Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; davacı ile davalı arsa maliki ... arasında 09.06.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, davacı yüklenicinin sözleşme gereği kendisine isabet eden daireleri arsa maliki dışındaki diğer davalılara sattığı, gerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, gerekse diğer davalılar ile yapılan sözleşmelerde taşınmazlara kilerlerin yapılacağına ve davalılar tarafından böyle bir talep olduğuna ilişkin bir hükmün yer almadığı, aksine fiilen yapılmış olan kilerlerin inşaat projesine aykırı ve ruhsatsız oldukları ve inşaat projesine göre kilerlerin bulunduğu yerin teras kat olarak planlandığı, davalılardan ... dışındaki davalılar ile yapılmış bir yazılı ya da sözlü eser sözleşmesi bulunmadığı, söz konusu kilerlerin binanın mütemmim cüz'ü olduğu, davalıların davaya konu kilerlerin yapılmasını davacıdan istediklerinin ispat edilemediği, davacının dayandığı inşaat yapım sözleşmesinin 12. maddesinde yüklenicinin inşaatta ek...
Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı devri karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi ... üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi, BK.m 81’den yararlanma ... bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında yüklenicinin öncelikli edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin ardından sözleşmenin hükümlerindeki diğer borçlarının ifa edip etmediğinin açığa kavuşturulması zorunludur....
Zira bu sözleşmelerde yüklenici, finansını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmekle borçludur. Fakat inşaat yapım sözleşmelerinin konusunu, yeni bir yapı (bina) yapmak kadar, mevcut bir binaya ilâve inşaat veya değişiklik ya da yapıdaki onarım işi de oluşturabilir. Genel olarak eser sözleşmelerinde olduğu gibi arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde de "bedel" sözleşmenin unsurlarındandır. Ancak, yukarda belirtildiği üzere, burada arsa sahibi, inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para vererek değil, kararlaştırılan arsa payını devretmek suretiyle edimini yerine getirir....
ın tapu iptali ve tescile yönelik davalarının reddine, taraflar arasında yapılan 12.04.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, diğer davacıların tapu iptali ve tescile yönelik davalarının kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararı, davalı ... vekili, davalılar ..., ..., ... ve ... vekili, davalı ... vekili ve davalı ... Sargın temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Arsa sahipleri ile yüklenici ... arasında düzenlenen ... Noterliği'nin 12.04.1993 tarih ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile; arsa sahiplerine ait arsa üzerine bina yapılması kararlaştırılmıştır....
KARAR Dava, yüklenicinin açmış olduğu arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasıdır....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapılan 21687 ada 1 ve 21688 ada 1 parsel sayılı taşınmazlarda davalılardan başka arsa sahipleri de olup, davalının taahhüt etmesine rağmen bunlarla sözleşme yapılmaması, davalı arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerde devrettiği arsa payı ile ilgili diğer paydaşların açtıkları önalım davası sonucu tapu kaydının iptâli ile diğer arsa sahiplerine intikali sebebiyle 21687 ada 1 ve 21688 ada 1 parsel sayılı taşınmazlarda sözleşme gereği akdin ifasının imkânsız hale gelmesi sonucu uğranılan zararın giderilmesi istemine ilişkindir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın, anahtar teslimi şeklinde tesliminin öngörüldüğü hallerde; teslim kavramı içinde, binanın eksiksiz ve kusursuz olarak bitirilmesi yanında, yapı kullanma (iskan) izninin alınması da yer almaktadır. Somut uyuşmazlıkta; arsa malikleri ile dava dışı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin üçüncü sayfasında " inşaat başlangıcından itibaren sigorta, işçi ücretleri, vergi harç ve rüsumları emlak vergileri vesair ücretler inşaatın bitimine kadar müteahhite ait olacaktır." ifadesine yer verildiğinden mahkemece davanın reddine karar verilmişse de; sözleşme kapsamında binanın "anahtar teslimi" suretiyle teslim edileceğine veya iskan harcının yüklenici tarafından ödeneceğine ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından, dava konusu edilen masrafların sözleşmenin bu hükmü gereği yüklenici tarafından ödeneceğinin kabulü mümkün bulunmamaktadır....
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden arsa sahibi davalılar ile davalı ... Limited Şirketi arasında biçimine uygun düzenlenen 12.10.1994 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunduğu, bu sözleşme ile davalı yüklenici şirketin arsa sahiplerinin maliki olduğu 96 parsel üzerine inşaat yapım işini yüklendiği, meydana gelecek bağımsız bölümlerden % 47’sinin arsa sahibine, % 53’ünün yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığı, fakat sözleşmede bağımsız bölüm sayısının belirlenmediği, bağımsız bölümlerin paylaşımını mimari projenin tamamlanmasından sonra yapılacak sözleşme ile kararlaştırılacağının hükme bağlandığı, yüklenicinin 10.4.1995 tarihli devir, satış ve inşaat yapım sözleşmesi ile arsa sahibinden kazanacağı kişisel hakkını davalı ... Konut Yapı Kooperatifine temlik ettiği, işi yine yüklenici sıfatı ile sürdürdüğü, davacının da davalı ......
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: K A R A R - Dava, Borçlar Yasası'nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.Yerel mahkemede görülen davanın yapılan açık yargılaması sonucunda davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekilince temyiz edilmiştir.Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2002/65 Esas, 2007/266 Karar sayılı dosyası kapsamına göre arsa sahibi ... ile davalı yükleniciler arasında ... 10. Noterliği’nin 21.10.1998 gün 31978 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile aynı noterliğin 17.03.1999 gün 7759 yevmiye nolu ek protokol ile eser sözleşmesi ilişkisi kurulduğundan uyuşmazlık arsa payı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Buna göre sözleşme, protokol ve dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 Sayılı BK’nın 126/4. maddesi gereğince eser sözleşmesinden doğan davalar kural olarak 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. 818 Sayılı BK’nın 128. maddesine göre zamanaşımı süresi alacağın muaccel, başka bir ifadeyle istenebileceği tarihten itibaren işlemeye başlar....
