...’ndan satın aldığı hisseler olduğuna göre tapuda “... ...hissesi üzerinde ... ... lehine satış vaadi vardır.” şeklindeki şerhin dayanak noter satış vaadi sözleşmesinin içeriğine uygun olarak “... ’nun ...’ndan satın almış olduğu hisseleri üzerinde ... ... lehine satış vaadi şerhi vardır” biçiminde şerhin düzeltilmesine karar vermek gerekirken satış vaadi sözleşmesinde yer almayan ibareler eklenerek hüküm fıkrasında “... ’ndan ... ... ...’e satılan ve ... ... ...’den davacı ... ...’na şufa davası ile intikal eden hisseler üzerinde “... ... lehine satış vaadi şerhi vardır” biçiminde karar verilmesi doğru değildir....
Ne var ki, satış vaadi borçlusu kendisine ait olmayan tapulu bir taşınmazın satışını dahi vaat edebilir. Bu sonuç satış vaadi sözleşmelerinin bir ön sözleşme olması ve satış vaadi sözleşmesinin iltizami yani sadece borç doğuran sözleşme özelliği göstermesinden kaynaklanmaktadır.Sorun bu açıdan değerlendirilirse tapu tahsis belgesi olan bir taşınmazın tapuda başka kişi adına kayıtlı bulunsa dahi satış vaadi sözleşmesine konu yapılabileceği duraksamasız söylenebilir. Ancak hemen belirtilmelidir ki, tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi olmadığından, esasen satış vaadi sözleşmesine konu edilmiş olsa bile taşınmaz tapuda bir başkası adına kayıtlı bulunduğundan sözleşmenin ifası (icrası) mümkün değildir. Ayrıca, vaat alacaklısı bu belgeye dayanarak sözleşmenin tarafı olmayan kayıt maliki idareyi hasım göstermek suretiyle de taşınmazın adına tescilini isteyemez....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....
Mahkemece, asıl ve birleştirilen davada tapu iptali ve tescil isteminin reddine, asıl ve birleştirilen davada davalının 90.568 TL tazminatın her bir davacıya ayrı ayrı ödemesine dair karar verilmiştir. Hükmü, birleşen davanın davacısı Uğur vekili temyiz etmiştir. Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün değilse rayiç bedelin tahsili istemine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür....
Kişisel hak mahiyetinde olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilmediği sürece 3. kişiler açısından ayni etkinlik ve aleniyet kazanmaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapu siciline şerh edilmesi halinde İİK’nın 277 vd maddelerindeki iptal davasına konu edilebilir, aksi halde iptale konu edilemez. Somut olayda taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin 08.05.2007, 04.03.2009 ve 14.06.2009 tarihlerinde yapılmış olmalarına rağmen tapu siciline şerh edilmedikleri anlaşılmakla, davacının alacağından önce yapılmış iptale tabi bir tasarruftan söz edilemez. Hal böyle olunca mahkeme kararının gerekçesinde davalı borçlu...'...
Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Asıl dava, tapu kaydındaki kat karşılığı inşaat şerhinin terkini, birleştirilen dava düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemlerine ilişkindir. Uyuşmazlığın esasını düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemi oluşturmaktadır. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 6723 sayılı Kanunun 21. maddesi ile değişik 60/3. maddesi gereğince, Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun Hukuk Dairelerinin işbölümünü düzenleyen 02.07.2021 tarihli ve 2021/211 sayılı Kararına ve davanın açıklanan niteliğine göre temyiz inceleme görevi Yargıtay 6. Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle dosyanın sözü edilen görevli Yüksek Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 22/11/2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi....
Noterliğince düzenlenen 12.05.1999 tarih ve 5608- 5609- 5610- 5611 sayılı "Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satıl Vaadi Sözleşmesi" ile davacıya satıldığı, satış bedelinin nakden ve peşin olarak ödendiği, ayrıca arsadan pay devri için Tapu Müdürlüğü'ne müracaat edilmişse de İmar Kanunu 18. Maddesi yasağı gereği pay tescilinin sağlanamadığının ve sonrasında satışı taahhüt edilen bağımsız bölümlerin dava dışı üçüncü kişilere satıldığı iddia edildiği, satış vaadi sözleşmesinin tapuya tescil edilmediği, ''ayni hakların tapu kütüğüne tescil ile doğar ve sınırlarını ve tarihlerini tescile göre alır'' kanuni düzenlemesi doğrultusunda davacının zararına tapu sicil müdürlüğü işleminin sebebiyet vermediği, davacının talep edebileceği tazminat alacağının bulunmadığı anlaşılmakla davanın reddine karar vermek gerekmiş, davanın reddine, karar verilmiştir....
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmünce on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması durumun da ifa olanağının varlığından söz edilemez. Somut uyuşmazlıkta dayanılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi 09.12.1994 tarihlidir. Dava 27.9.2010 tarihinde açılmıştır. Satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın teslim edildiğine ilişkin bir beyan bulunmamaktadır; Ancak taşınmazın tapu kaydında Edremit 1 Asliye Hukuk Mahkemesinin 8.9.1994 tarihli tedbir şerhi vardır . Temliki tasarrufu önleyen tedbir 01.07.2010 tarihine kadar devam etmiştir. Bu durumda tedbirin kalktığı tarihe kadar ifa olanağının varlığından söz edilemez....
Asıl davada davacı vekili, davacının tapuda davalılar adına kayıtlı olan 2056 ada 18, 27 ve 22 parsel sayılı taşınmazları .... Noterliğinin 12.03.2007 tarih 03738 yevmiye no’lu düzenleme şeklindeki vekaletname ile tayin edilen vekilinden .... Noterliğinin 14.03.2007 tarih ve 03932 yevmiye no’lu düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, ancak davalıların dava konusu taşınmazların davacı adına tapuda devrine yanaşmadıklarını belirterek, dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Birleştirilen davada davacılar vekili, davacıların müşterek malik oldukları... ilçesi...2056 ada 18, 22 ve 27 no lu parsellerdeki hisselerinin taksimi ve satışı konusunda yine hissedar olan davalı ...'ın oğlu ...'a vekaletname verdiklerini, ...'ın vekaletnameyi kötüye kullanarak ...'a satış vaadinde bulunduğunu, vekil ile satış vaadedilen kişilerin baba-oğul olduklarını belirterek, .......
Noterliğinin 27/10/2010 Tarih ve 22549 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, satıcıların ayrıca işbu taşınmazlardan doğan tüm haklarını müvekkilleri Levent Ese ve Muhlis Yıldırım 'a 1/2'şer oranında temlik ettiklerini, alıcı müvekkillerinin ve taşınmazların İstanbulda bulunması, satış işlemlerinin İstanbulda yapılacak olması sebebiyle işlemleri yapmak üzere muris Gülkız Aygün, Niyazi Çobanoğlu'na yetki verdiklerini ve diğer satıcılar ile birlikte, vekillerin katıldığı sözleşme birlikte imzalandığını, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmasının sebebi taşınmazlardaki tashih işlemlerinin ve intikal işlemlerinin tamamlanamamış olması olduğunu, müvekkillerinin işbu satış vaadi ve temlik sözleşmesi gereğince satış bedelinin tamamını nakden ve defaten satış vaadinde bulunan ve temlik eden Gülkız Aygün'e ödediğini, vekili Niyazi Çobanoğlu tarafından da işbu satış ve temlik bedelinin tamamının alındığı başkaca hiçbir hak ve alacağının...
