Kat 5 Nolu Bağımsız Bölüm Konut, davalılardan T3 tarafından Osman Araz’a satış suretiyle devri yapılan; Samsun Canik Hasköy Mah. 7028 Ada 2 Parsel A Blok 3.Kat 8 Nolu Bağımsız Bölüm Mesken, Mehmet Gündüz’e satış suretiyle devri yapılan; Samsun Atakum Alanlı Mah. 284 Ada 12 Parsel arsa, Samsun Atakum Alanlı Mah. 4025 Ada 5 Parsel arsa, Nuran Gürkan’a satış suretiyle devri yapılan; Samsun Atakum Alanlı Mah. 3808 Ada 24 Parsel 4.Kat 13 Nolu Bağımsız Bölüm Mesken, Selahattin Akyüz’e satış suretiyle devri yapılan; Samsun İlkadım Kale Mah. 30 Ada 25 Parsel Zemin Kat 2 Nolu Bağımsız Bölüm Depo, Samsun İlkadım Kale Mah. 30 Ada 25 Parsel 1.Kat 6 Nolu Bağımsız Bölüm Büronun ¼ hissesi, Samsun İlkadım Kale Mah. 30 Ada 25 Parsel 1.Kat 7 Nolu Bağımsız Bölüm Büronun ¼ hissesi, Samsun İlkadım Kale Mah. 30 Ada 25 Parsel 1. Kat 10 Nolu Bağımsız Bölüm Büronun ¼ hissesi, Samsun İlkadım Kale Mah. 30 Ada 25 Parsel 1. Kat 11 Nolu Bağımsız Bölüm Büronun ¼ hissesi, Samsun İlkadım Kale Mah. 30 Ada 25 Parsel 1....
Hemen belirtilmelidir ki, 2705 Sayılı Yasa ile Değişik 1312 Sayılı Yasanın Ek 1. maddesi uyarınca bu gibi yerlerin öncelikle Tedaş Genel Müdürlüğü’ne devri, mümkün olmadığı takdirde ise tapu iptali ve tescil isteğinin mahdut ayni haklardan olan irtifak hakkını da içereceği, bu nedenle (T.E.K.) Tedaş Genel Müdürlüğü yararına bedelsiz olarak irtifak veya intifa hakkı tesisi gerekeceği tartışmasızdır. Öncelikle, çekişmeli bölümlerin mülkiyetinin devri ile iptal ve tescil kararı verilebilmesi için, 3194 Sayılı Yasanın 15., 16. maddeleri uyarınca belediye encümen kararına dayalı olarak ve imar mevzuatı doğrultusunda ifrazının mümkün olup olmadığının açıklığa kavuşturulması zorunludur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 31.7.2004 gününde verilen dilekçe ile kat mülkiyetinin terkini ve cebri tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 19.4.2005 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, ... İli merkez ilçe ... Mahallesi 170 ada 8 parselde kurulan kat mülkiyetinin terkini ile yapının 2, 3, 4. katları ve teras katın kat mülkiyeti kurularak bunların ve bodrum kattaki 70 m2 lik kalorifer dairesinin 21.5.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesi uyarınca davacı şirket adına bağımsız bölüm niteliği ile tescili talebiyle açılmıştır. Mahkemece dava reddedilmiş, hükmü davacı temyiz etmiştir....
Sulh Hukuk Mahkemesinin 07/10/1988 tarih 1988/33 Esas - 1988/646 Karar sayılı arsa payının düzenlenmesi dosyasının incelenmesinde dava konusunun ve sebebinin her iki dosyada da aynı olduğu konusunda şüphe bulunmadığı, tarafların aynılığı konusuna gelince ise, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 5. maddesindeki kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde ona bağlı arsa payının da birlikte geçeceği hükmü karşısında arsa payının, taşınmazın aynına ilişkin olduğu; taşınmazın aynına ilişkin olup kesinleşen ilk kararda 7 numaralı bağımsız bölüm hissedarlarından ...'nun davalılar arasında gösterilmemiş olması nedeniyle ... ya da diğer maliklerin herhangi bir hak kaybına uğramadığı gibi, esasen ...'...
