Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda .../k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
- KARAR - Davacı vekili, müvekkilinin de hissedar olduğu taşınmazda hissedar olan davalı şirketin, ortaklığın giderilmesi davası açacağı tehditi ile arsa sahiplerini arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamaya zorladığını, arsa sahiplerinin bu hususta davalı şirketin avukatına vekalet vermek zorunda kaldıklarını, müvekkili ile de 03.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını ve taşınmazın tapu kaydına şerh edildiğini, taşınmazın tüm hissedarları ile sözleşme imzalanmadığından sözleşmenin geçersiz olduğunu, davalı yüklenicinin, aradan 7 yıl geçmesine rağmen hiç bir edimini yerine getirmediğini, ayrıca sözleşme tarihinden sonra bölgedeki imar planları iptal edildiğinden, sözleşmenin ifasının olanaksız hale geldiğini ileri sürerek, taraflar arasındaki 03.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ile bu sözleşme nedeniyle tapu kaydına konulan şerhin terkinini talep ve dava etmiştir....
KARAR Asıl davada davacı arsa sahibi...vekili, yüklenici ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince .... parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapılmasının kararlaştırıldığını, inşaatın 13.07.1990 tarihinde başlayarak 30 ay içinde bitirilip teslimi gerektiğini, ancak sözleşme tarihinden dava tarihine kadar ancak 7 blokun temelinin tam, 3 blokun temelinin yarım atıldığını ve 1 blokun betonunun 3. kat seviyesine getirilebildiğini, ......
in sözleşme yapıldıktan sonra yapılan genel kurulda aday dahi olmadığını, sözleşme yapılan arsanın kooperatifin çalışma alanı ile ilgisi olmadığını, arsa sahibinin taşınmaz üzerine yapılacak binadan alacağı katlara karşılık taşınmaz mal satış vaadinde bulunmadığını, arsa sahibine başka taşınmazlar üzerindeki dört adet dükkanın verilmiş olduğunu, bu hali ile sözleşmede büyük bir çelişki bulunduğunu, kooperatifin ihtiyacı olmayan arsa karşılığında inşaatı bitmiş dört adet dükkanın peşinen arsa sahibine teslim edildiğini, imar çapına göre sözleşmede belirtilen arsa üzerine herhangi bir bina yapılmadığının görüleceğini, sözleşme tarihinden bu yana dükkanların kiraya verilerek gelir elde edildiğini ileri sürerek, davalı ... ile kooperatif arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini, dört adet dükkandaki haksız müdahalenin men'ini, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile uğranılan 10.000,00 TL zararın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile...
in sözleşme yapıldıktan sonra yapılan genel kurulda aday dahi olmadığını, sözleşme yapılan arsanın kooperatifin çalışma alanı ile ilgisi olmadığını, arsa sahibinin taşınmaz üzerine yapılacak binadan alacağı katlara karşılık taşınmaz mal satış vaadinde bulunmadığını, arsa sahibine başka taşınmazlar üzerindeki dört adet dükkanın verilmiş olduğunu, bu hali ile sözleşmede büyük bir çelişki bulunduğunu, kooperatifin ihtiyacı olmayan arsa karşılığında inşaatı bitmiş dört adet dükkanın peşinen arsa sahibine teslim edildiğini, imar çapına göre sözleşmede belirtilen arsa üzerine herhangi bir bina yapılmadığının görüleceğini, sözleşme tarihinden bu yana dükkanların kiraya verilerek gelir elde edildiğini ileri sürerek, davalı ... ile kooperatif arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini, dört adet dükkandaki haksız müdahalenin men'ini, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile uğranılan ....000,00 TL zararın dava tarihinden itibaren yasal faizi...
mülkiyet kazanamadığı için üzerine konulan haciz ve ipoteklerin de geçerli olmadığını ileri sürerek, 06.10.2009 tarih ve 8420 no'lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizlerin kaldırılmasına, davalı yüklenici ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Dava, arsa sahibi davacılar ile davalıların murisi ... arasında düzenlenen Kadıköy .... Noterliğinin 28.02.2019 tarih ve 06945 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin geriye etkili feshi, sözleşmeye göre iskan dahil inşaatın halihazır durumunun, seviyesinin, tamamlanma süresinin ve tamamlanma maliyetinin tespiti istemine ilişkindir. Dosya kapsamından; dava konusu Kadıköy 22. Noterliğinin 28.02.2019 tarih ve 06945 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin tarafı yüklenici ...'in dava tarihinden önce 30.01.2021 tarihinde vefat ettiği, davalı mirasçıların muris ...'in mirasını İstanbul Anadolu 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 28.04.2021 tarihinde kesinleşen 2021/226 Esas ve 2021/240 sayılı Kararı ile 3 aylık yasal süre içerisinde kayıtsız şartsız olarak reddettiklerinin tespitine karar verildiği anlaşılmaktadır. 4721 s. T.M.K.'...
Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 162. ve izleyen maddeleri hükümleri uyarınca; yüklenici hak ettiği oranda alacak haklarını üçüncü kişilere temlik edebilir. Arsa sahibinin yükleniciye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapmış olduğu arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklenici yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Öte yandan, Yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibi sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir anlatımla, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra sözleşmeye konu taşınmazın tapuda satılarak yüklenici veya onun gösterdiği kişiye devredilmesi halinde bu satımın gerçek bir satım olmadığı sözleşmenin ifası maksadıyla tapu devri niteliğinde olduğu Dairemizin yerleşmiş içtihatlarındandır. Bu nedenledir ki sözleşmeden sonra tapu devirlerinin yapılmış olması, işbu devirlerin bir satım değil, arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası amacıyla yapıldığını gösterir. Hâl böyle olunca, mahkemece taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ve ek sözleşmelere değer verilerek, tarafların sözleşmelerde kaynaklanan ve üzerlerine düşen edimleri ifa edip etmedikleri belirlenip, davacının iddiaları somutlaştırıldıktan sonra yeterli incelemenin yapılması ve hâsıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır....
Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
