Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, davacı ile kooperatifin yüklenici sıfatıyla arsa sahiplerine karşı müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları belirlenmiş olup, arsa sahipleri, yüklenicilerin kendi aralarında yaptıkları bu sözleşmelere muvafakat vermiş iseler de; bu muvafakatnamelerde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını saklı tuttuklarını belirtmişlerdir. Dosya kapsamından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin halen yürürlükte oldukları anlaşılmış olup, feshedildiklerine dair herhangi bir iddia da bulunmamaktadır. Bu kapsamda, davacı yüklenici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri feshedilmediği sürece, işin ifa ile sonuçlanması halinde, arsa sahiplerinden tapu ferağı isteme hakkına sahip olduğu gibi imalat bedeli alacağını da ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmiş olması halinde talep edebilir....
Mahkemece, davanın kabulü ile davalıya ait 612 ada 25 parselin 438.27 m²'lik bölümünün tapusunun iptali ile eşit olarak davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline dair verilen karar, davalı vekilinin temyiz istemi üzerine, Dairemizin 10.12.2012 tarih ve 2012/5443 E., 7269 K. sayılı ilamıyla, tarafların kabulünde olan adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğu, yüklenicinin edimini kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve Deprem Yönetmeliğine uygun yerine getirerek arsa sahiplerinin paylarını devretmesi gerektiği, yüklenicinin edimini tamamen ya da red olunamayacak seviyede yerine getirmesi halinde, kat mülkiyeti kurulacakmış gibi kat irtifakına esas paylar belirlenerek bir karar verilmesi gerekçesiyle bozulmuş, bozma sonrası yapılan yargılama sonucunda, arsa üzerine yapılan bina tamamlanmamış ise de yıkımının fahiş zarar doğuracağı, binanın bitirilmesi halinde davacılara düşecek arsa payının 52539/475003 olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile anılan payın davalılar...
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptal tescil ve tazminat taleplerine ilişkindir. Mahkemece fesih ve tescil isteminin kabulü, haciz ve ipoteğin kaldırılması talebinin reddine karar verilmiş, davacı vekilince kararın kaldırılması istemiyle istinaf kanun yoluna başvurulmuştur....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi, kat irtifâkının iptâli ile tapu iptâli ve tescil istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın ... İnşaat San.Tic. A.Ş. yönünden dava ehliyeti yokluğu nedeniyle, diğer davalı hakkındaki davanın esastan reddine dair verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir. 20.04.1994 gün 7382 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi davalı yüklenici ... İnşaat San.Tic.A.Ş. ile arsa sahipleri ..., ... ve ... arasında imzalanmıştır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ile tapudaki buna yönelik şerhin kaldırılması istemine ilişkindir. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14/son maddesi gereğince 01.02.2014 tarihinde yürürlüğe giren Yargıtay Büyük Genel Kurulunun Hukuk Dairelerinin işbölümünü düzenleyen 24.01.2014 tarihli ve 2014/1 sayılı Kararı uyarınca ve davanın açıklanan niteliği itibariyle temyiz inceleme görevi Yargıtay 23. Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, dosyanın ilgisi yönünden Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 07.01.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Müteahhitlik İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arsa sahipleriyle yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle, iskân iznini almayı ve dolayısıyla bunun için gerekli giderleri yüklenmiş olduğuna göre; davacı-karşı davalı yüklenici şirketin, kendisine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin satılması halinde sağlanacak gelirle, arsa sahiplerince inşaatın tamamlanması durumunda yüklendiği iskân masraflarını karşılama ediminin devam ettiği ve dolayısıyla arsa sahiplerine iskân masraflarını ödemesi gerektiği kabul edilebilir mi? Sayın çoğunluğun görüşü, davacı yüklenici şirketin, iskân masraflarından sorumlu tutulması gerektiği yönündedir. Nevar ki, ikmâl inşaatını yüklenen dava dışı şirket, “iskân alımı ve masraflarını karşılama” edimini de yüklenmiştir. Arsa sahipleriyle yapılan 08.12.2000 tarihli sözleşmede davacı şirket ile arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih olunması sonucu anılan sözleşmenin yapılmış olduğu yazılıdır....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden; davalı arsa sahiplerinin 28.05.2003 tarihli ihtarnameyle 07.03.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshettikleri, davalı yüklenicinin de arsa sahipleri tarafından açılan ... 12.Asliye Hukuk Mahkemesin 2003/945 esasında kayıtlı davaya verdiği cevapta ve birleşen davasında sözleşmenin haksız fesih sebebiyle müspet zararını istediği, böylelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taraf iradelerinin fesihte birleştiği anlaşılmaktadır. Orta yerde, ileriye etkili sonuçlar doğuracak şekilde yapılmış fesih bulunmadığına, yüklenici tazminat isteyerek feshe rıza gösterdiğine göre davacı, feshedilen sözleşmeye ve fesih doğrultusunda irade açıklayan yüklenicinin temlik işlemine dayanarak mülkiyet aktarımı isteyemez. Ancak, 23.09.2003 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yüklenici tarafından ifa edilmediğinden Borçlar Kanununun 96. maddesine dayanarak yükleniciden ademi ifa sebebiyle tazminat talebinde bulunabilir....
