İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece "Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında düzenlenen 27.03.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeye konu parsellerin tüm paydaşlarının katılımı sağlanmadığından geçersizdir. Bu durumda, davacının sözleşmenin feshine yönelik talebi dikkate alınarak, feshin ancak geçerli bir sözleşme için söz konusu olabileceği bu şekilde açılmış bir davada “Çoğun içinde az da vardır.” kuralı gözetilerek sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerektiği düşünülmüş, bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine karar verilmiştir....
ESASTAN İNCELEME RAPOR SONUCU: Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedilmesi nedeni ile davacı yüklenici tarafından yapılan imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Dava tarihinde yürürlükte bulunan TBK 147. maddesi uyarınca eser sözleşmelerinde zamanaşımı süresi 5 yıldır. Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre bu süre sözleşmenin feshinin kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Davacı yüklenici, 26/11/2018 tarihinde, feshi kesinleşen sözleşmeye dayanarak imalat bedeli için iş bu davayı açmış, sözleşmenin feshi ise, dairemizin 30/01/2018 tarih, 2018/41 Esas, 2018/39 Karar sayılı kararıyla kesinleşmiştir. Buna göre dava, sözleşmenin feshinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi dolmadan, 26/11/2018 tarihinde açılmıştır. "Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi nedeni ile davacı yüklenici tarafından yapılan imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı SS Pınarsu Yapı Kooperatifi tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenici kooperatifin temerrüdü sebebiyle feshi, sözleşme konusu taşınmazların teslimi ve sözleşmede kararlaştırılan maktu cezanın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar cezai şart alacağı yönünden davalı kooperatif vekilince temyiz edilmiştir. Tokat 2....
Kararı, davacılar vekili ile bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir. 1-Davacılar vekilinin temyiz itirazları bakımından; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil ile kal istemine ilişkindir. Dosyanın yapılan incelemesinde; davalılarda ...'ın 02.04.2009 tarihli dilekçesi içeriğinde, bağımsız bölümünü yükleniciden satın aldığını beyan etmiş olmasına rağmen bu husus dikkate alınmaksızın hüküm kurulması da doğru olmamıştır. 2-Bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazları bakımından; Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" ise, bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun .... maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır....
. - KARAR - Davacı vekili, taraflar arasında ....04.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaat ruhsatının 04.....2007 tarihinde alınmış olup işin en geç 04.....2011 tarihine kadar bitirilmesi gerektiği halde dava tarihi itibariyle inşaatın henüz %...'unun tamamlandığını, tamamlanan kısımlarda da eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu, bu haliyle inşaatın bitirilmesinin mümkün olmadığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olark feshi ile davalıya devri yapılan taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davının reddini istemiştir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizce onanmıştır. Bu kez, davalı vekili karar düzeltme talebinde bulunmuştur....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen Adli Tıp Kurumu raporu ve tüm dosya kapsamına göre; sözleşme tarihinde davacının hukuki tasarruf ehliyetine sahip olmadığı, ehliyetsizlik nedeniyle sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile taraflar arasında imzalanan 05.05.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflar arasında geçerli olmak üzere iptaline karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1) Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ehliyetsizlik nedenine dayalı olarak iptali istemine ilişkindir. Dosya kapsamından, sözleşme konusu taşınmazda davacı ... ile dava dışı ....'un hissedar olduğu ve taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapılması için yüklenici ile dava konusu sözleşmeyi imzaladıkları anlaşılmaktadır....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup temlik edilen sözleşme kapsamındaki alacağın, ödenmemesi nedeni ile başlatılan takibe yapılan itirazı iptali istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6098 sayılı TBK’nın 183. maddesi ile 470 vd maddeleri. 3. Değerlendirme Dairemizin yerleşen uygulaması ve doktrinde kabul edildiği üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, ancak taraf iradelerinin birleşmesi veya yargı kararıyla mümkün olup, tek taraflı fesih bildirimi yeterli değildir. Her ne kadar İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14....
Somut olayda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve 500,00 TL menfi zararın tahsiline karar verilmesi istenmiş, 500,00 TL menfi zarar istemine ilişkin harç ödemesi yapılmış, sözleşmenin feshine ilişkin değerin ....000,00 TL olduğu belirtilerek ....05.2012 tarihinde bu değer üzerinden harç tamamlanmıştır. Davada tahsil edilmesi gereken harç, Harçlar Kanunu’nun .... maddesinde düzenlenen değer esasına göre, nispi harca tabi olup, feshi istenen sözleşmede, sözleşmeye konu arsanın değerinin 92.000,00 TL olduğu belirtilmiştir. Bu belirlemeye göre, sözleşmenin feshine ilişkin istemin 92.000,00 TL üzerinden harcı tamamlanmalıdır. Harçlar Kanunu'nun 32. maddesi gereğince eksik harç tamamlanmadan müteakip işlemler yapılamaz....
Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi 818 sayılı Borçlar Kanununun 81. maddesi ( 6098 Sayılı TBK.’nun 97. maddesi ) hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz....
