Asliye Hukuk Mahkemesinde 2015/288 Esas sayılı dosyada 31.08.2010 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemiyle dava açıldığı belirtilmiş olduğundan bu konuda mahkemece yapılan inceleme ve araştırma yetersizdir. Bu durumda öncelikle HMK 165. maddesi uyarınca İstanbul Anadolu 25....
Mahkemece, inşaatı bitirme borcunun davalı kooperatife ait olduğu gerekçesiyle, davalı arsa sahiplerine karşı açılan davanın husumet nedeniyle reddine; yoksun kalınan kira gelirinin davalı kooperatiften tahsiline karar verilmiştir. Karar, davalı kooperatif vekili tarafından temyiz edilmiştir. ......1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı arsa sahiplerinin murisine verilen dava konusu B3 blok ... nolu bağımsız bölüm arsa sahibince tapuda .... kişiye devredilmiştir. Dosya kapsamında bulunan kayıtlardan anılan bağımsız bölüm, dava dışı ...'a ve en son da davacı ....'a devredilmiş ise de mevcut kayıtlardan tapudaki devir silsilesi net olarak anlaşılmamaktadır. Arsa sahibinden satış sözleşmesi ile bağımsız bölüm devralan üçüncu kişiler, kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıkları için yükleniciye husumet yöneltemezler....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hükmün süresi içinde davalı müdahil vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacılar vekili asıl davada, davalı şirketle aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı şirketin inşaatı süresinde tamamlayıp teslim etmediğini, sözleşmeden kaynaklı edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini birleşen davada ise davalı yüklenicinin süresinde inşaatı teslim etmemesi nedeniyle kira kaybına uğradıklarını ileri sürerek fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 3 dükkan ve 16 daireye ait 40 bin TL tazminatın davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir....
Zira temlik edilen alacak, gerçek alacak ne ise ondan ibarettir. Kaldı ki, 09.01.2004 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesinde "her türlü vergi, resim, harç, sigorta primleri ve yapı kullanım belgesi alınması için gereken harçların yüklenici tarafından ödeneceği" hükmü bulunmaktadır. Açıklanan nedenlerle mahkemece yapılması gereken iş, Ankara Onsekizinci Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/166 esas sayılı dava dosyasının sonucunu beklemek, o davada arsa sahiplerinin hakları hükme bağlanıp kesinleşirse bu tutar ile birlikte iskan harç ve masrafları ile sigorta primlerinin tutarı da saptanıp arsa sahiplerine ödenmek üzere davacıya depo ettirmek, böylece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yerine getirilmeyen hükümleri davacı tarafından yerine getirilirse tescile hükmetmek, aksi takdirde davayı reddetmek olmalıdır. Eksik inceleme ve araştırmaya dayalı hükmün açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir....
Anılan kanun hükmü gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hissedarlar tarafından imzalanması zorunlu olup, geçerlilik şartıdır ve ileri sürülmese dahi re'sen nazara alınması gereken bir husustur.Davacı yüklenici ile sözleşmede imzası bulunan davalı arsa sahipleri arasında ... 1. Noterliği’nde imzalanan 13.07.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiği sırada sözleşme konusu taşınmazda pay sahibi bulunan dava dışı ... sözleşmede taraf olarak yer almamıştır....
Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 08.09.1997 tarih ve 6661 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı sözleşmenin feshi, sözleşme konusu (4) numaralı parsel üzerine kurulmuş olan kat irtifakının ve takyidatının iptâli ve 10.000,00 YTL gecikmeden kaynaklanan maddi tazminatın tahsiline karar verilmesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne ve tarih ve sayısı yukarıda belirtilen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin ve sözleşme konusu (4) numaralı parselde kurulan kat irtifakı ve takyidatının iptâline ve maddi tazminat davasının reddine karar verilmiş; verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir. Tekirdağ 3. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 08.09.1997 gün ve 6661 yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi incelendiğinde; davalı ...’in yüklenici, davacı ......
- Davacı şirketin ticari defterlerinin incelenmesinde taşınmazın devri karşılığında herhangi bir ödemenin olmadığı, dava dışı diğer arsa sahibi olan ...'nin ticari defterlerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan devir nedeniyle para giriş çıkışının olmadığı bildirilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebilir....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yapılması, uyarlanması ve feshi taşınmaz üzerinde korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işleri veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri niteliğindedir. Oybirliği ile de aksinin kararlaştırıldığı ileri sürülüp ispatlanmamıştır. Açılan dava sonucunda verilecek uyarlama ile tapu iptâli ve tescil ile sözleşmenin 6. maddesinin iptâli kararının davada taraf olmayan arsa sahibi...’in hukuki durumunu etkileyeceği ortadadır....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi istemi malın tamamı üzerinde tasarruf ve özgülendiği amacın değiştirilmesi işlemi niteliğinde oluduğundan bu madde hükmüne göre tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Somut olayda feshin tesbiti (feshi) istenilen sözleşme davacı arsa sahibi, davalı yüklenici ... ile dahili dava edilen arsa sahipleri Namaz ve Şahin tarafından imzalanmış olup, TMK’nın 692.maddesi hükmünce zorunlu dava arkadaşlığı bulunan diğer arsa sahiplerinin davacı yanında yer alması zorunluluğu bulunmadığı ve davaya dahil edilmiş olduklarından taraf teşkili sağlanmıştır. Tüm arsa sahiplerinin davacı ya da davalı olarak davada yer alması durumunda, davacı yanında yeralmayan arsa sahiplerinin açık muvafakatına gerek bulunmamaktadır....
Asıl dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 162 (TBK 183). maddesi uyarınca temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşaasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....
