Karar, davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı alacağına ilişkindir....

Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Davacı ile dava dışı MBY Proje danışmanlık şirketi ile Çanakkale ili Gelibolu ilçesi Camikebir Mahallesi Değirmenlik Mevkii 444 ada 12 parselde yer alan arsada Gelibolu Noterliğince 06/06/2017 tarihinde 0040502 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, Eceabat Noterliğinin 02/04/2018 tarih, 00446 yevmiye nolu devir sözleşmesi ile davalı şirket, dava dışı firmadan sözleşmeyi devralmıştır. Sözleşme gereği sözleşmeden itibaren 5 ay içinde inşaat ruhsatı alınacağı ruhsat alındıktan sonra 8 ay sonra da inşaatın tamamlanacağı gecikme halinde aylık 1.000,00 Amerikan Doları gecikme tazminatı ödeneceği kararlaştırılmıştır....

Mahkemece asıl ve karşı davanın reddine karar verilmiş, karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve karşı davalı yüklenicinin tüm, davalı ve karşı davacı arsa sahiplerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Yanlar arasındaki uyuşmazlık eser sözleşmesinin özel bir türü olan Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Yanlar arasında düzenleme şeklinde yapılan ... Noterliği’nin 27.01.1999 ve 13.09.2000 tarihli sözleşmeleri uyuşmazlık konusu değildir. Mahkemece alınan asıl ve ek bilirkişi raporlarına göre yapının ruhsatsız ve projesiz –kaçak- olduğu ortadadır. Gerçekten, mahkemenin de kabul ettiği üzere her türlü inşaat yapımının ilgili merciin vereceği ruhsata tâbi bulunduğu, 3194 sayılı İmar Yasası’nın kamu düzenine ilişkin olduğu açıktır....

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin ... ve ... numaralı daireleri anahtar teslimi suretiyle arsa maliki davacıya teslimini üstlendiği, inşaatın tamamlanmasına rağmen yapı kullanım izin belgesi alınmadığı, sözleşme uyarınca dairelerin yapı kullanım izin belgesi alınarak davacıya teslimi gerektiği ve yapı kullanım izin belgesi alınmadan davacının daireleri teslim almaya zorlanamayacağından gecikme nedeniyle sözleşmede belirlenen ceza alacağının doğduğu, takipte sehven bonoya dayanıldığı belirtilmesine rağmen takibin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığının anlaşılabildiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile takibin ....300,00 TL asıl alacak ve 647,00 TL işlemiş faiz üzerinden devamına, asıl alacağa takip tarihinden itibaren faiz uygulanmasına, asıl alacak üzerinden %40 oranında ... inkar tazminatının davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin...

Konut Yapı Kooperatifi ile ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği arasında 19/09/1996 tarihli Düzenleme Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile 04/10/2000 ve 30/06/2006 tarihli ek sözleşmeler imzalandığı, sözleşmeler doğrultusunda davacı ile davalı ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği arasında 17/07/2000 tarihinde Anahtar Teslimi Konut İnşaatı ve Ada İçi Altyapı İşine Ait İnşaat Sözleşmesi, 05/01/2004, 20/12/2006 ve 13/12/2004 tarihli ek sözleşmeler imzalandığı (dava dışı birçok kooperatifin farklı ada ve bloklara ait olmak üzere aynı mahiyette ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği ile sözleşmeler imzalandığı), sözleşmelerin ... ili, ... ilçesi, ...Köyü'nde bulunan ... ada ve ... parselde bulunan arsa üzerine D, E, F blokları inşaat yapım işine ilişkin olduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ... ......

Bu durumda mahkemece öncelikle sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle inşaat yapımı kararlaştırılan taşınmazın tüm arsa sahipleri, paydaşları veya kat maliklerini gösterir tapu kayıtları getirtilip, başka arsa sahipleri, paydaşlar veya bağımsız bölüm sahibi kat malikleri olup olmadığı, varsa bunlarla ayrıca yapılmış arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunup bulunmadığının araştırılarak, başka paydaş, arsa sahibi veya kat maliki bulunup da bunlarla ayrı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmamışsa ... ile ... arasında imzalanan sözleşme geçersiz olacağı, sözleşmenin feshi istemi geçersizliğin tesbitini de içerdiğinden asıl ve birleşen davada sonucuna uygun karar verilmelidir....

"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca süresinde teslim edilmeyen 10 nolu bağımsız bölümle ilgili kira tazminatı ve cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir....

Noterliğinin 17/06/2013 tarih 12700 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Ortak ve Özel Hükümler başlıklı bölümünün 4.maddesinde inşaatın, yapı ruhsatının alınmasından itibaren 40 ay içerisinde sözleşme, ekteki teknik şartname ve onaylı uygulama projesine uygun olarak tamamlanacağı, dairelerde kalan imalat ve inşaat işlerini arsa sahibinin genel iş programını aksatmadan tamamlayacağı ve bundan sonra müteahhidin yapı kullanma izni için başvurmuş olacağı, inşaat yapımının müteahhidin kusurundan kaynaklanmayan nedenlerle uzaması halinde bu sürenin inşaat yapım süresine ekleneceği, diğer hallerde inşaat süresinin uzatılmasının gecikme tazminatı ödemek koşulu ile en fazla 10 ay olacağı, yapı ruhsatı alınmasından itibaren inşaat 40 ayda bitirilmediği takdirde oluşacak kira kaybının arsa sahibine ait daireler için daire başına günün rayiç değerleri üzerinden gecikme süresince her ay müteahhit tarafından arsa sahibine ödeneceğinin düzenlendiği...

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yapılan bir inşaattan arsa sahibine düşen bir bağımsız bölümü resmi satım vaadi sözleşmesi ile satın alan üçüncü kişiler belli şartların gerçekleşmesi ile hukuki yönden arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarına halef kişi haline gelir ancak 3. Kişinin arsa sahibinin halefi sıfatı ile hareket edebilmesi için arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan haklarının 3. Kişiye yazılı bir sözleşme ile temlik edilmesi gerekir, buna imkan veren hukuki müessese TBK Mad.183- 184 de düzenlenen alacağın temliki hükümleridir. Başka bir anlatımla arsa sahibi arsa payı karşılığı inşaat yapım yapım sözleşmesine dayanarak yükleniciden isteyebileceği kişisel haklarını onun bilgi ve rızası aranmaksızın sözleşmenin tarafı olmayan 3. bir kişiye herhangi bir temlik engelinin bulunmadığı durumlarda yazılı olmak koşulu ile ivazlı ve ivazsız olarak devredebilir. Bunlar teslim, eksik ve ayıplı işler bedeli, gecikme tazminatı ve cezai şart talepleridir, 3....

Dosyada yüklenici ile arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin sureti bulunmamakla birlikte dava dilekçesi içeriği, dosya kapsamı ve Erdemli Noterliği'nce düzenlenen 20.05.1997 tarih ve 5229 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki rızai taksim sözleşmesinden davalı yüklenici şirket ile arsa payı karşılığı inşaatyapım sözleşmesinin davalı arsa sahibi ... ve dava dışı diğer arsa sahipleri arasında yapıldığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine sözleşmeye ve fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir. Kuşkusuz teslimden sonra yüklenicinin borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam eder....