Hukuk Dairesi’nce değiştirilerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle tapu kaydının iptâli ve tescil kararı verilmesi gerektiği belirtilmiş ise de; dava konusu olayda bir inşaat yapımına başlanmamıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında arsa payının devredilmesi, aradan 10 yıllık bir zaman geçtikten sonra da diğer davalıya devri söz konusudur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu inşaat yapılacak arsayı yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise inşaatı yaparak kararlaştırılan taşınmazların arsa sahibine devretmek şeklinde karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme söz konusudur. Sözleşmenin feshi halinde, iki taraf da aldıklarını iade edeceklerdir. Yükleniciden taşınmaz satın alan kişilerin de devir yükümlülüğü doğmaktadır....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı SS Pınarsu Yapı Kooperatifi tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenici kooperatifin temerrüdü sebebiyle feshi, sözleşme konusu taşınmazların teslimi ve sözleşmede kararlaştırılan maktu cezanın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar cezai şart alacağı yönünden davalı kooperatif vekilince temyiz edilmiştir. Tokat 2....
Birleşen davada davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yükleniciler arasında ... tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tevhit işlemi yapıldıktan sonra üç ay içerisinde ruhsata müracaat etmeleri ve temel üstü ruhsat tarihinden itibaren ...ay içerisinde inşaatın tamamlanması gerektiğini, sözleşmenin imzalanmasından itibaren yedi yıl geçmesine rağmen davalıların hiçbir işlem yapmadığını ileri sürerek, ... tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin müvekkilleri yönünden iptalini talep ve dava etmiştir. Asıl ve birleşen davada davalı ...vekili ile davalı ..., davanın reddini istemiştir....
Davalılar ... ve ... vekili ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/359 Esas sayılı dosyasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshedildiğini, yüklenicinin ifa etmediği eksiklikler ve ayıplı ifa ile ilgili yapması gerekenler olduğunu, eksik işler bedelinin ve kamu kurumlarına olan borçların davacı tarafça depo edilmesi gerektiğini, aksi takdirde davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Eser Sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ya taraf iradelerinin birleşmesi ile ya da mahkeme kararı ile fesih edilebilir. Somut olayda taraf fesih iradelerinin bu dava ile birleştiği anlaşılmaktadır. Davacıların ihtarname ile sözleşmeyi feshetmesi mümkün bulunmadığından açılan davanın sözleşmenin feshi olarak mahkeme tarafından yorumlanması ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi üzerindeki değer üzerinden nispi harç alınarak davaya devam edilmesi gerekir. Mahkemece davanın tespit davası mahiyetinde görülüp maktu harç ile davaya devam etmesi uygun görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.Kabule göre de Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi istendiğine göre bu durumda müspet zarar kapsamında olan taleplerin kabul edilmesinin mümkün olmadığı gibi yasal süre içerisinde açılmış bir karşı dava bulunmadığından usulüne uygun açılmış bir dava varmış gibi davanın da esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir....
Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Davacıların murisleri ile davalı T11 arasında Mudanya Noterliğinin 27/05/2005 tarih ve 05226 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, buna göre arsa maliklerine ait Mudanya Ömerbey Mahallesi 301 ada 58 parsel üzerinde yapılacak olan her biri ikişer bağımsız bölümlü A ve B bloktan oluşan inşaatta, A blokta bulunan 2 adet bağımsız bölümün arsa sahiplerine kalacağı B bloktaki bağımsız bölümlerin ise yükleniciye ait olacağı, ayrıca yine arsa maliklerine ait bitişik 301 ada 59 parsel numaralı arsanın da davalı yükleniciye verileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşme taraflarınca artık parsel olarak nitelenen 301 ada 59 parsel üzerinde herhangi bir bina yapımı kararlaştırılmamış olup bu arsa 58 parsel üzerinde arsa sahipleri için yapılacak bağımsız bölümler karşılılığı davalı yükleniciye ücret olarak bırakılmıştır....
Özetle açıklanan bu hukuksal çerçeve dahilinde; yanlar arasındaki sözleşmelerin hukuksal nitelikleri değerlendirildiğinde: Her iki sözleşmenin de, niteliğince ”arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olmadıkları; bu sözleşmelerin “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapma vaadi” niteliğinde birer “ön sözleşme” oldukları ve zorunlu şekil koşuluna da uygun şekilde yaptıkları sonucuna varılmaktadır. Çünkü, 10.01.1995 günlü sözleşmenin 2. ve 3. maddeleri; 27.09.1995 tarihli sözleşmenin 2. ve 9. maddeleri hükümlerinde: İmar durumları belli olduktan sonra proje aşamasında taraflarca “inşaat sözleşmesinin” yapılacağı kararlaştırılmıştır. Bu sözleşme ise, yukarıda da açıklandığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin içerdiği iki sözleşmeden birisidir. Yüklenici davalının karşı edimini oluşturan “inşaat yapma” borcunu içerir “inşaat sözleşmesi” yapılmamıştır....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davacıların isteminin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini de kapsadığı, taraflar arasındaki sözleşmede işin 24 aylık sürede teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, teslim için öngörülen sürenin sona erdiği, bu haliyle sözleşmenin feshi için gerekli koşulların oluştuğu, buna bağlı olarak, davacıların diğer istemlerinde de haklı oldukları gerekçesiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, tapudaki sözleşme şerhinin terkinine ve davalının parsellere yönelik müdahalesinin men’ine karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davacılar ile davalı yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, davacı arsa sahiplerinin iradesi fesada uğratılarak, sözleşmeye konu taşınmazın önce davalı ... ........’a, ondan davalı ...’a, ondan da en son davalı ...’e devredildiği, tapuda satış yoluyla yapılan bu devirlerin, gerçek satış işlemi niteliğinde olmadığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak ve yüklenici ...’ın isteği üzerine bedelsiz olarak gerçekleştirildiği, keza taşınmazın gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış bedeli arasında fahiş fark bulunduğu, tapuda düzenlenen resmi satış senedinde yazılı bedelin ödendiğine ilişkin herhangi bir delil de sunulmadığı, bu itibarla devir işlemlerinin muvazaalı olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptal ile hisseleri oranında davacılar...
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; feshi istenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini mal sahipleri olarak Ş.. K.. ve C.. K.. ile yüklenici olarak İ.. T..'ın imzaladığı, sözleşmenin feshi için sadece Ş.. K..'nın dava açtığı, C.. K..'nın sözleşmenin feshi yönünde davasının bulunmadığı, bu nedenle de sözleşmenin feshi davası ile ilgili aktif husumetin gerçekleşmediği gerekçesiyle, davanın aktif husumet eksikliği nedeni ile reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....
