Noterliğinin 19/10/2015 tarih 10811 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalıya bu sözleşme kapsamında devredilen 1910 ada 2 parsel ve 1909 ada 3 parsel sayılı taşınmazların tapularının her türlü ipotek, haciz ve diğer kısıtlamalardan ari ve arınmış şekilde iptal edilerek davacılar adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı davaya cevap vermemiş, duruşmalarda vekil aracılığıyla davanın reddine karar verilmesi istemiştir....
-K A R A R- Davacılar vekili, yüklenici olan davalı ... ile arsa sahibi müvekkilleri arasında arsa payı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenicinin iki bloktan oluşan inşaatı sözleşme şartlarına ve hükümlerine uygun olarak verilen sürede yerine getirmediğini ve bundan sonra getirmesinin de mümkün olamayacağını ileri sürerek, 31.12.1997 tarih 07771 nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olmak üzere feshine,davalı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptaline, müvekkillerinin arsa payları oranında adlarına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş; davalı yüklenicinin kendi kusuruna dayanarak hak talep edemeyeceğini savunarak, birleşen davanın reddini istemiştir....
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı değerlendirildiğinde, davaya konu parselin komşu parsellerle şüyulu olduğunun anlaşıldığı, bu nedenle yüklenicinin edimini tamamlayamadığı, sözleşmenin 5. maddesindeki "İnşaat ruhsatı alındığı tarihten itibaren inşaat süresinin 18 ay olduğu ancak inşaat süresinin savaş, tabi afet, belediyede v.s. resmi ve hususi dairelerde prosedürlerin uzaması gibi mücbir sebeplerden dolayı inşaat süresinin uzatılabileceği" hükmü kapsamında davalı inşaat şirketinden kaynaklanmayan nedenlerle inşaat sürecinin uzadığı, bu nedenle davalı inşaat şirketinin temerrütünden bahsedilemeyeceği gerekçesiyle davacı tarafın sözleşmenin geriye etkili feshi talebine yönelik davasının reddine, sözleşmenin ayakta kalması nedeniyle davalı karşı davacı tarafından açılan karşı davanın reddine karar verilmiştir. Kararı taraf vekilleri temyiz etmiştir. Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, maddi ve manevi zarar tazminine ilişkindir....
Şti’nin inşaatı ve davacı arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlayıp teslim etmediğinden arsa sahibi davacı tarafından davalı yüklenici aleyhine ... 2. Asliye Hukuk mahkemesi’nin 2008/201 esas sayılı dosyası ile açılan tapu iptal ve tescil davası sonucunda, yüklenici adına olan tapunun iptali ile arsa sahibi adına tescile karar verildiği, kararın temyizi üzerine Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin onama kararında tapu iptal ve tescil isteminin feshi de içermesi nedeniyle mahkemece taraflar arasındaki 05.12.2007 tarihli arsa payı devir karşılığı inşaat sözleşmesinin de feshine karar verildiğinin belirtildiği anlaşılmakla, fesihte yüklenicinin kusurlu bulunduğu ve feshin geriye etkili sonuç doğuracak nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Geriye dönük feshin sonucunda taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlüdür....
HD'nin 2020/383 e-2020/383 k sayılı ilamında da ;"Somut olayda davacı arsa sahiplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalı yükleniciye avans olarak temlik ettikleri taşınmazlarda inşaatın hiç başlanmamış olması nedeniyle yüklenicinin temerrüdü vaki olduğundan geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu anlaşılmakla fesih kararının yerinde olduğu, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde sözleşme hiç yapılmamış gibi tapudaki payların arsa sahiplerine göre döneceği, yüklenicinin avans olarak temlik aldığı taşınmazlar üzerinden vaz edilen ipotek ve hacizlerin de TMK'nın 1023. maddesinin korumasından faydalanamayacağından terkin edilmesi gerektiği anlaşılmakla mahkeme kararının yerindedir." şeklinde belirtilmiştir. Son Olarak ; Konya 3....
Elbirliği mülkiyetine konu taşınmaz üzerinde inşaat ve dolayısıyla buna yönelik sözleşme yapılması, “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğundan tüm malikler tarafından oybirliğiyle karar alınması veya bazı ortaklar tarafından alınan karara onay verilmesiyle olanaklıdır. Sözleşmenin ve bu kapsamda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da, “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğundan yine tüm ortaklar tarafından birlikte açılması veya açılan davaya onay verilmesi zorunludur. Somut olayda ise; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalayan ve mirasçı olan Nurten Şimşek her iki davada da yer almamıştır. O halde, öncelikle ....’in, hayatta değilse yasal mirasçılarının, davalardan birine onay verecek ise onayının alınabilmesi için mahkemece, taraflara süre verilmesi; davalara onayının alınamaması durumunda ise, her iki davaya davalı olarak katılmasının sağlanması için yine davacılara imkân verilmesi zorunludur....
Bozma ilamına uyalarak yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, sözleşmeye konu taşınmazların davalı yükleniciye devredildiği, ancak davalının inşaat yapma edimini yerine getirmediği, arsa üzerine yapılan inşaatın % 0,... seviyesinde kaldığı, bu itibarla, davacı arsa sahiplerinin, sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil isteminde haklı oldukları, ancak, yüklenicinin borcu nedeniyle üçüncü kişilere satıldığı tespit edilen taşınmazlar yönünden tapu iptal ve tescil isteminde bulunamayacakları gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile ....02.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı adına kayıtlı bulunan 2998 ada ... ve 3020 ada ... no'lu parsellerin tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline, diğer taşınmazlara yönelik istemlerin reddine karar verilmiştir. ....
Davanın yargılanması sırasında, yüklenici tarafından, Bakırköy Ondokuzuncu Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 07.08.2001 tarihli, 37670 yevmiye numaralı ve "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi" başlıklı ve miras bırakan Mustafa ile yapmış olduğu sözleşme mahkemeye sunulmuştur. Mahkemece, bu sözleşme ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarca fesih olunduğu ve yüklenicinin de arsa sahibi tarafından ibra edildiği gerekçesiyle davaların reddine karar verilmiştir....
. - KARAR - Asıl davada davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imazlandığını ancak davalının kararlaştırılan sürede inşaatı tamamlayamadığını ve temerrüde düştüğünü ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile 20.000,00 TL tazminata karar verilmesini talep ve dava etmiş, daha sonra ıslah dilekçesi ile sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu kayıtlarının iptaline ve müvekkili adına tesciline ayrıca 135.000,00 TL menfi zararının tahsilini talep etmiştir. Asıl davada yüklenici ... vekili, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde herkesin mağdur olacağını, davacıya bırakılan eksikliklerin giderilebileceğini savunarak, sözleşmenin geriye etkili feshi talebinin reddini talep etmiştir. Birleşen davada davacı ..., arsa sahibi ... ile yüklenici ......
Burada sözleşmenin feshinin ileriye veya geriye etkili olması ayırımı önem kazanmaktadır, bu ayrım yüklenicinin yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlaması, fakat temerrüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı sorunu ile ilgilidir. Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır....