Kural olarak yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alınması işlemi tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin devri resmi şekilde yapılmadığı müddetçe geçersizdir. Ancak Kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satışına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını ifa etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetinin devrine yanaşmaması hallerinde , olayın özelliğine göre hakimin MK.nun 2.Maddesini gözeterek açılan tesçil davasını kabul edeceği Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 30.09.1988 tarih ve ...Sayılı İçtihadı birleştirme kararında hüküm altına alınmıştır....
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davalarına ilişkin kurulacak hükümde tüm paydaşların paylarının ve paydasının gösterilmesi, paydaşlara verilen payların toplamı ile paydanın birbirine eşit olması gerekir. 5403 sayılı yasanın 8/b maddesinde;" Mirasa konu (…) tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde, mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. Devir işlemlerinin bir yıl içinde tamamlanmaması ve 8/C maddesinin ikinci fıkrasına göre dava açılmaması hâlinde, bu Kanunun 8/Ç maddesi hükümleri uygulanır. (Ek fıkra: 28/10/2020- 7255/18 md.) Tarım arazilerinde; ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izni ile yapılır." düzenlemesi bulunmaktadır....
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davalarına ilişkin kurulacak hükümde tüm paydaşların paylarının ve paydasının gösterilmesi, paydaşlara verilen payların toplamı ile paydanın birbirine eşit olması gerekir. 5403 sayılı yasanın 8/b maddesinde;" Mirasa konu (…) tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde, mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. Devir işlemlerinin bir yıl içinde tamamlanmaması ve 8/C maddesinin ikinci fıkrasına göre dava açılmaması hâlinde, bu Kanunun 8/Ç maddesi hükümleri uygulanır. (Ek fıkra: 28/10/2020- 7255/18 md.) Tarım arazilerinde; ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izni ile yapılır." düzenlemesi bulunmaktadır....
TMK'nın 644. maddesi gereğince; bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakiminin, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet edeceği, elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verileceği, terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümlerin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Somut olaya gelince; davacı vekili dava konusu 15110 ada 10 parsel 6 numaralı bağımsız bölümde bulunan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini talep etmiştir. Dava konusu bağımsız bölümde tarafların murisleri ... ve ... arasında 1/2' şer paylı mülkiyetlidir. Taraflar, muris ...'...
Dosyanın bu kez yapılan incelemesinde: Dava konusu anataşınmazın 149 ada 13 parsel olmak üzere tek parselden oluştuğu, kat irtifakının her biri .../220 arsa paylı 220 bağımsız bölüm olarak kurulduğu, daha sonra 102 tamam 118 natamam olarak cins tahsisinin yapıldığı, davalı vekilinin beyanına göre 32 adet bağımsız bölümün 102 adet bağısız bölüm maliklerine devredildiği, geri kalan 86 bağımsız bölüm arsasının ise üçüncü kişilere satıldığı, dosyadaki 35 nolu bağımsız bölümün tapu suretine göre 103 adet tamam 117 adet natamam dubleks meskenler ve arsası şeklinde kat mülkiyetinin işaretli olduğu, dosya içerisindeki tapu kayıtlarına göre 159 ve 167 nolu bağımsız bölümlerde kat irtifakı, diğer bütün bağımsız bölümlerde kat mülkiyetinin kurulu olduğu, taraflarının beyanlarına göre parsel üzerindeki 220 bağımsız bölümden yarısından fazlasının inşa edilmediği, mahkemece ise keşif suretiyle yerinde bir tespitte bulunulmadığı, davalı tarafın 102 bağımsız bölüm üzerinden kat malikleri toplantıları...
Genellikle de bu tür temlik sözleşmeleriyle yüklenici şahsi hakkının bir kısmını,örneğin bir veya birkaç bağımsız bölüm mülkiyetinin naklini taahhüd eder. Açıklanan özelliği itibarıyla da yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemi genelde ivazlıdır. Rızai temlik sözleşme ile kurulduğundan temlik sözleşmesinin geçerliği için kuşkusuz bütün sözleşmelerin kurulmasında aranan genel geçerlilik şartlarının varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 162/I ‘deki “ Kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak men edilmiş olmadıkça borçlunun rızası aranmaksızın alacaklı alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir” hükmünden anlaşılacağı üzere her alacağın temliki mümkün olmayabilir. Başka bir anlatımla kanun, akid veya işin niteliği icabı temlik olanaksızsa o alacak temlik edilemez....
