Öncelikle “eser sözleşmesi” ile “arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi” ve "yüklenici ile arsa malikinin borçları" üzerinde durulmasında fayda bulunmaktadır: Eser sözleşmesi, uyuşmazlığın çözümünde uygulanması gereken mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 355 inci maddesinde, "İstisna, bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder” şeklinde tanımlanmıştır. “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri” ise arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve taşınmaz devri vaadi ile eser sözleşmelerinin karma biçimde uygulandığı bir sözleşme tipidir. Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir....
Davalı arsa sahibi; davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, binaları süresinde tamamlamadığını, yüklenicinin tapu hakkı olmadığını, sözleşme gereği arsa sahibinin onayı olmayan kişilere taşınmazın satılamayacağını savunarak davanın reddini istemiş, mahkemece asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine, sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir. Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde meydana getirilen esere karşılık yükleniciye eser bedeli, yapının bağımsız bölümlerindeki devri kararlaştırılan arsa paylarının temliki suretiyle ödenir....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili talebine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk Türk Borçlar Kanununun 147. maddesi, 470. ve devamı maddeleri. 3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Davacıların murisi ... ve diğer arsa sahipleri ile dava dışı yükleniciler Hasan Ergen ile İbrahim Çınar arasında 08.03.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, yine arsa malikleri ile sözleşmeyi devralan davalı kooperatifle 19.06.2004 tarihli protokol düzenlenmiştir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan yoksun kalınan kira bedeline ilişkin olup, yerel mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararı davalı vekilinin istinaf ettiği anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki hukuki ilişkinin niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi olduğu, bu sözleşmeler kapsamında, davalı yüklenicinin devraldığı taşınmaz karşılığında, davacı arsa sahiplerine daire teslim etme yükümlülüğü altına girdiğinin kabulü gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, eser sözleşmesi ile birlikte satış vaadi sözleşmesinden oluşan karma bir akit olup sözleşmeden dönülmediği sürece gecikme tazminatı veya cezai şart alacağının talep edilebileceği açıktır. Davacı taraf, daire teslim yükümlülüğüne yerine getirmeyen yüklenicinin temerrüde düştüğünü ileri sürerek, sözleşmenin 2. Maddesinde kararlaştırılan bürede teslim yapılmadığı için, rayiç kira bedelinin talep edildiği açıktır....
DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklı gecikme tazminatı istemine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi finansmanı kendisi tarafından sağlanarak arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, ruhsatı ve imara uygun olmak üzere inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu da bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm-bölümler ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı ve cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkin olup, ıslah dilekçesi gözetilerek davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalılar vekilince temyiz olunmuştur. 1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davalıların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Davalılardan ... İnşaat yönünden yapılan temyiz incelemesinde; Sözleşmelerin nispiliği prensibi gereğince her sözleşme, onu imzalayan taraflar hakkında bağlayıcı olup, hüküm ifade eder. Dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de; arsa sahibi ile diğer davalılar arasında yapılmış olup, ... İnşaat ilk sözleşmede taraf değildir....
Davalı yüklenici sunduğu 03.05.1998 tarihli adi yazılı tutanak başlıklı belge ile yanlar arasındaki ilişkinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ilişkisi olmadığını, davacının hisselerini tapuda satın aldığını ve bedelini ödediğini savunarak bedeli ödediğine dair sözkonusu belgeye dayanmıştır. Az yukarıda açıklandığı üzere sözlü ve adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tapuda pay devri suretiyle geçerli hale geldiğinden daha sonraki tarihi taşıyan bu adi yazılı tutanak, sözleşmelerin kat karşılığı inşaat yapımı değil gayrımenkulde hisse satışına ilişkin olduğunu kanıtlamaya yeterli değildir. Yine bu tutanakla arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin tapuda hisse devri şekline dönüştürüldüğünün kabulüne de, sözkonusu tutanak geçerli sözleşmeleri değiştiren, arsa sahibinin mülkiyet hakkını ortadan kaldıran ve şartlarını ağırlaştıran nitelikte olup resmi şekilde yapılmaması sebebiyle BK'nın 12. maddesi geçersiz olduğundan, olanak bulunmamaktadır....
Yüklenicinin edimini zamanında, tam ve eksiksiz olarak ifa etmemesi hâlinde, arsa sahibi TBK m. 125 maddesine göre gecikme sebebiyle uğradığı zararlarına karşılık gecikme tazminatı isteyebilir. Gecikme tazminatı istenebilmesi için yüklenicinin borcunu ifada temerrüde düşmesi, arsa sahibinin ifanın gecikmesinden kaynaklanan zararının gerçekleşmesi ve zararın doğmasında yüklenicinin kusurlu olması gerekir. Arsa sahibince istenebilecek tazminat, gecikme sebebiyle uğradığı tüm zararlarının karşılığıdır ve uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira karşılığı bir miktar para olduğu kabul edilmektedir. Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi; arsa sahibinin zamanaşımı süresi içinde teslimi gereken tarihten itibaren en az mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek aylık rayiç kira seviyesinde saptanacak tazminatı istemesi mümkündür. Taraflarca sözleşmede kira tazminatı kararlaştırılmışsa, bu şart geçerlidir....
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. 2) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminat istemine ilişkindir. Taraflar arasında akdedilmiş 27.02.2007 tarihli sözleşmenin 13. maddesinde göre arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi halinde bağımsız bölüm başına 500 ABD doları gecikme tazminatı ödeneceği ancak bu sürenin altı ayı geçemeyeceği öngörülmüştür....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Davacılar arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alan 3. kişiler olup, yüklenici olan davalı aleyhine açtıkları davada dairenin süresinde teslim edilmemesi nedeniyle gecikme tazminatı ödetilmesini talep ve dava etmişlerdir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir. Davacılar, süresinde teslim edilmediğini ileri sürdükleri dava konusu ...Blok 1. kat ... nolu bağımsız bölümü beyanları ve tapu senedi suretine göre dava dışı arsa sahibi ...’den satın almışlardır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahibi arasında imzalanmıştır. Davacılar ile davalı yüklenici arasında eser sözleşmesi ilişkisi bulunmamaktadır....
