"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Uyuşmazlık, 08.05.2008 tarih ve 10073 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan aynen ifa istemine ilişkindir. Davanın bu niteliğine göre, inceleme görevi Yargıtay 23. Hukuk Dairesinindir. Ancak 11.04.2015 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 2797 Sayılı Yargıtay Kanunu'nun 6644 sayılı Kanun ile değiştirilen 60. maddesinin üçüncü fıkrası gereğince dosyanın gerekli inceleme yapılmak üzere Hukuk İşbölümü İnceleme Kurulu'na gönderilmesine, 06.06.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Somut olayda; tarafların üst miras bırakanı Hacı Mehmet Fırtına davacıların miras bırakanı oğlu Alaettin Fırtına dava konusu taşınmazların satış vaadi konusunda bedel karşılığı anlaşmış, Kozaklı Noterliğinin 0852 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiştir. Davalılardan T20 T22 Fatih Fırtına, T24 açılan davayı kabul etmiştir. Bir kısım davalılar ise miras bırakan Alaettin Fırtına'nın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini yaptığı sırada fiil ehliyetinin olmadığını, sözleşmesi mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yapıldığını, bedelin ödemediği, zamanaşımı süresinin dolduğunu ileri sürerek davanın reddini, tenkis alacağının hesaplanmasını talep etmiştir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 125. (TBK m.146) maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar....
Somut olay incelendiğinde; taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmelerinin düzenleme şeklinde noterde yapıldığı, satış vaadi sözleşmesinin yasal maddi unsurlarını ihtiva ettikleri ve geçerli oldukları noktasında bir tereddüt yoktur. Kural olarak satış vaadi sözleşmeleri genel 10 yıllık zaman aşımı süresine tabidir. Mahkemece, her ne kadar davacı ile döne arasındaki satış vaadi sözleşmesine ilişkin zaman aşımı itirazı yapıldığı ancak zilyetliğin davacıya devredildiği, bu nedenle zaman aşımı itirazının dikkate alınmadığına ilişkin değerlendirme yapılmış ise de, Döne ile imzalanan satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde zilyetliğin davacıya devredildiğine ilişkin herhangi bir ibare bulunmadığı, yine keşif mahallinde alınan beyanlarda davaya konu 143 ada 4 parsel'in Mahmut ve Faruk'un, 129 ada 3 parsel'in Mahmut, Fatoş ve Faruk'un, 123 ada 1 parsel'in Mahmut ve Faruk'un, 122 ada 1 parsel, 121 ada 9 parsel ile 136 ada 2 parsel'in Fatoş'un zilyetliğinde olduğu ifade edilmiştir....
Mahkemesince mahallinde yapılan keşif sonucu dava konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapının olmadığı, boş arsa vasıflı olduğu görülmüş, ancak davacı ile dava dışı Kumbara İnşaat isimli firmayla 10195 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki hisseye karşılık parsel üzerinde yapılacak binanın 2 daire ve 1 dükkan verileceği hususu kararlaştırılmış, davalının ise davaya konu edilen hisseleri satış tarihi 02.12.2019 tarihi olup satıştan önce düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığı anlaşılmaktadır. Düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra satışa karşı yasal önalım hakkının kullanılması Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2010/6- 404 Esas 2010/533 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere "Her hak gibi dava hakkı da sınırsız değildir....
Dava satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil veya tazminat isteğinden ibarettir. HMK'nun 355.maddesi gereğince istinaf incelemesi; belirtilen istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili konularla sınırlı olarak yapılmıştır. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....
Dava satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil isteğinden ibarettir. HMK'nun 355.maddesi gereğince istinaf incelemesi; belirtilen istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili konularla sınırlı olarak yapılmıştır. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....
TÜKETİCİ MAHKEMESİ TARİHİ : 26/11/2020 NUMARASI : 2020/349 ESAS, 2020/870 KARAR DAVA KONUSU : Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan tapu İptali ve Tescil, Olmadığı Taktirde Ödenen Bedelin Tahsili KARAR : 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dava dosyası incelendi; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ : İ D D İ A: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının dava konusu bağımsız bölümü düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile müvekkiline sattığını, müvekkilinin 400.000,00 TL satış bedelinin tamamını peşin ödediğini, taşınmazın anahtar teslimi şeklinde müvekkiline konut teslim tutanağı ile teslim edildiğini, müvekkilinin tüm satış bedelini ödemesi ve tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen davalının taşınmazın tapu devrini gerçekleştirmediğini, yükümlülüğünü yerine getirmediğini, taşınmaz üzerinde davalı şirketin borçlarından ötürü sayısız takyidat ve kamu haczi olduğunun öğrenildiğini, açıklanan nedenlerle...
Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz...." şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir." (Yargıtay 14. H.D. 2020/1296 Esas, 2020/7915 Karar.) Bu açıklamalardan sonra tekrar somut olaya gelince, davaya konu taşınmazın tapu maliki T6'un Muteber Çavuş ile Noter'de yaptığı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile Muteber Çavuş çocukları T1 ve Vedat Çavuş'a satış vaadinde bulunduğu, bedelinin ödendiği, zilyetliğinin devir edildiği, satış vaadi koşullarının oluştuğu anlaşılmıştır....
DELİLLER : Tapu kayıtları, Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve ekli vekaletname, Mirasçılık belgesi, Nüfus kayıt örneği, Keşif, Bilirkişi raporları, Delil listesi sunulan ve toplanan deliller. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir....
Türk Medeni Kanunu 706. maddesi gereği “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde yapılacağı kuralını getirmiştir. Somut uyuşmazlıkta sözleşmenin şekil şartını haiz olduğu sabittir. Taşınmazın yapı veya iskan ruhsatının bulunmaması dava tarihi itibari ile ifasını imkansız kılacak mahiyette olmadığı gibi, usulüne uygun şekilde tanzim edilmiş sözleşmenin geçersizliği sonucunu da doğurmaz. Bu halde mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulüne hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. 2-Bozma nedenine göre davalının sair temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir....
