Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır....
Noterliği'nce düzenlenen 16.07.1998 gün ve 41500 yevmiye nolu akdedilen düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi yoluyla daire karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük fesih ve iptâline, Müteahhitten daire karşılığı arsa payı alan davalıların arsa payı tapularının iptâli ile davacılar adına hisseleri oranında tapuya tesciline mülkiyeti davacılara ait 30866 ada 7, 8 ve 9 parsellerin tapu kayıtları üzerine yüklenici Vasıf Tıraş'ın borçlarından dolayı konulan ihtiyati tedbir, ihtiyati haciz ve ipoteklerin terkinine ve tüm takyidatların kaldırılmasına karar verilmiş, hüküm davalılarca temyiz edilmiştir. Ankara 16. Noterliği'nde düzenlenen 21.05.2001 tarih 13654 sayılı ihtarname arsa maliki davacılar tarafından gönderilmiş, Ankara 25. Noterliği'nde yapılan 16.07.1998 tarih ve 41500 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi yoluyla daire karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedildiği bildirilmiştir. Ankara 20....
Asliye Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 17/05/2011 NUMARASI : 2009/75-2011/332 Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalı ... Gıda İnş. Petrol Tekstil Ürünleri Sanayi ve Tic. A.Ş. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa paydaşı olan müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirdiğini ancak davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediğini ileri sürerek, sözleşmeden doğan hakları karşılığı müvekkili adına isabet eden dükkanların tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı ....Gıda İnşaat Petrol ve Tekstil Ürünleri San. ve Tic....
Sanayi ve Dış Ticaret A.Ş. nin davasının kabulü ile taraflar arasında düzenlenen 08.08.2001 tarihli sözleşmenin feshine, 65.000,00 Alman Markı'nın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, faiz ve munzam zarar isteklerinin reddine, birleşen dava yönünden ....07.1996 ve 02.09.1996 tarihli sözleşmelerin geriye etkili olarak feshine, ... parsel sayılı taşınmazda davalı ...'in belediyeden almış olduğu hisse üzerinde bırakılarak, kalan kısmın paylı olarak davacılar adlarına tesciline, taşınmaz üzerindeki kaçak inşaatın kal'ine, diğer taleplerin reddine karar verilmiştir. Kararı, birleşen davanın davalısı yüklenici ... ... A.Ş. vekili temyiz etmiştir. ...) Birleşen davada taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tapu iptali, tescil ve kal istemleri kabul edilmiştir. Birleşen davanın davalısı yüklenici ... ......
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Tarafların arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiği ve davacıların sözleşme kapsamında el birliği halinde malik oldukları taşınmazı davalıya tapuda devrettikleri, davalının yapıyı %97 oranında yaptığı ancak yapının ruhsatının bulunmadığı hususunda ihtilaf bulunmamaktadır. Yargıtay (Kapatılan) 15. H.D'nin 12.05.2010 tarih, 2009/2183 Esas ve 2010/2800 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere; 3194 sayılı İmar Kanunu'nun amir hükümleri uyarınca her türlü inşaatın ilgili mercilerden ruhsat alınarak plân ve projesine uygun şekilde yapılması zorunludur....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Sayılı dosyaları celbedilip davacılar dışında diğer arsa sahipleri tarafından yüklenici şirketle aynı nitelikte yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince fesih istemli açılmış davalar ise ve koşulları oluşmuşsa davaların birleştirmesi hususu değerlendirilmeli bu değerlendirmenin sonucuna göre de; davada sözleşme tarihi itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüm arsa sahiplerince de imzalanıp imzalanmadığı ya da sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerinin sözleşmesine diğer arsa sahiplerinin katılması suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli hale gelip gelmediği ve yapılacak araştırmaya göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm taraflarının davada yer alıp almadığı araştırılmalıdır....
Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır. Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 18.06 2013 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibi taşınmazını yükleniciye tapuda devretmiştir....
Mahkemece bozmaya uyulmuş, asıl davada davacı yönünden daha önce verilen ret kararı Yargıtay'ca onandığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, birleşen davanın kısmen kabulü ile taraflar arasında düzenlenen 03.07.1998 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geçmişe etkili olarak feshine davacının menfi zarar taleplerini kanıtlayamadığından reddine, birleşen davadaki karşı davanın reddine karar verilmiştir. Hukuk Genel Kurulu'nun 17.01.1990 tarih ve 1989/13-392-1 sayılı kararında da belirtildiği gibi menfi zarar sözleşme yapılmasaydı davalının uğramayacağı zarar olarak tanımlanmaktadır. Menfi zarar, sözleşmenin yapıldığı tarihte başkasıyla davaya konu arsa üzerinde ne miktarda daire ve arsa payı karşılığı sözleşme yapılabileceğinin belirlenmesi, bu miktar ile yeni ruhsata göre yapılabilecek inşaatlardan davacıya verilecek arsa payı ve bağımsız bölüm arasındaki fark tutarıdır....
Hukuk Dairesi'nin 05.07.2018 gün, 2015/7872 Esas ve 2018/4026 Karar sayılı ilâmı ile yerel mahkeme kararının bozulduğu anlaşılmıştır. He ne kadar yerel mahkemece taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğinden hareketle, tapu iptâl ve tescil isteminin reddine karar verilmiş ise de, davalılar arasında sözleşmenin feshi ile ilgili olarak ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılan dava sonucunda verilen kararın Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nce bozulmasına karar verildiği ve kararın kesinleşmediği anlaşıldığından, mahkemece yapılması gereken iş; 6100 sayılı HMK'nın 165/1. maddesi hükmü gereğince ... 4....
