"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle gecikme tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir. Davacılar vekili dava dilekçesinde 11.05.2011 ile 11.05.2012 dönemi arasındaki 12 aylık gecikme için 16.200,00 TL kira alacağı isteminde bulunmuştur. Yargılama aşamasında talebini ıslah etmediği gibi 11.05.2012 tarihinden sonraki dönem için gecikme tazminatı talebi bulunmamaktadır. Mahkemenin kabulüne göre inşaatın başlama tarihi 05.04.2013 olup, buna 18 aylık inşaat süresi eklendiğinde teslimi gereken tarih 05.10.2014 olmaktadır....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca gecikme tazminatı, eksik iş bedeli ve daire alan küçülmesi sebebiyle tazminat istemlerine ilişkindir. Mahkemece ıslahla artırılan miktar da dikkate alınarak davanın kabulüne dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğmuştur....
Davacı arsa sahibi, dava dışı yüklenici ile düzenledikleri arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimi karşılığı yükleniciye devredilecek payı sözleşme düzenlendikten hemen sonra devretmiştir. Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde de bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere bağımsız bölüm satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür. Aslında arsa sahibinin Borçlar Kanununun 364....
- K A R A R - Davacı arsa sahibi vekili, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılması gereken 19 villa inşaatından davalı yüklenici tarafından yapılan 4 villanın karkası ve 1 villanın %70 seviyedeki inşaatının yapı ruhsatı alınmadan kaçak olarak yapıldığını, davalı şirkete 05.06.2009 tarihinde ihtarname çekilmesine rağmen, gerekli inşaat ruhsatının alınmadığını, şirket ortakları arasında güven problemi doğduğundan şirketin faaliyetinin tamamen durduğunu ileri sürerek, ... Noterliği'nin 10.05.2007 tarih, ... yevmiye nolu ve buna ek ......
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şeklen geçersiz olup, geçersizliğin ileri sürülmesinin TMK'nın 2. maddesine aykırı olan hallerin sonradan gerçekleşmediği durumlarda böyle bir sözleşmeye dayalı gecikme tazminatı istenemeyeceği gibi, imar durumu kesinleşmeyen bir yer için arsa payı karşılığı inşaat yapımına ilişkin sözleşmelerde olduğu gibi konusu imkânsız olan böyle bir sözleşmeye dayalı gecikme tazminatı istenemez. İmar mevzuatına uygun bir bina yapılmasını öngören ve şeklen de geçerli bir sözleşme ve onaylı proje üzerine alınan yapım ruhsatına dayalı olarak başlanılan inşaatın, sözleşmeye ve projeye, dolayısıyla imar mevzuatına aykırı yapılması nedeniyle oturma ruhsatı alınamıyorsa, arsa sahibi, teslime ve kabule zorlanamaz. İnşaatın yasal hale getirilmesi mümkün değilse, arsa sahibi, tescil, teslim ile eksik ve ayıplı iş bedeli isteyemez ise de, sözleşmeden dönmediği sürece gecikme tazminatı isteyebilir. Yargıtay 15....
Davalı arsa sahibi; davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, binaları süresinde tamamlamadığını, yüklenicinin tapu hakkı olmadığını, sözleşme gereği arsa sahibinin onayı olmayan kişilere taşınmazın satılamayacağını savunarak davanın reddini istemiş, mahkemece asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine, sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir. Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde meydana getirilen esere karşılık yükleniciye eser bedeli, yapının bağımsız bölümlerindeki devri kararlaştırılan arsa paylarının temliki suretiyle ödenir....
Noterliğinin ... yevmiye nolu, 10/08/2012 tarihli ihtarnamesi ile tahakkuk eden gecikme tazminatı-ceza-i şartın ödenmesi ihtar edilmiş ise de, davalı tarafından söz konusu bedelin ödenmediğini, yine davalı şahıslar, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesini garantör sıfatı ile akdetmiş olup, davaya konu bedelin ödenmesinden müştereken ve müteselsilen kefil sıfatıyla sorumlu olduklarını beyanla fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile, taraflar arasında yürürlükte olan 05/06/2009 tarihli Düzenleme şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi gereğince, müvekkili şirkete ait bağımsız bölümlerin geç teslimi nedeniyle şimdilik 10.000 USD gecikme cezasının, 29 bağımsız bölüm için 04/03/2011, 64 tam bağımsız bölüm ve müşterek mülkiyete tabi bağımsız bölümler için 05/12/2011 tarihinden itibaren işleyecek ABD doları ile açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesaplarına ödenen azami faizi ile birlikte ödeme günündeki TL karşılığının davalı şirketten tahsiline, yargılama giderleri...
Noterliğinin ... yevmiye nolu, 10/08/2012 tarihli ihtarnamesi ile tahakkuk eden gecikme tazminatı-ceza-i şartın ödenmesi ihtar edilmiş ise de, davalı tarafından söz konusu bedelin ödenmediğini, yine davalı şahıslar, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesini garantör sıfatı ile akdetmiş olup, davaya konu bedelin ödenmesinden müştereken ve müteselsilen kefil sıfatıyla sorumlu olduklarını beyanla fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile, taraflar arasında yürürlükte olan 05/06/2009 tarihli Düzenleme şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi gereğince, müvekkili şirkete ait bağımsız bölümlerin geç teslimi nedeniyle şimdilik 10.000 USD gecikme cezasının, 29 bağımsız bölüm için 04/03/2011, 64 tam bağımsız bölüm ve müşterek mülkiyete tabi bağımsız bölümler için 05/12/2011 tarihinden itibaren işleyecek ABD doları ile açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesaplarına ödenen azami faizi ile birlikte ödeme günündeki TL karşılığının davalı şirketten tahsiline, yargılama giderleri...
Öncelikle “eser sözleşmesi” ile “arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi” ve "yüklenici ile arsa malikinin borçları" üzerinde durulmasında fayda bulunmaktadır: Eser sözleşmesi, uyuşmazlığın çözümünde uygulanması gereken mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 355 inci maddesinde, "İstisna, bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder” şeklinde tanımlanmıştır. “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri” ise arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve taşınmaz devri vaadi ile eser sözleşmelerinin karma biçimde uygulandığı bir sözleşme tipidir. Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili talebine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk Türk Borçlar Kanununun 147. maddesi, 470. ve devamı maddeleri. 3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Davacıların murisi ... ve diğer arsa sahipleri ile dava dışı yükleniciler Hasan Ergen ile İbrahim Çınar arasında 08.03.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, yine arsa malikleri ile sözleşmeyi devralan davalı kooperatifle 19.06.2004 tarihli protokol düzenlenmiştir....
