşınmaz halen müvekkili zilyetliğinde bulunduğunu, satıcılar yakın akraba olup , satış vaadi tarihinden bu yana müvekkil kesintisiz bu adreste bulunmakta, emlak vergilerine kadar tüm masraflarını karşıladığını, ancak gerek vakıf şerhi gerek taşınmaz üzerindeki hacizler nedeni ile resmi devir bugüne kadar yapılamadığını, T4'a bu hususun bildirildiğini ve 15.01.2021 tarihli ihtarnamenin yanıtsız kaldığını, T3 mirasçıları ise çok yaşlı olduğunu, bu nedenlerle Sarıyer 718 ada, 108 pafta 15 parselde kayıtlı taşınmazın...
Davacı vekili dosya içerisinde bulunan bila tarihli beyan dilekçesi ile davaya konu taşınmaz üzerinde paydaşlar arasında el birliği halinde mülkiyet söz konusu olduğundan satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmediğinden Borçlar Kanunu 29. Maddesi, Noterlik Kanunun 60/3 maddesi ve 89.maddesine aykırı şekilde tapu kaydına şerh verilmesi nedeniyle geçersiz olduğunu, bu nedenle de davada taleplerinin tapu kaydındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğine hükmolunması ve söz konusu şerhin kaldırılması olarak talebini açıkladığı anlaşılmıştır. Mahkemenin de bu beyanı esas alarak uyuşmazlığı tespit ettiği anlaşılmıştır....
Hukuk Dairesi MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 03.04.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 22.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, inançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, taraflar ile dava dışı ... arasında ... 1. Noterliği'nin 20.03.1986 tarihli, 18315 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle 708 ada 6 parsel sayılı taşınmazın ...'...
Haciz şerhinin usulsüz konulduğunun saptanması veya lehtarın talebi üzerine kaldırılması mümkün olduğu gibi TMK'nın 1010. maddesi uyarınca borcun ödenmesi, icra takibinin düşmesi ya da herhangi bir sebeple sona ermesi halinde de taşınmaz kaydının terkini mümkündür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, TMK nın 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve 3.kişilere karşı ileri sürme olanağı kazanır. Tapu kanunun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler sözleşme alacaklısını bağlamaz....
Ve Nihal İnşaat Aş.adına paylı mülkiyet şeklinde tapuda kayıtlı olduğu, taşınmazın tapu kaydında ipotek şerhi ile çok sayıda haciz şerhi bulunduğu, taşınmazın davacıya teslim edildiği anlaşılmaktadır. Dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydında ipotek ve haciz şerhleri bulunduğu, davacının terditli davada birincil talebinin dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile ipotek, haciz ve takyidatlardan ari şekilde davacı adına tapuya tescili istemine ilişkin olduğu, haciz alacaklılarının davada taraf olmadıkları yerel mahkemece haciz alacaklılarının davaya katılımı ve taraf teşkili sağlanmadan takyidatlardan ari tescil istemi hakkında karar verildiği görülmüştür. Yerel mahkemece, yukarıda belirtilen esaslar doğrultusunda öncelikle taraf teşkili üzerinde durulması ve daha sonra işin esası hakkında HMK 297....
Noterliği 16.07.2003 tarih ve 011172 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi sözleşmesi akdedildiği anlaşıldığı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsdiği, nitekim bu hususun Kanunun 12. maddesinin 1.fıkrasında açıkça belirtildiği ancak yasada tersine kural bulunması halinde şekle bağlılık kabul edildiği, maddenin 2. fıkrasında da, kanun tarafından bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlandığı, 237. maddesinde de, taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörüldüğü, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirdiği, burada, kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik şartı olarak düzenlendiği, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere...
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır....
